20年,房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)同比增幅73.8%!
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展成績單早已公布。經(jīng)過初步核算,2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值近101.6萬億元,較上年增長2.3%,預(yù)計(jì)中國將成為全球唯一實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)正增長的主要經(jīng)濟(jì)體。
在全球疫情大背景下,中國經(jīng)濟(jì)率先回暖,實(shí)現(xiàn)正增長,十分難能可貴。
大部分人都將目光聚焦到中國經(jīng)濟(jì)首次破百萬億這一亮眼數(shù)據(jù)上,很少有人發(fā)現(xiàn),在中國101.6萬億元的GDP中,房地產(chǎn)業(yè)增加值貢獻(xiàn)了近69632億元,占比7.3%。這個(gè)數(shù)字超過建筑業(yè),交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè),住宿和餐飲業(yè),租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)等多個(gè)行業(yè)。
同時(shí),2020年房地產(chǎn)創(chuàng)造的GDP是信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)的1.96倍。
然而,這并不是全部。
01
20年GDP的房地產(chǎn)比重上漲78%
2000年,中國房地產(chǎn)增加值僅為4141億元,在當(dāng)年GDP中占比4.1%。二十年后,2020年中國房地產(chǎn)增加值躍升至74553億元,GDP占比7.3%。在20年時(shí)間里,房地產(chǎn)增加值大漲70412億元,增長率達(dá)78%。
對比來看,根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)公布的數(shù)據(jù),2019年北京GDP為35371億元,上海GDP為38155億元,房地產(chǎn)業(yè)20年增加值接近北京2019年GDP的2倍;2020年房地產(chǎn)增加值已經(jīng)超過了2019年北京和上海GDP之和。放眼全國,北京和上海是所有地區(qū)中GDP最高的城市。
數(shù)據(jù)不會(huì)說謊,20年間,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度和增加值讓人震驚。具體來看:
2000-2020 房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重 數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計(jì)局
1998年房改之后,房地產(chǎn)市場活力增強(qiáng),房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日益明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),2001年,中國房地產(chǎn)增加值為4706億元,占當(dāng)年GDP比重的4.2%。
查閱政府相關(guān)文件發(fā)現(xiàn),2003年8月12日,《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》正式發(fā)布,其中談到,“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動(dòng)力強(qiáng),已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。
房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的關(guān)鍵作用正式得到政府認(rèn)可。2003年,房地產(chǎn)增加值上升到6157億元,在當(dāng)年國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值中占比4.5%。
2008年,為走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)陰影,國家放水4萬億元,提振中國經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)如獲甘霖,2009年增加值躍升至18761億元,較上年增長29%。2009年房地產(chǎn)增加值占GDP比重5.4%,比值較2008年上升0.8%。
其后,房地產(chǎn)發(fā)展如火如荼,房地產(chǎn)增加值2010年首次超過2萬億元,2012年超過3萬億元,2015年超過4萬億元。
房地產(chǎn)增加值從1萬億元增加到2萬億元用了5年,從2萬億元到3萬億元用了3年,從5萬億元到7萬億元只用了4年。房地產(chǎn)新創(chuàng)造價(jià)值的增長速度越來越快。
02
“房住不炒”背景下,房地產(chǎn)占GDP的比重為何越來越高?
2016年底,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議正式提出“房住不炒”之后,各地調(diào)控日趨嚴(yán)格,樓市政策補(bǔ)丁不斷,房地產(chǎn)市場進(jìn)入漫長的橫盤時(shí)期。
但與市場基本面不同,2016年房地產(chǎn)增加值為49969億元,2017年這一數(shù)字上升到57086億元。之后3年,房地產(chǎn)增加值還在不斷上漲,到2020年,房地產(chǎn)增加值上漲到74553億元。房地產(chǎn)增加值占GDP的比重,也從2016年的6.7%,增加到2020年的7.3%。
中央三令五申,落實(shí)“房住不炒”,堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲;專家一再發(fā)聲,中國經(jīng)濟(jì)不能再被房地產(chǎn)綁架,呼吁尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn);房企高喊“活下去”,裁撤經(jīng)營差的區(qū)域,出售項(xiàng)目股權(quán),尋找戰(zhàn)投,降低負(fù)債。在這樣的大背景下,為什么房地產(chǎn)增長值的總量,以及其占GDP的比重都不降反增?
最主要的原因,是中國的居住需求仍未得到完全滿足。根據(jù)恒大研究院的數(shù)據(jù),2017年我國人均住房使用面積僅人均23平方米,而同期美國人均住房使用面積67平方米,德國、法國均超38平方米,日本和韓國人均住房面積也分別達(dá)到33和28平方米,和世界主要經(jīng)濟(jì)體相比,我國人均住房使用面積還有增長余地。
根據(jù)發(fā)達(dá)國家的城市化經(jīng)驗(yàn),城鎮(zhèn)化率在30%到70%期間是加速城鎮(zhèn)化時(shí)期。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,到2019年末我國城鎮(zhèn)化率為60.6%,仍有近10%城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速發(fā)展空間。
2010-2019 中國城鎮(zhèn)化率變化情況 數(shù)據(jù)料來源:政府、官方媒體等
從我國現(xiàn)實(shí)來看,各地“搶人大戰(zhàn)”、農(nóng)民工繼續(xù)進(jìn)城、戶籍放開帶來的人口流動(dòng)、都市圈的發(fā)展、租購并舉政策力度的擴(kuò)大等,都將繼續(xù)助力房地產(chǎn)增長值的提高。按現(xiàn)在每年約1%的城鎮(zhèn)化增長率計(jì)算,到2029年之前,我國房地產(chǎn)仍將繼續(xù)平穩(wěn)助力GDP增長。
另外,房地產(chǎn)仍是我國的支柱性產(chǎn)業(yè),國家近幾年對地產(chǎn)嚴(yán)加管控,調(diào)控之網(wǎng)越織越細(xì),其根本目的不是為了阻止房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。樓市調(diào)控的本質(zhì)是“糾偏”,糾正房價(jià)上漲過快、樓市過熱、地王頻出、炒房亂象不斷等等。
樓市自發(fā)調(diào)節(jié)失效,如果不通過政策干預(yù),很可能讓樓市淪為資本的工具,剛需陷入無房可住的困境。調(diào)控只是將房地產(chǎn)拉回“平穩(wěn)健康發(fā)展”的道路上,并未否定房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱性作用。拉動(dòng)GDP增長,也是支柱性產(chǎn)業(yè)的題中之義。
03
房地產(chǎn)對GDP的拉動(dòng)遠(yuǎn)不止7.3%
前不久國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,2020年全年,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資14.14萬億元,較2019年增長7%;商品房銷售額17.36億元,同比增長8.7%,創(chuàng)歷史新高。不管是房地產(chǎn)開發(fā)投資額,還是商品房銷售額,均遠(yuǎn)高于同期7.46億元的房地產(chǎn)增加值。這是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)口徑不同。
按生產(chǎn)法,房地產(chǎn)的增加值等于總產(chǎn)出與中間投入之間的差值;按收入法,增加值等于勞動(dòng)者報(bào)酬與生產(chǎn)稅凈額、固定資產(chǎn)折舊和營業(yè)盈余之和;按支出法,為最終消費(fèi)支出/實(shí)際最終消費(fèi)加上資本形成總額以及貨物和服務(wù)凈出口。
房地產(chǎn)增加值不僅包括房企的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng),還包括存量自有住房的租金收入、房屋經(jīng)紀(jì)和代理活動(dòng)增加值等等。
需要注意的是,房企用于購買土地的收入并不屬于房地產(chǎn)增加值的計(jì)算范疇。因?yàn)楦鶕?jù)《國民經(jīng)濟(jì)核算體系2016》,“國內(nèi)生產(chǎn)總值”的“生產(chǎn)”,指的是“在機(jī)構(gòu)單位負(fù)責(zé)、控制和管理下,利用勞動(dòng)和資本等要素,將某些貨物和服務(wù)投入轉(zhuǎn)化為另一些貨物和服務(wù)的過程”。土地交易并不涉及到貨物和服務(wù)的轉(zhuǎn)化,因而不會(huì)被記入GDP。
實(shí)際上,如果僅著眼GDP中房地產(chǎn)增加值的占比,以此評估房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn),是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。在中國GDP中,房地產(chǎn)的直接和間接貢獻(xiàn)率,遠(yuǎn)不止7.3%。
房地產(chǎn)所有經(jīng)營活動(dòng)的開展,都是在擁有土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。土地出讓收入成為政府財(cái)政收入的重要組成部分,近年來關(guān)于“土地財(cái)政”的討論不絕于耳,社會(huì)各界都在呼吁改革,但到現(xiàn)在為止,土地出讓收入仍是政府性基金預(yù)算收入的主要來源。
根據(jù)財(cái)政部的數(shù)據(jù),2020年1-11月,全國一般公共預(yù)算收入16.95億元,全國政府性基金預(yù)算收入7.27億元,其中國有土地使用權(quán)出讓收入6.51億元。
在2020年1-11月的財(cái)政收入中,土地出讓收入占比26.88%,即土地出讓為政府帶來超過1/4的財(cái)政收入。這些收入又被用于建設(shè)道路、橋梁、學(xué)校、醫(yī)院等基建和公建項(xiàng)目,持續(xù)助力GDP增長。
另外,從房企融資,房屋建設(shè),到裝修、家電,再到物業(yè)、居住,房地產(chǎn)串聯(lián)起一張龐大的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)。IFinD產(chǎn)業(yè)鏈中心曾整理過一張房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈全景圖,從圖中可以看出,與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)眾多,包括金融機(jī)構(gòu)、工程機(jī)械、建材、鋼鐵、化工、家居裝飾、物業(yè)服務(wù)、家電甚至汽車。
房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈全景圖 資料來源:IfinD產(chǎn)業(yè)鏈中心
還包括前期的規(guī)劃和設(shè)計(jì)、測繪勘探、質(zhì)檢安檢,中期的供水供暖供電、垃圾處理,后期的社區(qū)配套、購物中心等商業(yè)地產(chǎn)等等。
在我國,房地產(chǎn)與眾多行業(yè)高度關(guān)聯(lián),帶動(dòng)了幾十個(gè)行業(yè)的發(fā)展,共榮共生。其對GDP的直接和間接貢獻(xiàn)很難量化,但絕對不容小覷。
編輯:周程
監(jiān)督:0571-85871667
投稿:news@ccement.com