上海成城購(gòu)物廣場(chǎng)，這個(gè)號(hào)稱亞洲最大的購(gòu)物中心再度爛尾，固然有其先天的缺陷，亦有后天人為使然。爛尾宿命的背后，是以土地撬動(dòng)資本的模式失靈，是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商駕馭“亞洲第一”的失衡，這不得不令人對(duì)郊區(qū)大型購(gòu)物中心的開發(fā)路徑重新反思。

　　原上海成城購(gòu)物廣場(chǎng)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司策劃部高級(jí)經(jīng)理張遠(yuǎn)(化名)一直盤算著做好成城購(gòu)物廣場(chǎng)能賺到多少錢。一年來，他每天都在虹淞大廈7樓的辦公室里等待老板的指令，盼望對(duì)面的成城購(gòu)物廣場(chǎng)開工的日子。

　　但是，原本美好的愿望突然變成了殘酷的現(xiàn)實(shí)?！拔覀兊捻?xiàng)目停工了，公司的運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)了問題。”如今張遠(yuǎn)已經(jīng)辭職，他覺得在那里呆下去不會(huì)再有盼頭。

　　上海成城購(gòu)物廣場(chǎng)，原名為虹橋購(gòu)物樂園，號(hào)稱亞洲最大的購(gòu)物中心。該項(xiàng)目位于上海市閔行區(qū)吳中路、虹井路口，占地8萬平方米，總建筑面積達(dá)到40萬平方米。今年年初，香港勝南實(shí)業(yè)公司和上海虹西實(shí)業(yè)公司聯(lián)合啟動(dòng)了這個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)2010年全面開業(yè)。

　　然而，這個(gè)隨著香港勝南實(shí)業(yè)公司2007年年底接盤而擺脫“爛尾”命運(yùn)的項(xiàng)目，在不到一年時(shí)間已再度爛尾。

　　二度爛尾

　　2007年年底，香港勝南實(shí)業(yè)有限公司和上海虹西實(shí)業(yè)公司(原虹橋購(gòu)物樂園的土地?fù)碛姓?聯(lián)手成立上海成城購(gòu)物廣場(chǎng)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，并召開新聞發(fā)布會(huì)宣稱項(xiàng)目于2008年年初復(fù)工。

　　據(jù)記者調(diào)查，香港勝南實(shí)業(yè)此前并沒有在上海投資開發(fā)任何大型商業(yè)項(xiàng)目，其背景也頗為神秘。

　　但據(jù)張遠(yuǎn)透露，直到今年8月份，該項(xiàng)目也還沒有復(fù)工的跡象，只是看到工地上幾個(gè)工人在例行日常維護(hù)工作?！爱?dāng)時(shí)我們得到消息說，項(xiàng)目的資金已經(jīng)到位，但由于一系列手續(xù)問題，公司在和閔行區(qū)政府進(jìn)行交涉，復(fù)工時(shí)間預(yù)計(jì)推遲到今年年底?！?/P>

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　　然而，直到今年12月，項(xiàng)目依然沒有復(fù)工的跡象。而張?jiān)獜墓緝?nèi)部獲得消息，“項(xiàng)目又停工了”，這令他失望至極。

　　據(jù)一位消息人士透露，成城購(gòu)物中心遲遲沒有開工，緣于兩個(gè)方面的問題：一是該項(xiàng)目用地性質(zhì)原為倉儲(chǔ)和綠地，并非經(jīng)營(yíng)性用地，開發(fā)商與閔行區(qū)政府屢次交涉未果；二是項(xiàng)目規(guī)模過大，且一律為租賃物業(yè)，沒有銷售產(chǎn)品可以回籠資金，加上遭遇金融風(fēng)暴，啟動(dòng)資金和運(yùn)營(yíng)成本成為一個(gè)巨大難題。

　　另有業(yè)內(nèi)人士透露，項(xiàng)目的問題還在于靠近虹橋機(jī)場(chǎng)。由于機(jī)場(chǎng)對(duì)周邊建筑物有限高的規(guī)定，原本項(xiàng)目規(guī)劃的高檔酒店和商務(wù)公寓如今都被撤銷，這進(jìn)一步加大了投資方的資金壓力。

　　事實(shí)上，上海成城購(gòu)物廣場(chǎng)已經(jīng)是兩度爛尾。2001年9月1日，上海建工(集團(tuán))總公司與港虹實(shí)業(yè)、虹西實(shí)業(yè)簽訂《建設(shè)工程承包合同》，簽約承建虹橋購(gòu)物樂園的工程，并于2002年開始動(dòng)工。

　　根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，虹橋購(gòu)物樂園首期項(xiàng)目建筑面積達(dá)33萬平方米，總投資金額15億元。而隨后規(guī)劃的二期工程，除了有高檔次的酒店和商務(wù)公寓，還有與購(gòu)物中心配套的物流中心等設(shè)施，把購(gòu)物中心實(shí)體和網(wǎng)上購(gòu)物、物流配送結(jié)合起來。

　　然而好景不長(zhǎng)，在虹橋購(gòu)物樂園完成部分框架結(jié)構(gòu)時(shí)，由于資金鏈等問題，這個(gè)當(dāng)年號(hào)稱亞洲第一Mall的工程于2003年意外停工。

　　債務(wù)重重

　　據(jù)公開資料顯示，上海成城購(gòu)物中心總投資為15億~16億元，但業(yè)內(nèi)均認(rèn)為這筆資金對(duì)于該項(xiàng)目的規(guī)模而言是杯水車薪?！疤貏e是項(xiàng)目后續(xù)裝修、配套成本以及日后管理的成本較高，啟動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目的資金起碼要30億元左右?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。

　　然而，該項(xiàng)目本身便債務(wù)重重，這也使得投資方舉步維艱。當(dāng)初，香港勝南實(shí)業(yè)有限公司收購(gòu)該項(xiàng)目資產(chǎn)時(shí)，便承接了一切債務(wù)。

　　2004年年初，按照國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于切實(shí)解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款問題的通知》和上海市政府《上海市清理解決建設(shè)工程拖欠工程款工作方案》的要求，上海建工(集團(tuán))總公司向上海市清欠辦申報(bào)了該工程拖欠工程款的實(shí)際情況。

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　　據(jù)悉，虹橋購(gòu)物樂園投資方在2004年6月24日作出了“2006年12月支付拖欠款4500萬元”的承諾。

　　2006年12月29日，在上述承諾成為一紙空文的情況下，上海建工(集團(tuán))總公司向上海市第一中級(jí)人民法院提起訴訟，要求港虹實(shí)業(yè)和虹西實(shí)業(yè)兩家公司支付所欠工程款并賠償損失。最終，法院凍結(jié)了港虹實(shí)業(yè)及虹西實(shí)業(yè)共計(jì)3億多元的資產(chǎn)。

　　2007年3月23日，上海第一中級(jí)人民法院作出一審判決，裁定港虹實(shí)業(yè)和虹西實(shí)業(yè)向建工集團(tuán)支付地下部分工程款1200萬元及利息，港虹實(shí)業(yè)向建工集團(tuán)支付地上部分及地下室ABC延伸段工程款1.2億多元及利息。此外，港虹實(shí)業(yè)還要向建工集團(tuán)支付停工損失費(fèi)1100萬元，而虹西實(shí)業(yè)則需承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　粗略計(jì)算，港虹實(shí)業(yè)和虹西實(shí)業(yè)需向建工集團(tuán)支付工程款及賠償經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)1.47億元左右。

　　對(duì)此判決被告方表示不服，并向上海市高級(jí)人民法院提出上訴。2007年9月25日，上海市高級(jí)人民法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

　　前景堪憂

　　據(jù)一位建筑工程師對(duì)記者分析，虹橋購(gòu)物樂園已經(jīng)停建4年多，一般露天建筑停建3年以上，其鋼筋結(jié)構(gòu)就無法繼續(xù)使用。因此，虹橋購(gòu)物樂園的鋼筋混凝土框架肯定要拆除重建。

　　這也意味著，二度爛尾的這個(gè)項(xiàng)目，如果有下家接手，必須拆除目前的地上及地下的建筑物才能重新開工，但這樣啟動(dòng)成本又將增大。

　　根據(jù)2002年的公開資料，虹橋購(gòu)物樂園擬建成一個(gè)亞洲地區(qū)規(guī)模最大、功能齊全的大型購(gòu)物中心(Shopping Mall)，而且要在購(gòu)物環(huán)境、管理水平及服務(wù)內(nèi)容方面均成為世界一流的大型購(gòu)物中心。

　　“但是項(xiàng)目具有先天缺陷，這導(dǎo)致它無法實(shí)現(xiàn)設(shè)定的目標(biāo)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出，一是區(qū)域消費(fèi)能力不夠，雖然周邊有大量的外籍人士居住，但依然無法支持如此之大的購(gòu)物中心；二是交通不便，雖然有地鐵，但仍然處于外環(huán)區(qū)域，“在傳統(tǒng)上海市民眼里，高檔的購(gòu)物中心應(yīng)該處于市中心區(qū)位”。

　　仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民表示，上海成城購(gòu)物中心的項(xiàng)目規(guī)模過大，相當(dāng)于再建造兩個(gè)正大廣場(chǎng)，而且都為租賃物業(yè)，這對(duì)開發(fā)商的資金要求太高。目前，閔行吳中路道路較長(zhǎng)，進(jìn)出較為困難，“除非和當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃部門進(jìn)行溝通，否則短期內(nèi)很難再度啟動(dòng)”。

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　　雖然業(yè)內(nèi)均認(rèn)為該項(xiàng)目在短期內(nèi)無法重新啟動(dòng)，但陳立民依然長(zhǎng)期看好。他表示，目前上海大型購(gòu)物中心并不多，“如果能夠投入資金解決項(xiàng)目一些硬件問題，重新啟動(dòng)的希望依然較大。”

　　然而，大環(huán)境的低迷令項(xiàng)目的前景更加不樂觀。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)資金匱乏，并不是每個(gè)項(xiàng)目都能夠盤活，“爛尾樓的比例正在增加”。

　　對(duì)于明年的行情，陳立民表示，就整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)而言依然樂觀，但需求方面并不樂觀?！疤貏e是金融危機(jī)的影響，會(huì)使得人們的消費(fèi)能力進(jìn)一步萎縮，這勢(shì)必影響到整個(gè)上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)?！?/P>

　　上海成城購(gòu)物

　　廣場(chǎng)的前世今生上海成城購(gòu)物廣場(chǎng)，前身為虹橋購(gòu)物樂園。該項(xiàng)目于2000年開建，占地面積86600平方米，首期建筑面積近33萬平方米，號(hào)稱“亞洲第一Shopping Mall”。

　　資料顯示，為了合作開發(fā)虹橋購(gòu)物樂園，上海虹西實(shí)業(yè)公司與新加坡投資商蔡振利所有的亞太實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司于1999年合資成立了項(xiàng)目公司——上海港虹實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。其中，虹西實(shí)業(yè)以土地出資，亞太實(shí)業(yè)以現(xiàn)金出資。

　　據(jù)了解，項(xiàng)目所在的土地是當(dāng)初政府為延安西路建設(shè)拆遷而劃撥給虹橋鎮(zhèn)的，用地性質(zhì)為綠化和倉儲(chǔ)。因此，開發(fā)商無法以土地獲取融資，而亞太公司本身并不具備支撐整個(gè)商城開發(fā)的資本。2003年4月，項(xiàng)目開工后不久便陷入資金困境當(dāng)中，最終被迫停工。

　　根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，虹橋購(gòu)物樂園首期項(xiàng)目建筑面積達(dá)33萬平方米；二期工程除高檔酒店和商務(wù)公寓，還有與購(gòu)物中心配套的物流中心等設(shè)施。當(dāng)時(shí)，虹橋購(gòu)物樂園對(duì)外宣稱將建2000個(gè)車位，是上海市停車位最多的大型購(gòu)物中心。在項(xiàng)目建設(shè)期間，開發(fā)商在向客戶推薦樓盤時(shí)也往往將“亞洲最大購(gòu)物中心”作為最大賣點(diǎn)。

　　2007年年底，香港勝南實(shí)業(yè)有限公司和上海虹西實(shí)業(yè)公司聯(lián)手成立上海成城購(gòu)物廣場(chǎng)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，正式接手虹橋購(gòu)物樂園，并將其改名為上海成城購(gòu)物廣場(chǎng)，宣稱將于2008年年初復(fù)工。但時(shí)至今日，項(xiàng)目再度停工。