在日本，在自有土地上自建的獨戶住宅是日本的傳統(tǒng)住宅觀念。租賃住宅及共同住宅（集合住宅、公寓）只是大部分居民實現(xiàn)自建住宅目標(biāo)的過渡手段。但是，隨著土地價格的上漲、核家族化(子女在未婚前同父母共同居住，結(jié)婚后獨立居住的生活方式)、獨戶住宅平均使用面積的減少以及郊區(qū)相繼出現(xiàn)的衛(wèi)星城、城市住宅小區(qū)、高層公寓，共同住宅的占有比例逐漸增加。從1960年開始，個人獨戶住宅的占有率總體呈長期下降趨勢。

　　一、日本住宅的分類

　　從住宅構(gòu)造上來看，2003年新建住宅中，木結(jié)構(gòu)住宅占45.1%，鋼混結(jié)構(gòu)住宅占28.5%，鋼結(jié)構(gòu)住宅占20.5%。數(shù)據(jù)顯示，雖然近年木結(jié)構(gòu)住宅的比例逐年遞減，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)住宅的比例逐年遞增，但獨戶住宅中木結(jié)構(gòu)住宅仍保持著80%左右的高比例。隨著城市開發(fā)及土地的高度利用，預(yù)計將來高層公寓式住宅將會顯著增加，木制結(jié)構(gòu)住宅的占有比例將逐年遞減。

　　從施工工法上來看，主要有預(yù)制構(gòu)件工法（Pre-fabricated工法）、2×4工法及傳統(tǒng)工法（木造軸組工法）三種。

　　 Pre-fabricated 工法是大型住宅建設(shè)企業(yè)的主要施工方法。該工法是將住宅的主要部位構(gòu)件，如墻壁、柱、樓板、天井、樓梯等構(gòu)件，在工廠成批生產(chǎn)，現(xiàn)場組裝。2003年使用Pre-fabricated 工法的新建住宅戶數(shù)為158，000戶，占全部新建住宅的13.5%。歷史最高水平是1992年，采用Pre-fabricated 工法建造的住宅253，000戶，占全部新建住宅的17.8%。從目前的日本住宅市場來看，Pre-fabricated住宅并沒有真正發(fā)揮其標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)而降低造價的優(yōu)勢。其主要原因是大部分消費者仍傾向于日本傳統(tǒng)的木制結(jié)構(gòu)住宅。其次，標(biāo)準(zhǔn)部件以外的非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、加工所需要的費用使該工法建造的住宅總體造價上升，價格優(yōu)勢無法發(fā)揮。

　　2×4工法是以2英寸×4英寸木材為骨材，結(jié)合墻面、地面、天井面等面形部件作為房屋的主體框架進行房屋建造。該工法較傳統(tǒng)的軸線工法有較高的施工效率。施工時不需要技術(shù)較高的熟練工和多能工，中小企業(yè)適合采用該工法進行房屋建造。該工法不同于當(dāng)時盛行的美國式的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)格化工法；房屋構(gòu)造形式多樣、較高的抗震與耐火功能、西洋式的外觀設(shè)計等是2×4工法住宅的特色。1988年日本采用該工法的新建住宅戶為42，000戶，占全部新建住宅的2.5%。以后持續(xù)增長，2003年達到83，000戶，占全部住宅的7.2%。

　　傳統(tǒng)木造軸組工法，多被大工工務(wù)店這一類的地方中小型建設(shè)企業(yè)所采用，是歷史最悠久、最被廣泛采用的住宅施工方式。一般情況下，大工工務(wù)店的木制住宅現(xiàn)場由工務(wù)店的負責(zé)人統(tǒng)一指揮。住宅的木制主體結(jié)構(gòu)多由本工務(wù)店的技術(shù)工人承擔(dān)施工，屋頂、裝飾等工程由外部的工人承擔(dān)。但是，采用該工法的住宅數(shù)量難以統(tǒng)計。原因是較小的建設(shè)工程（工程造價低于1500萬日元）無需取得建設(shè)業(yè)許可證。

　　二、日本的預(yù)制住宅發(fā)展的起因

　　正如我們前面介紹的，預(yù)制住宅的主要構(gòu)造部分如墻壁，梁柱，地面，屋頂和臺階等構(gòu)件都是通過機械加工的方法在工廠生產(chǎn)，然后將這些構(gòu)件運到施工現(xiàn)場進行組裝而成的。把鋼架和木材作為住宅結(jié)構(gòu)材料供應(yīng)住宅的方式是日本獨有的一種建筑方式，特別是把住宅和其他商品一樣進行品牌化包裝投入住宅供應(yīng)市場，并因此培養(yǎng)出一批年營業(yè)額在數(shù)千萬日元乃至萬億日元的企業(yè)，這是日本住宅產(chǎn)業(yè)獨有的現(xiàn)象。

　　日本發(fā)展預(yù)制住宅產(chǎn)業(yè)和歐洲反戰(zhàn)發(fā)展工業(yè)化住宅的原因是相同的，都是為了解決二戰(zhàn)后的住宅供應(yīng)不足問題。據(jù)統(tǒng)計，二戰(zhàn)后日本全國的住宅需求戶數(shù)達到420萬戶。針對這種住宅需求，單純意義上的建設(shè)工作基本于50年代前期告一段落。但50年代后半期開始的產(chǎn)業(yè)復(fù)興和經(jīng)濟發(fā)展，造成了農(nóng)村人口大量涌入城市，從而再一次造成了城市住宅的供應(yīng)危機。于是60年代初期誕生了嘗試?yán)霉I(yè)化手法解決住宅需求的企業(yè)。

　　其中大和住宅誕生于1955年，從60年代開始該公司將主要業(yè)務(wù)定位于住宅建設(shè)開發(fā)，直至今日仍堅持以住宅產(chǎn)業(yè)為中心的經(jīng)營方針。積水化學(xué)為了開拓新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，1960年3月在公司內(nèi)部創(chuàng)建了住宅業(yè)務(wù)部，同年8月，以“不同的業(yè)務(wù)內(nèi)容”為由將住宅業(yè)務(wù)部獨立，并更名為積水住宅產(chǎn)業(yè)。松下電工于1961年也成立了住宅業(yè)務(wù)部，但公司決策層認為住宅業(yè)務(wù)不過是公司的副業(yè)，在1963年做出決斷，由松下電器和松下電工共同出資3億日元，設(shè)立新法人成立了松下住宅建材股份公司（現(xiàn)松下住宅的前身）。上述三家是以輕鋼結(jié)構(gòu)為結(jié)構(gòu)主體、生產(chǎn)預(yù)制住宅的企業(yè)。與之相對，三澤木材著眼于木結(jié)構(gòu)預(yù)制住宅，并于1962年設(shè)立了住宅業(yè)務(wù)部、1967年將其獨立，創(chuàng)建了三澤住宅。日本工業(yè)化住宅的第一代企業(yè)便是上述的大和、積水、松下和三澤住宅。

　　第一代企業(yè)在創(chuàng)業(yè)之初，先后經(jīng)歷了經(jīng)營難和新業(yè)務(wù)開拓難等關(guān)口，終于在60年代后半期初步踏上軌道。能夠獲得這一步成功的背景是：住宅不足的社會形勢，住宅金融公庫認定制度的建立，金融機構(gòu)對住宅貸款政策的傾斜，當(dāng)然還有相關(guān)企業(yè)的不懈努力共同創(chuàng)造了這個初步成果。

　　日本經(jīng)濟從60年代后期進入了一個突飛猛進的時期，有大量的新企業(yè)涌入住宅產(chǎn)業(yè)這個新興行業(yè)。與住宅產(chǎn)業(yè)最接近、并被公認有條件在該行業(yè)中獲得成功的大型承建商當(dāng)時也積極地涌入了這股潮流；但到今天幾乎所有的承建企業(yè)紛紛被淘汰，唯一還在業(yè)內(nèi)的一家企業(yè)也沒能進入目前該行業(yè)排名的前10名。其主要原因是大型承建商的特長是建設(shè)大型建筑的鋼筋混凝土技術(shù)，而習(xí)慣了木結(jié)構(gòu)住宅的日本人不是很歡迎混凝土結(jié)構(gòu)的住宅。同時大型承建商從事獨戶住宅的開發(fā)建設(shè)，與他們擅長的一般大型建筑的施工相比，業(yè)務(wù)內(nèi)容既繁瑣、施工利潤又低，因此直接導(dǎo)致了營業(yè)效率的降低。獨戶住宅建設(shè)施工市場和一般建設(shè)施工業(yè)市場在成本構(gòu)造上有很大不同。大型承建商例行的大型建筑的施工工程管理體制也與獨戶住宅建設(shè)體制不符。

　　戰(zhàn)后的日本政府推進的住宅建設(shè)工作重點是通過“量”來解決住宅危機，因此必須解決兩個問題，一是依靠傳統(tǒng)的手工勞動無法短時間內(nèi)解決大量的住宅供應(yīng)；二是當(dāng)時沒有足夠的木材滿足日本傳統(tǒng)的木結(jié)構(gòu)住宅建設(shè)。這種社會背景下，預(yù)制住宅企業(yè)嘗試用新工法來改善這種局面。1950年代后期開發(fā)了基礎(chǔ)構(gòu)造體系，1970年代前期開發(fā)了大型板材構(gòu)造法（松下住宅，三澤住宅）和住宅單位構(gòu)造法（積水化學(xué)），進入90年代，根據(jù)市場需要展開了各種技術(shù)開發(fā)活動。比如解決VOC問題的健康住宅、無臺階住宅技術(shù)開發(fā)。目前各企業(yè)的技術(shù)開發(fā)和設(shè)計體制重點基本上都轉(zhuǎn)移到順應(yīng)市場變化的軌道上。

　　三、日本預(yù)制住宅的發(fā)展政策

　　在住宅的預(yù)制化成為一個必須面對的現(xiàn)實課題的時候，就必須要建立關(guān)于發(fā)展預(yù)制住宅產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策，比如預(yù)制住宅的長期需求、建筑施工法以及確立長期發(fā)展的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造政策。同時預(yù)制住宅產(chǎn)業(yè)在大量的市場需求，建筑施工技術(shù)人員短缺及勞動力成本提高的社會背景下，受到了各界的矚目。政府也為促進、培養(yǎng)工業(yè)化住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出臺了相應(yīng)政策。政府在1965年制定的第一個住宅5年計劃——“新住宅建設(shè)5年計劃”中指出，工業(yè)化住宅的比率，也就是工廠化率（工廠化率=預(yù)制構(gòu)件住宅建設(shè)戶數(shù)/住宅建設(shè)總戶數(shù)）要達到15%。結(jié)果是公共資金住宅達到了8%，民間住宅達到了4%。1971年再次制定的新住宅建設(shè)5年計劃中規(guī)定，公共資金住宅的工業(yè)化率要達到28%，民間住宅的工業(yè)化率要達到14%。

　　為達成該目標(biāo)，隨之制定了一些相應(yīng)的措施，其中對于預(yù)制住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起了很大推進作用的是預(yù)制住宅的設(shè)計與構(gòu)造方面的技術(shù)競賽以及工業(yè)化住宅的性能認定制度。松下和三澤后來將參賽獲獎的成果商品化，后來成為企業(yè)的支柱產(chǎn)品。除了這種直接效果外，該競賽從整體上推動了日本預(yù)制住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高了住宅產(chǎn)品的質(zhì)量。工業(yè)化住宅性能認定制度的設(shè)立指導(dǎo)了在住宅工業(yè)化產(chǎn)業(yè)中起帶頭作用的預(yù)制住宅事業(yè)的發(fā)展，提高了日本住宅建設(shè)事業(yè)的整體水平。

　　工業(yè)化住宅的普及和政府對工業(yè)化進程的推進，不僅促成了工業(yè)化住宅產(chǎn)業(yè)的成長，同時很大程度上也促進了住宅建設(shè)行業(yè)的整體發(fā)展，工業(yè)化住宅推廣的干式工法在傳統(tǒng)的工法中也得以廣泛應(yīng)用，工業(yè)化住宅產(chǎn)業(yè)的成長刺激了住宅建設(shè)事業(yè)的整體發(fā)展，尤其對傳統(tǒng)工法的發(fā)展也起到很大的推進作用。初期的工業(yè)化住宅，多是通過新型建材、設(shè)備來完善產(chǎn)品的質(zhì)量。而隨工業(yè)化住宅產(chǎn)業(yè)的壯大，同時擴大了住宅建材、設(shè)備市場、帶動了住宅周邊行業(yè)的發(fā)展。目前在這個市場上流通的各種建材設(shè)備已被廣泛地應(yīng)用于近代一般工法的建筑施工中。

　　四、日本預(yù)制住宅的營銷方式

　　預(yù)制住宅面對顧客進行新生活房型宣傳的手段采用了展示場方式。夢幻般的生活空間展示，建立美好家園的宣傳廣告向人們宣揚并提倡新型的生活方式，而傳統(tǒng)的近代工法的承包式施工方式則不可能通過展示場向人們展示自己的施工產(chǎn)品。預(yù)制住宅生產(chǎn)企業(yè)紛紛參加綜合展示場，并在展示場內(nèi)展開競爭，從而也提高了企業(yè)對產(chǎn)品種類和質(zhì)量不斷的開發(fā)和提高。當(dāng)時的客戶在面臨購房置家情況時，首先是去住宅展示場進行體驗。所以當(dāng)時的現(xiàn)場設(shè)計者并沒有被期待能發(fā)揮和現(xiàn)在同樣的作用。

　　在預(yù)制住宅作為一種商品逐漸得到了社會認同的同時，也暴露出意外的盲點。這關(guān)系到住宅設(shè)計本身。當(dāng)時的商品把新的生活方式作為銷售戰(zhàn)略，在性能方面則接受政府部門的指導(dǎo)，在節(jié)省能源的態(tài)度上不同于近代工法，并積極采取了配合態(tài)度。這些特長都是預(yù)制住宅企業(yè)的特長，同時它們也被發(fā)揮在了銷售環(huán)節(jié)上。但是，調(diào)查預(yù)制住宅的CS問卷和公司內(nèi)部的滿意度調(diào)查反映出，相當(dāng)一部分的居住者還是有很多意見。特別是在設(shè)計方面，說明不充分，不能與設(shè)計人員會面，預(yù)算不對等意見較為多見。據(jù)此情況，積水住宅做出了“提高客戶的理解度，滿意度也會提高”的假設(shè)，在今后的住宅建設(shè)中出現(xiàn)的課題積極向消費者傳遞信息，并認為及時溝通信息才是最便捷的辦法?！凹{得工房”就是在這個背景下，作為和客戶溝通的新渠道出現(xiàn)了。以住宅原型進行宣傳、讓顧客參與計劃程序、對公司態(tài)度進行解說并且捕捉新機遇的納得工房至今還是面向顧客進行住宅建設(shè)啟蒙教育的理想場所。納得工房還可以靈活運用于對銷售、設(shè)計人員的社員教育。

　　技術(shù)發(fā)展的基礎(chǔ)來自于現(xiàn)場的反饋。從信息積累的角度來看，各個企業(yè)和相關(guān)部門都較好地發(fā)揮著各自的職能。另外，住宅建設(shè)質(zhì)量問題的多發(fā)和阪神大地震的災(zāi)情，都從不同的側(cè)面提高了對工業(yè)化住宅的評價。

　　客戶在選擇住宅生產(chǎn)廠家時，對企業(yè)的態(tài)度和各部門的職能發(fā)揮情況抱有一定的興趣，但是他們最關(guān)心的還是戶型的設(shè)計。也就是說關(guān)心自己的家會成為什么樣子。滿足住宅建設(shè)量的時代結(jié)束了，把住宅作為表現(xiàn)自己社會地位的時代即將過去，住宅已成為一個完全的私人行為。設(shè)計的商品化開始受人關(guān)注，通過設(shè)計體制和希望實現(xiàn)自我價值的顧客一起進行住宅設(shè)計。在這個時代背景下，各企業(yè)通過自己住宅生產(chǎn)體制，并利用設(shè)計創(chuàng)造出不同的特色商品。今后的設(shè)計可能必須具備靈活的設(shè)計方案以滿足客戶的個性要求。

　　五、日本預(yù)制住宅的技術(shù)發(fā)展

　　預(yù)制住宅就是在施工現(xiàn)場安裝預(yù)制品化的構(gòu)件，以住宅形式完成的住宅產(chǎn)品，從這一定義來看，住宅構(gòu)件的開發(fā)是構(gòu)成全套工業(yè)化住宅開發(fā)的起點。

　　住宅建設(shè)業(yè)，包括預(yù)制住宅在內(nèi)，是聽取顧客的生活要求，預(yù)先設(shè)計理想生活空間，并把其要求內(nèi)容實施成具體化（空間化）的過程，因此也可稱其為理解顧客、幫助顧客完成愿望的業(yè)務(wù)。預(yù)制住宅企業(yè)在室內(nèi)裝修構(gòu)件開發(fā)系列化階段，開始將與顧客的生活空間提案業(yè)務(wù)最密切關(guān)連的室內(nèi)裝修構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)化、系列化納入重要業(yè)務(wù)范疇。

　　因此，上世紀(jì)七十年代后半期起，正式開始開發(fā)室內(nèi)裝修部件。單元浴室設(shè)備，是上世紀(jì)六十年代后半期開發(fā)的，并成為預(yù)制住宅企業(yè)獨有的住宅構(gòu)件。浴室其本身的功能性決定了其在現(xiàn)場施工的情況下，必將存在很多質(zhì)量問題，作為解決這一問題的對策進行了該產(chǎn)品的開發(fā)。同時，隨著浴室單元的普及，可簡單地將浴室設(shè)置在樓上，在二樓寢室的隔壁，對應(yīng)上下分離2層住戶，3層樓的2層、3層設(shè)置等設(shè)計上的靈活性就加強了。預(yù)制住宅制造商，在市場中無論是社會印象還是開發(fā)手段，在室內(nèi)裝修部件開發(fā)中首先起到了主導(dǎo)作用，這也是如今它們能生產(chǎn)各種室內(nèi)裝修部件并成立配套體系的重要原因。

　　住宅一方面是保護居住者的生命和財產(chǎn)的起到遮蔽作用的建筑物，另一方面也是提供居住者舒適和快樂生活所需的各種設(shè)施的內(nèi)部空間，這兩方面具有同等的重要性。在日本，人們對室內(nèi)空間的質(zhì)量意識越來越高，這種意識是近20年來逐步形成的，與存在時間并不長的外觀設(shè)計相比，人們對室內(nèi)設(shè)計的要求等級以及企業(yè)方面相對應(yīng)的能力都不是很充分。隨著人們認識到家庭結(jié)構(gòu)會隨著代際關(guān)系的變化而發(fā)生改變，這就會導(dǎo)致住宅功能的變化，而時代的發(fā)展也會使住宅的功能跟不上生活的要求，于是住宅空間的靈活性和適應(yīng)性需求隨之誕生。結(jié)合住宅本身需要解決結(jié)構(gòu)主體和設(shè)備、內(nèi)裝修體系的配套問題，日本發(fā)展出了SI住宅體系，使結(jié)構(gòu)主體和設(shè)備、內(nèi)裝修體系分離開來，可以做到真正的百年住宅，有效地解決了上述問題。

　　同時，住宅市場具有信息非對稱性的特征。住宅銷售行業(yè)就是為了消除這種非對稱性，并希望能探究買賣雙方的共同點。原來的住宅市場是一個地域性很強的市場，預(yù)制住宅企業(yè)依靠對其住宅的宣傳，突破這層地域性障礙。作為主要的宣傳手段，主要側(cè)重于新聞、TV等大眾傳媒以及最近特別受注目的因特網(wǎng)途徑?，F(xiàn)在的預(yù)制住宅，依靠其優(yōu)質(zhì)的結(jié)構(gòu)和良好的售后服務(wù)，比原有工法建設(shè)的住宅在社會上取得了高品質(zhì)高價格的印象。