近日，張家口市住建局、張家口市財政局等四部門聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步加快完善房地產(chǎn)長效機制的通知》，明確所有項目不得超出備案價格對外銷售。已取得預售許可的項目不得低于成本進行銷售，新取得預售許可的項目不得低于備案價格的85%進行銷售。

此前，已有株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、唐山等地先后發(fā)布類似的“限跌令”。

住建局：限跌保護購房者利益

針對“限跌”的原因，張家口市住建局相關(guān)負責人指出，以張家口主城區(qū)為例，目前房價已經(jīng)從最頂峰的13000元/平方米左右，降到了均價8000多元/平方米。尤其是2021年下半年以來，張家口主城區(qū)和周邊陸續(xù)有多個樓盤，迫于現(xiàn)金流和銷售回款等壓力，開始降到低于成本價銷售。通過大幅度降價等措施，換來了市場的轟動和購房者的熱捧，而降價項目也在短期內(nèi)通過以價換量取得了較好的銷售成績，并快速回籠了資金。但由于部分樓盤項目的大幅降價措施給整個房地產(chǎn)市場帶來了巨大影響，也給其他樓盤帶來了巨大的銷售壓力。

上述負責人指出，對于已經(jīng)取得預售許可的老樓盤，不得低于成本價銷售；對于新取得預售許可證的新樓盤，不得低于備案價的85%銷售，也就是房價降幅最多不能超過15%?！跋薜睢背雠_是為了及時維護房地產(chǎn)市場銷售秩序，更好維護房地產(chǎn)市場正常運營。

“用大幅低于成本的價格買到房子，購房者肯定認為是撿了大便宜，但事情哪有那么簡單，后期房屋配套設(shè)施等投入一定會攤高開銷。所以限跌一定程度上也在保護購房者利益?！鄙鲜鲐撠熑酥赋?。

值得注意的是，張家口除了頒布“限跌令”外，也對漲價做了嚴格要求?！锻ㄖ芬?，“穩(wěn)地價”要堅持和完善土地招拍掛出讓制度，嚴格落實資金來源審查機制，建立土地拍賣熔斷機制，土地招標拍賣過程中，當溢價率達50%或超過設(shè)置的最高限價時，中止網(wǎng)上競價，采取搖號方式確定競買人。

以三四線城市為主

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，發(fā)布“限跌令”的基本都是三四線城市。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月份20個城市新房價格下跌，多為三四線城市。8月份，二線城市二手住房指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0%，2015年以來首次停漲。有43個城市的二手房價格指數(shù)下跌或停漲，比7月增加了14個，下跌或停漲城市數(shù)創(chuàng)2015年3月份以來最大（除疫情沖擊的2020年2月份）。三四線城市二手住房指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，為2020年以來首次下跌。這和限跌城市的城市特征基本吻合。

他表示，對于內(nèi)地三四線城市來說，如果供應量大，人口外流和老齡化嚴重，基于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”考慮，必須要祭出“限跌令”，這樣可以緩減下跌的節(jié)奏。

李宇嘉稱，限跌某種程度上也維護了購房者和小業(yè)主的利益。當開發(fā)成本位居高位，降價幅度如果太大，開發(fā)商做品質(zhì)的動力就變小了，項目可能會出現(xiàn)“減配”、甚至以次充好、貨不對板等現(xiàn)象。在預售制下，這些問題在買房時可能看不出來，實物交付時才發(fā)現(xiàn)問題。

他還指出，“限跌令”短期內(nèi)對抑制房價下跌會起到一定作用。長期看，還是要夯實產(chǎn)業(yè)和人口基礎(chǔ)，和周邊中心城市做好產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)和互補、錯位發(fā)展，慢慢擴大樓市需求的范圍。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，近幾年來，很多“高周轉(zhuǎn)”的大型房企下沉到三四線城市，在現(xiàn)在信貸收緊的情況下，現(xiàn)金流比較緊張，對這些大型房企來說，現(xiàn)金流比利潤更重要，因此通過降價迅速回籠資金。

張大偉指出，大量三四線城市沒有太多產(chǎn)業(yè)、需求支撐，但是土地供應又太大。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流動來看，土地在一二線和三四線城市之間存在錯配。人口大量流向一二線城市，但是一二線城市土地指標又不夠，而三四線城市人口在外流，但土地指標又很多。在這種情況下，除了加快引導部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到三四線城市之外，也應該將土地指標和人口流動掛鉤，將更多的土地指標轉(zhuǎn)移到一二線熱點城市，滿足人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求。