在今年以來房地產調控累計突破400次，行業(yè)增速放緩疊加“三條紅線”的背景下，房企半年報顯示，各家房企積極適應新的政策和市場環(huán)境，調整投資、銷售、融資等經營計劃，主動降杠桿、防風險、抓管理、穩(wěn)增長，力圖走上一條提質增效的穩(wěn)健發(fā)展之路。

“現(xiàn)在已經不是拼刺刀追求規(guī)模擴張的時候了，我們要打的是一場審慎經營的持久戰(zhàn)?！庇蟹科蟾吖芊Q。

降杠桿促“三條紅線”返綠

上半年，“房住不炒、因城施策”繼續(xù)貫徹落實，房地產調控不斷加碼，金融政策持續(xù)收緊。繼2020年8月“三條紅線”政策之后，又陸續(xù)實施了房地產貸款集中度管理、重點城市集中供地等措施，疊加熱點城市限購、限貸、限價、限售等政策進一步升級，行業(yè)環(huán)境發(fā)生了深刻變化。“降杠桿”成為多數(shù)房企的首要任務，而“三條紅線”達標進展情況也是半年報披露期間各家房企頻頻被問及的主要內容。

“政策對于整個行業(yè)的影響是比較大的，融資端表現(xiàn)得更加謹慎?！痹诒坦饒@2021年中期業(yè)績會上，碧桂園首席財務官兼副總裁伍碧君的一番話說出了不少房企內心的普遍感受。

作為在銷售規(guī)模端連續(xù)多年領跑行業(yè)的龍頭房企，碧桂園上半年實現(xiàn)權益合同銷售金額約3030.9億元，同比增長13.5%；權益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2727.9億元，權益銷售回款率達到90%；今年前7個月累計拿地權益代價約1100億元。此外，從“三條紅線”的要求來看，截至2021年6月30日，碧桂園仍處于黃檔、唯一尚未達標的指標為剔除預收賬款的資產負債率，這一數(shù)據從去年年底的80%下降至現(xiàn)在的77%。對此，伍碧君回應稱，公司有信心在2023年中期之前，實現(xiàn)從黃檔到綠檔的調整，目前也在嚴格按照2023年6月這一時間點來管控報表。

同為行業(yè)前三甲的萬科則是在今年一季度末順利回歸“綠檔”，各項指標均符合重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則要求。據萬科半年報顯示，截至報告期末，萬科凈負債率為20.2%；持有貨幣資金1952.2億元，遠高于短期借款和一年內到期有息負債總和，剔除預收款項的資產負債率為69.7%。

“旭輝在今年年初剛剛進入到三條紅線試點企業(yè)的范圍，從半年度負債來看，公司凈負債率有了比較顯著的下降，達60.4%；現(xiàn)金短債比2.7倍也是遠遠高于三條紅線的要求；剔除預收賬款的資產負債率下降到72.1%，仍略超出監(jiān)管要求。拿地強度我們嚴格控制在40%以內，包括今年上半年我們經營現(xiàn)金流為正，目前是處于一個黃檔。但是，從目前的鋪排來看，我們有信心在年末進入到綠檔?！毙褫x控股CFO楊欣透露，為了以更厚的安全墊應對行業(yè)的不確定性，截至目前，旭輝已完成下半年主要到期債務的再融資。

綠地控股董事長張玉良表示，上半年公司圍繞“降負債、穩(wěn)發(fā)展、促轉型、強管理”的主線，全面推進各項重點工作，總體實現(xiàn)了“一增一降三提升”的“半年紅”目標。一增：主要經濟指標實現(xiàn)較好增長。房地產業(yè)經過攻堅克難取得了較好銷售業(yè)績，基建產業(yè)也實現(xiàn)了快速增長。一降：降負債取得階段性成果。第一條紅線提前達標轉綠，第二條紅線也將在近期轉綠。三提升：發(fā)展質量持續(xù)提升。房地產及基建兩大主業(yè)不斷轉變發(fā)展方式，質量效益不斷改善。

房企堅持穩(wěn)健的拿地策略

上半年，在金融政策持續(xù)收緊、重點城市集中供地等加強土地市場管控措施共同作用下，房企拿地邏輯發(fā)生了重大改變，土地市場熱度明顯得到控制。

2月，自然資源部發(fā)布2021年住宅用地供應分類調控工作的通知要求，明確要求全國22個重點城市住宅用地須集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，原則上每年發(fā)布出讓宅地公告不超過3次。從4月到6月，一波激烈的“搶地”大戰(zhàn)后，今年22城首批集中供地以超萬億元的成交總金額收官。7月22日，中央召開“加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議”，明確提出要加快完善“穩(wěn)地價”工作機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。隨后，多個城市紛紛對第二批集中供地按下“暫停鍵”。在對土拍相關規(guī)則進行優(yōu)化調整后，多個城市陸續(xù)重新發(fā)布了第二批集中供地公告。

針對第二輪集中供地的投資策略，萬科執(zhí)行副總裁兼首席運營官劉肖表示，第二輪還是一如既往堅持穩(wěn)健的投資策略，量入為出，堅持戰(zhàn)略導向、堅持投資標準、堅持投資紀律，關注投資的質量和效益。

“全國22城首批集中供地，碧桂園在9個城市拿了14塊地，預估的全周期利潤率水平在10.5%左右?！北坦饒@常務副總裁程光煜在公司2021年中期業(yè)績發(fā)布會上表示。

旭輝控股董事局主席林中表示：“對于第二批集中供地，旭輝要針對不同城市采取不同策略，在新的（土拍）政策下，預計土地市場會更加平穩(wěn)，下半年應該會有更多的投資機會。包括22個集中供地城市之外的，基本面較好的城市都有機會?！?/p>

在林中看來，在當前的市場格局下，房企對內要挖潛力，主要體現(xiàn)在四個方面：第一是盤活資產，投入買地的錢不能來自負債，快速銷售，快速回款，減少庫存；第二是盤活土地儲備，未來要加快土儲滾動開發(fā)，減少土儲對資金的占有量，計劃將土儲周期提快至兩年；第三是抓經營效率提升，背后需要更多數(shù)字智能化手段、管理工具、業(yè)務精進標準來支撐，更要提高土地、資金和人這三個全要素的生產率；第四是改造投資策略，希望在市場好的城市拿更多周轉快去化快的項目，避開進入市場不好的城市，減少拿大型項目，更偏重于拿中型項目。