土地供應(yīng)“雙集中”試點(diǎn)范圍之外的河南南陽(yáng)在第一次推行集中供地時(shí)就遭到冷遇。

8月26日至27日，南陽(yáng)舉行“集中供地”新政后的首場(chǎng)土拍。按照計(jì)劃，入市的18宗土地共1623.45畝，起始價(jià)為42.57億元。其中，純住宅用地12塊，共1185.82畝。這樣的體量，在南陽(yáng)土地市場(chǎng)可謂史無前例。不過，最終僅成交了5宗，18宗地塊流拍10宗、中止3宗。

進(jìn)駐了南陽(yáng)的某TOP30房企的投拓人員對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，“最近多地都出臺(tái)了調(diào)控地價(jià)的政策，很多房企也調(diào)整了拿地策略，如提高二三線城市拿地標(biāo)準(zhǔn)。南陽(yáng)土地市場(chǎng)一向溢價(jià)率較高，競(jìng)拍設(shè)有底價(jià)且底價(jià)不低。此次集中供地，大家都期待南陽(yáng)受大環(huán)境影響調(diào)整競(jìng)拍規(guī)則，但最終仍是延續(xù)之前的規(guī)則，底價(jià)也無法滿足企業(yè)的利潤(rùn)需求。另外，近期很多房企資金出現(xiàn)問題，此前比較激進(jìn)的幾家公司沒有報(bào)名?！?/p>

首場(chǎng)集中拍地，拍了個(gè)寂寞

南陽(yáng)是河南省轄地級(jí)市，位于河南省西南部、豫鄂陜?nèi)〗唤绲貛В?strong>2020年全市GDP總量在河南排第三，僅次于鄭州和洛陽(yáng)。

今年2月底自然資源部劃定的土地“雙集中”供應(yīng)22個(gè)試點(diǎn)城市里，南陽(yáng)并不在列。不過，河南省自然資源廳于3月份出臺(tái)了內(nèi)部文件，在要求鄭州“按照（自然資源）部統(tǒng)一部署，合理安排招拍掛出讓住宅用地的時(shí)序，實(shí)行‘兩集中’同步公開出讓”的同時(shí)，要求洛陽(yáng)市、南陽(yáng)市參照?qǐng)?zhí)行。

在這份文件里，河南省自然資源廳對(duì)洛陽(yáng)、南陽(yáng)的定位是“地價(jià)漲幅較大的省轄市”。2020年，南陽(yáng)迎來藍(lán)光、正商、正弘等“新面孔”，房企高溢價(jià)拿地也成為土地市場(chǎng)的常態(tài)。

2020年4月8日，藍(lán)光以總價(jià)約8.47億元奪地，溢價(jià)率約123%，樓面價(jià)約4173元/平方米；7月14日，正商以總價(jià)約4.5億元拿地，溢價(jià)率約224%，樓面價(jià)約5084元/平方米；11月4日，正弘首進(jìn)南陽(yáng)，以總價(jià)約5.4億元競(jìng)得南陽(yáng)宛城區(qū)G2020-74地塊，溢價(jià)率約146%，樓面價(jià)約4533元/平方米。

今年8月6日，南陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布首批集中供應(yīng)的18宗土地的出讓公告，其中純住宅地塊12宗，城市綜合體地塊1宗，商務(wù)金融地塊3宗，工業(yè)用地2宗；從地理位置看，白河?xùn)|片區(qū)、城西片區(qū)各“上架”4宗，白河南片區(qū)7宗，位于南陽(yáng)市北部的獨(dú)山片區(qū)出讓3宗。

計(jì)劃于8月26日出讓的土地共10宗，其中1宗為本次土拍看點(diǎn)最大的“三館一院”片區(qū)的商業(yè)綜合體地塊，1宗為工業(yè)工地，2宗為商務(wù)金融地塊，其余6宗均為住宅用地。讓市場(chǎng)大跌眼鏡的是，除開拍前2天因“局部地塊征收補(bǔ)償尚有少量遺留”而終止出讓的一宗宅地外，另外5宗宅地全全部流拍。

當(dāng)日“上架”的工業(yè)用地、商業(yè)綜合體地塊也慘遭流拍，僅1宗商務(wù)金融用地成交，由南陽(yáng)諸葛英才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展有限公司以17090萬(wàn)元價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率為1.79%，而另一宗商務(wù)金融用地則流拍。

8月27日原計(jì)劃出讓8宗土地，但G2021-41地塊、G2021-40地塊“因故中/終止出讓”，其中G2021-40地塊為此次土拍中綜合素質(zhì)較高的地塊之一，卻在拍賣當(dāng)日臨時(shí)“下架”。最終，8宗土地僅成交4宗，2宗中止出讓、2宗流拍。

而此次土拍南陽(yáng)僅收金9.37億元，土拍成交率低至27.78%。12宗住宅用地只成交了3宗，樓面價(jià)分別為1654元/平方米、2502元/平方米、2505元/平方米。

在流拍土地中，“三館一院”片區(qū)的商業(yè)綜合體地塊NYSFQ2021-1引人注意?！叭^一院”片區(qū)位于南陽(yáng)老城區(qū)與新城區(qū)的交界處，片區(qū)里有南陽(yáng)市博物館、圖書館、群眾藝術(shù)館和大劇院。NYSFQ2021-1地塊位于該片區(qū)的核心位置，由3塊住宅、1塊商業(yè)用地組成，總出讓面積242.27畝，起拍價(jià)達(dá)9.2億。“據(jù)說前期已經(jīng)和錦藝城談得差不多了，不知道什么原因?qū)е铝髋摹！蹦详?yáng)一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱。

開發(fā)商：政府對(duì)地價(jià)預(yù)期太高

大量流拍的背后，是房企對(duì)此次土拍“不感冒”。一家河南本土龍頭房企的相關(guān)人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，“公司在南陽(yáng)有儲(chǔ)備地塊、貨量充足，根據(jù)當(dāng)前的發(fā)展節(jié)奏和規(guī)劃，沒參與此次土拍?！?/p>

某TOP3房企去年是南陽(yáng)的拿地大戶，但并沒有參與此次土拍。其投拓人士稱，除了在南陽(yáng)貨源充裕、暫不需補(bǔ)貨外，更重要的是本次出讓地塊位置一般，但政府底價(jià)預(yù)期較高，根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)評(píng)判后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，不太符合投資要求。此外，核心優(yōu)質(zhì)地塊均為定向出讓，房企沒有參加資格。

上述在南陽(yáng)有布局的TOP30房企參與了競(jìng)拍報(bào)名，但競(jìng)價(jià)過程中并未出價(jià)?！埃ㄆ髽I(yè)）都在等競(jìng)拍當(dāng)天降低底價(jià)或取消底價(jià)，但政府并沒有相關(guān)動(dòng)作，所以我們連價(jià)都沒出，只應(yīng)了起始價(jià)。從這次土拍結(jié)果看，南陽(yáng)政府應(yīng)該重新審視一下（土拍規(guī)則）了?！?/p>

南陽(yáng)樓市趨冷或是讓房企躊躇的更重要原因。上述不愿具名的南陽(yáng)業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，“這幾年，南陽(yáng)曾經(jīng)的爛尾樓、問題樓盤陸續(xù)得到解決，市場(chǎng)供應(yīng)量加劇。目前南陽(yáng)樓市基本情況是新盤賣不動(dòng)、二手房流動(dòng)性停滯，市場(chǎng)很冷，開發(fā)商拿地欲望很低。”

南陽(yáng)曾因大面積樓盤爛尾而引發(fā)關(guān)注，高峰時(shí)爛尾樓項(xiàng)目高達(dá)302個(gè)，這也引發(fā)了當(dāng)?shù)卣块T的重視。據(jù)南陽(yáng)網(wǎng)2019年7月初報(bào)道，南陽(yáng)市專門成立了市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作指揮部，強(qiáng)力推進(jìn)該項(xiàng)工作，302個(gè)房地產(chǎn)專項(xiàng)整治項(xiàng)目有180個(gè)項(xiàng)目已完善手續(xù)，82個(gè)項(xiàng)目已拿出解決方案。

不過，在上述業(yè)內(nèi)人士看來，目前南陽(yáng)樓市遇冷恰由爛尾樓引起。“南陽(yáng)遍地爛尾樓反倒造就了2017—2019年的樓市高潮。前期遍地爛尾、供需失衡，因此龍頭房企來南陽(yáng)后開發(fā)的五證齊全的樓盤供不應(yīng)求，南陽(yáng)房?jī)r(jià)也從單價(jià)四五千飆升到八九千甚至破萬(wàn)，但2019之后供需關(guān)系逐漸扭轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)到達(dá)高位、開始橫盤?！?/p>

目前，南陽(yáng)房?jī)r(jià)已初現(xiàn)微跌。安居客數(shù)據(jù)顯示，南陽(yáng)8月新房均價(jià)為6407元/平方米，環(huán)比下降0.59%。今年內(nèi)，南陽(yáng)新房?jī)r(jià)格峰值出現(xiàn)在2月，當(dāng)月均價(jià)為6545元/平方米。