隨著政策“暖風(fēng)”吹起，不僅地產(chǎn)股集體上漲，開發(fā)商在土地市場(chǎng)上又再度“支棱”起來(lái)了。

12月21日，賣地大戶杭州進(jìn)行了第三批次集中供地，今年以來(lái)杭州已經(jīng)歷爆火的第一輪供地和徹底冷清的第二輪供地，第三輪成為收官之戰(zhàn)，決定著今年的土地出讓金收入座次。結(jié)果最終有24宗地塊的溢價(jià)率觸頂，還需要次日搖號(hào)才能決出勝負(fù)，這說(shuō)明杭州集中供地顯著回溫。

同日，賣地收入排全國(guó)前十的中部省會(huì)城市武漢，第三輪集中供地也拉開帷幕，33宗地全部成交，土地市場(chǎng)企穩(wěn)，當(dāng)天出現(xiàn)了高達(dá)117%的溢價(jià)率。

杭州七成地塊溢價(jià)率封頂

第三輪供地中，杭州共推出35宗涉宅地（含1宗租賃用地），總出讓面積176萬(wàn)平方米，總建面416萬(wàn)平方米，總起價(jià)713億元，地塊封頂溢價(jià)率不得超過(guò)10%。

經(jīng)過(guò)21日一整天的鏖戰(zhàn)，有24宗地塊的溢價(jià)率觸頂，需要在22日進(jìn)行線下?lián)u號(hào)，9宗地塊底價(jià)成交，2宗地塊溢價(jià)出讓，總成交額已經(jīng)提前鎖定為760億元。

根據(jù)wind數(shù)據(jù)，在第三批集中供地前，杭州今年所有用途土地出讓金收入達(dá)到2021億元，加上第三批次集中供地后，可達(dá)到2781億元，土地出讓收入排名有望升至第二位，僅次于上海。

這次集中供地，也成交了今年杭州總價(jià)第三高地塊——成交價(jià)為88億元的杭騰未來(lái)社區(qū)地塊，由龍湖與浙江交投聯(lián)合競(jìng)得。這塊地正是第二批集中土拍中，杭州撤掉的一塊地，出讓面積為18.1萬(wàn)平方米，容積率3.27，建筑面積59.13萬(wàn)平方米，用途為住宅，起價(jià)88.24億元，樓面起價(jià)14923元/平方米。

此外，杭州運(yùn)河集團(tuán)以54.38億元競(jìng)得拱墅區(qū)運(yùn)河新城地塊，總價(jià)位居此次土拍第二?？傮w來(lái)說(shuō)，央企、國(guó)企、頭部民營(yíng)房企是拿地的絕對(duì)主角，中鐵建、杭州地鐵集團(tuán)、綠城、濱江、興耀、中交城投等均有拿地。

回顧今年10月第二次集中供地期間，在正式開拍十幾個(gè)小時(shí)前，杭州曾無(wú)奈發(fā)布撤銷土地出讓公告，除了10宗競(jìng)品質(zhì)地塊因報(bào)名不足而“全軍覆沒”，普通涉宅地塊拍賣也大大縮水。

即便今年第一次集中供地局面非?；鸨?，但事后卻發(fā)生了退地事件。宋都退地揭開了房企虧本搶地的內(nèi)幕，寧愿痛失5000萬(wàn)保證金也要堅(jiān)決退地，宋都甚至把與祥生、寶龍的糾紛吵到了臺(tái)面上，事件反映出中小房企資金壓力的緊張，以及杭州地價(jià)創(chuàng)新高背后的“無(wú)利可圖”。濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚興金在第一次集中供地后公開指出：杭州項(xiàng)目的利潤(rùn)率僅為1%-2%。

因此每一輪集中供地，杭州實(shí)際上都在不斷調(diào)試政策，目前似乎來(lái)到了一個(gè)地方政府和房企之間能達(dá)成平衡的狀態(tài)。

“杭州的新房市場(chǎng)并不愁去化，第三輪集中供地大家之所以都愿意報(bào)名了，主要是因?yàn)槔麧?rùn)空間回來(lái)了，一方面地價(jià)、溢價(jià)率有所下調(diào)，門檻降低；另一方面，部分區(qū)域的房?jī)r(jià)限價(jià)有了合理提升。因此，利潤(rùn)測(cè)算超過(guò)10%，盈利水平很大概率超過(guò)今年上半年和去年。”一位在杭州從事房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士稱。

此前第一財(cái)經(jīng)了解到，杭州原有新房限價(jià)被打破，多個(gè)板塊限價(jià)普漲，漲幅最高的板塊每平方米漲了2000元。

港資瑞安165億重倉(cāng)武漢

就在同一天，武漢第三輪集中供地也開拍了，21日拍出了33宗土地，成交總金額約409億元，另外還會(huì)有15宗土地安排在三天后開拍。

根據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至目前，武漢土地出讓金收入在全國(guó)城市中排名第七，為1430億元，第三批集中供地完成后，今年賣地收入有望破2000億元，創(chuàng)下新的歷史紀(jì)錄。去年盡管受疫情影響較嚴(yán)重，但武漢全年土地出讓金創(chuàng)新高，達(dá)到1728億元，今年已經(jīng)超過(guò)這一數(shù)字。

一宗總起價(jià)只有701萬(wàn)元的停車場(chǎng)地塊備受關(guān)注，因?yàn)槭艿搅思ち覡?zhēng)奪，最終溢價(jià)率高達(dá)117%，成交價(jià)1521萬(wàn)元。

此外，港資瑞安與武漢城建聯(lián)手（各持股50%），以165億元的大手筆，拿下武昌區(qū)武船搬遷改造的打包三地塊，展現(xiàn)了瑞安對(duì)重倉(cāng)武漢的信心。

該打包地塊被視為武漢的“王炸地塊”，早在去年瑞安便與武昌區(qū)簽約“武昌灣”項(xiàng)目，因此地塊或被瑞安打造為武漢的第三個(gè)新天地，性質(zhì)為商住辦混合。

瑞安以底價(jià)摘地，樓面價(jià)并不高，三宗地塊平均樓面價(jià)在15000元/平方米上下，四年前周邊樓面價(jià)即為14330元/平方米。瑞安早在2005年進(jìn)入武漢，積累了“頂豪”的名號(hào)，其打造的武漢天地項(xiàng)目二手房?jī)r(jià)目前在武漢市場(chǎng)處于天花板位置。對(duì)于瑞安來(lái)說(shuō)，新拿地塊的利潤(rùn)有很大想象空間。

除此以外，民營(yíng)房企在武漢土地市場(chǎng)依然保守，第三輪供地還是央企、國(guó)企充當(dāng)主角，創(chuàng)維地產(chǎn)、聯(lián)投&清能、廟山投資、武漢文投集團(tuán)、卓爾、黃陂城建投資、葛洲壩集團(tuán)、武漢經(jīng)開投資、東西湖啤酒集團(tuán)、青山國(guó)資等均有收獲。

土拍一直被當(dāng)做樓市風(fēng)向標(biāo)，土地是影響城市發(fā)展閾值的重要因素，土拍火熱程度和價(jià)格走勢(shì)，是判斷樓市與板塊發(fā)展的重要標(biāo)準(zhǔn)。在多個(gè)針對(duì)房地產(chǎn)的政策利好刺激之際，杭州、武漢兩城的土拍明顯回溫，體現(xiàn)了房企信心回歸。

同一天，地產(chǎn)股也迎來(lái)了久違的強(qiáng)勢(shì)大漲，截至12月21日收盤，滬深房地產(chǎn)開發(fā)板塊漲5.7%，房地產(chǎn)服務(wù)、裝修裝飾、水泥建材等上下游板塊也紛紛上漲。中金公司認(rèn)為，房地產(chǎn)基本面已逐步見底，行業(yè)整體信心和預(yù)期已在修復(fù)進(jìn)程中。