編者按：最近幾個月，房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，包括房地產(chǎn)貸款的“兩道紅線”、深圳推出的二手房參考價以及網(wǎng)傳的22城“集中供地”。一些人擔心，樓市會陷入越上漲越調(diào)控、越調(diào)控越上漲的老怪圈。特發(fā)三篇房地產(chǎn)系列文章，解釋樓市。

居者有其屋，千年難題。房地產(chǎn)，是中國人的大事，也是世界性難題。

房地產(chǎn)問題，難在哪兒？

房地產(chǎn)，既是投資品，又是消費品；既是市場問題，又是民生問題。常說，市場的歸市場，凱撒的歸凱撒。現(xiàn)實可能相反，市場的不歸市場，凱撒的不歸凱撒。

本文從土地、貨幣及房地產(chǎn)不完全市場三個角度，分析房地產(chǎn)價格扭曲、居住難題之成因。

本文邏輯：

一、土地壟斷化：土地批租扭曲房地產(chǎn)價格

二、地產(chǎn)貨幣化：貨幣壟斷扭曲房地產(chǎn)價格

三、居住市場化：剛需市場扭曲房地產(chǎn)價格

01

土地壟斷化

土地批租扭曲房地產(chǎn)價格

房地產(chǎn)的供給方是地產(chǎn)商，地產(chǎn)商的供給方是土地持有者。誰掌握了城市土地，誰便掌握了樓市命脈。

通常認為，地產(chǎn)商壟斷了房地產(chǎn)，抬高了房價。比如，長期以來，香港土地及樓盤被李嘉誠、李兆基、郭德勝、劉鑾雄、李文達、呂志和等家族控制。

問題是，這些地產(chǎn)商是怎么控制大規(guī)模的土地的？

換言之，地產(chǎn)商的土地來自哪里？

香港的土地并非私人所有，一直采用土地使用權(quán)批租制度，通過拍賣、招標的方式對外出讓土地使用權(quán)。

在回歸之前，港島、九龍的土地產(chǎn)權(quán)歸屬英國王室；回歸后，香港土地所有權(quán)歸國家所有，延續(xù)批租制度，新批土地期限為50年。

香港政府壟斷了土地，并以批租的方式，將土地使用權(quán)拍賣給香港大地產(chǎn)商。中小企業(yè)及廣大市民根本沒有機會獲得土地產(chǎn)權(quán)和一手土地使用權(quán)，這就導致了土地和房地產(chǎn)集中到地產(chǎn)商手中。

所以，香港地產(chǎn)商對房地產(chǎn)的壟斷，其源頭是港府壟斷了土地及批租權(quán)。這是香港房價持續(xù)上漲的根源。

我們看看香港房價是怎么上漲的。香港的房價上漲始于1985年。為什么是1985年？

1984年底，政策規(guī)定：香港“所批出的新的土地，每年限于50公頃（不包括公屋用地）”。

50公頃，什么概念？相當于深圳一個大型樓盤的面積。香港一年只供應(yīng)這么少土地及新房，市場嚴重供不應(yīng)求，資金蜂擁而入。

此后，香港房價一路飆漲，直到1997亞洲金融風暴前達到巔峰，這一政策也在這一年失效。但是，大量土地及房地產(chǎn)已被地產(chǎn)商控制。

土地壟斷導致土地供給不足，土地開發(fā)率低，房價居高不下。

如今，香港的土地開發(fā)率僅有23.7%，用于住宅用途的土地開發(fā)面積只有76平方公里，僅占土地總面積的6.8%，低于上海和深圳。

香港另外75%的土地屬郊野及海島，其中23個郊野公園、15個特別地區(qū)、4個海岸公園及1個海岸保護區(qū)，合計約占香港總面積超過38%的土地，被冠以環(huán)保之名明確禁止開發(fā)。

港府手上的空置住宅用地有2100公頃，扣除不適合建筑的土地及丁屋預備土地，可供住宅開發(fā)的土地不到400公頃。

從2002年到2010年，香港年均出讓住宅用地僅5公頃，比回歸之前的50公頃還低。香港土地供給長期不足，人均住宅用地僅10平米，房價卻是世界頂級。

回歸之后，香港政府為何不大規(guī)模供應(yīng)土地，提高土地開發(fā)率呢？

主要原因有兩點：

一是從1985年到1997年，土地批租稀少，房價暴漲，“養(yǎng)肥”了香港大地產(chǎn)商，大地產(chǎn)勢力裹挾極端環(huán)保主義組織給港府施壓，導致38%的郊野公園無法開發(fā)，同時2005年之后填海造地大幅減少，如今香港幾無填海造地。

二是2003年到2010年，港府主動大幅減少土地出讓，目的是維護樓市穩(wěn)定，提振土地財政收入，解決政府赤字，以幫助香港經(jīng)濟走出亞洲金融危機的陰霾。

可見，香港政府壟斷土地，本身有借助批租權(quán)來促進房價上漲的傾向，以提高土地財政收入，抬高金融資產(chǎn)，刺激經(jīng)濟增長。

香港2017年與土地、房產(chǎn)有關(guān)的財政收入是2447億元，占當年港府全部收入5731億元的43%左右，其中土地出讓收入 1280億。與內(nèi)地城市相比，2019年土地出讓收入超過1200億的城市，有杭州、上海、武漢、廣州、北京、南京、天津和蘇州。

我們再看深圳。

在深圳，佳兆業(yè)、寶能、龍光、海岸、茂業(yè)、大中華、星河、鴻榮源等大型地產(chǎn)商，開發(fā)了大量樓盤，土地儲備驚人。如深圳“地王制造機”龍光，土地儲備權(quán)益總貨值達7520億?！皩毎搽p雄”鴻榮源和宏發(fā)，在深土地儲備均超過1000萬平方米。

深圳的商業(yè)用地和住宅用地為何如此集中？

早在八十年代，深圳便從香港引入土地批租制度，中國內(nèi)地第一個住宅用地土拍項目便在深圳羅湖。

土地批租使得土地集中于少數(shù)大型地產(chǎn)商，可能扭曲市場價格，導致房價上漲。

我們再來看看深圳的房價是怎么上漲的。

2014年，深圳均價在2.6萬左右，低于的北京的3.7萬、上海的3萬。2015年開始，深圳房價高位翻倍，漲勢兇猛。兩年后的2017年，深圳均價已到5.1萬，超過上海，僅次于北京的5.7萬，幾乎是廣州的兩倍。

深圳，這波房價上漲，令人大跌眼鏡，幾乎斷送了大部分中產(chǎn)購房的機會。至今，大部分人都還摸不著頭腦，為何深圳房價突然在2015年高位跳漲？

2015年發(fā)生了什么？

2015年深圳出臺了《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》。這份文件規(guī)定，到2020年深圳的基本生態(tài)控制線不變，即不少于974平方公里。

更重要的是，這文件規(guī)定到2020年，釋放土地供應(yīng)量只有253平方公里。這253平方公里，大部分用于綜合交通、市政設(shè)施、教育，而保障房用地僅有 31 萬平米。

其中，有多少是住宅建設(shè)用地，這份文件沒有明確指出。

不過，我們看實際的數(shù)據(jù)：

從2012年到2017年，深圳新增700多萬平方米商住工業(yè)土地供應(yīng)中，居住用地只有8%。

2017年前8月，北京和上海分別供應(yīng)了359和322萬平方米的住宅用地，廣州推出了164萬平方米，而深圳在2017年全年純住宅用地零供應(yīng)（只有一塊“只租不售”性質(zhì)的住宅土拍，面積僅2萬平方米）。

2018年深圳住宅用地供應(yīng)（包含人才房）僅15.8萬平方米；2019年上半年，深圳住宅用地也是零供應(yīng)。直到2019年6月，深圳才推出5宗居住用地，土地面積共17萬平方米。這五宗土地還只是限售三年的人才房。

值得注意的是，這份文件是2015年制定的。但是，直到2017年11月，深圳公布《深圳市城市建設(shè)與土地利用十三五規(guī)劃（2016-2020）》，土地規(guī)劃及供應(yīng)信息才公之于眾。這個時間點，與深圳房價暴漲相符。

總結(jié)起來，土地壟斷化的問題：

一、土地壟斷可獲得巨大的土地出讓收益，土地壟斷者傾向于控制土地供應(yīng)量來抬高和維持高房價，以增加收益、抬高金融資產(chǎn)價格以及刺激經(jīng)濟增長。

二、土地資源完全由人為配置，導致土地使用效率低下，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾。

以深圳為例，《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》規(guī)定，至2020年全市工業(yè)用地占建設(shè)用地比重不宜低于30%，劃定了270平方公里的“工業(yè)用地紅線”。

深圳這種為工業(yè)騰地的規(guī)劃，導致如今深圳大量的辦公樓空置（空置率在20%到50%不等），而住宅卻極為緊缺，房價維持高位，房租持續(xù)高漲。

三、土地壟斷導致地產(chǎn)商壟斷土地及房地產(chǎn)，大型地產(chǎn)商容易操縱價格，導致貧富差距擴大。

四、土地壟斷還可能扭曲公共政策，導致公共用品分配失衡，學位、戶籍與房地產(chǎn)掛鉤，造成畸形的學位房市場，為高房價兜底。

五、房地產(chǎn)經(jīng)濟與宏觀經(jīng)濟捆綁，扭曲貨幣政策，信貸向房地產(chǎn)企業(yè)傾斜，導致寬松過度，資產(chǎn)價格泡沫。

六、土地壟斷導致居住用地稀少，人均居住面積少，居住條件差。

深圳居住用地只占整個城市面積的11%。與國際大都市相比，這個數(shù)據(jù)低得驚人，倫敦、紐約、東京的居住用地占比都超過50%。這個數(shù)據(jù)僅比香港（8%）高一點。

中國北京、上海、廣州、南京等城市的居住用地占比大多數(shù)低于20%，遠遠低于國際同級別城市。

居住用地少，導致人均居住面積少，居住條件差。

深圳全市1071萬套存量住房中，73.5%的房子在出租，其中又有62%為城中村出租屋?，F(xiàn)在深圳租房人群達80%，大概有1600萬人租房，其中1100萬人租住在城中村。

法國經(jīng)濟學家理查德·坎蒂隆曾在《商業(yè)性質(zhì)概論》指出，土地壟斷者決定了一個國家的人口數(shù)量和市場價格。

土地壟斷者直接決定了一座城市能夠容納多少人口，決定了這座城市的房價；同時，也間接決定了市民的婚姻權(quán)、交配權(quán)、生育權(quán)及接受教育的權(quán)利。

02

地產(chǎn)貨幣化

貨幣壟斷扭曲房地產(chǎn)價格

當今世界，兩大壟斷足以改變經(jīng)濟局勢與財富格局，它們分別是土地壟斷與貨幣壟斷。如果誰碰上了這兩大壟斷勢力，注定是不幸的。

房地產(chǎn)，除了被土地壟斷控制，還被貨幣壟斷左右。當然，土地批租制度不具有普遍性，但是房地產(chǎn)貨幣化在當今世界為普遍現(xiàn)象。

房地產(chǎn)貨幣化，并沒有明確定義，可理解為以信貸擴張刺激的房地產(chǎn)價格上漲。即房價上漲為貨幣現(xiàn)象，是一種資產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

房地產(chǎn)金融化，包括資本化、證券化及貨幣化三個層次。

以美國為例。

一、資本化階段：地產(chǎn)抵押貸款。

大蕭條期間，為了促進房地產(chǎn)復蘇，美國國會出臺了《住房貸款銀行法》。根據(jù)這一法令，聯(lián)邦政府成立了聯(lián)邦住房貸款銀行。這家專門負責住房貸款的國有銀行可以直接從財政部獲得資金，并向非銀行機構(gòu)提供貸款。

接著，國會又通過了《國家住宅法》。根據(jù)這個法令，聯(lián)邦政府成立了聯(lián)邦住房管理局。這個機構(gòu)的主要任務(wù)是，為低收入者尤其是只能承擔低首付比例的個人及家庭提供抵押貸款保險，以穩(wěn)定抵押貸款市場。

聯(lián)邦住房管理局實際上是通過透支國家信用的方式，支持低收入者買房，以提升市場的購買力。這一舉措，加大了房地產(chǎn)市場的杠桿率，直接推動了低首付比、分期付款的出現(xiàn)。

二、證券化階段：抵押貸款支持證券。

雖然聯(lián)邦住房管理局提供了抵押貸款擔保，但是商業(yè)銀行依然懼怕風險，不愿意給低收入者提供貸款。

1938年，聯(lián)邦政府成立了聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會。最開始這是一個政府機構(gòu)，主要任務(wù)是購買經(jīng)過聯(lián)邦住房管理局擔保的抵押貸款，以刺激銀行放心給低收入者放貸，增加市場的流動性。

此舉相當于創(chuàng)造了一種新型的金融市場——抵押貸款交易市場。這就開啟了房地產(chǎn)證券化之路。

美國房地產(chǎn)證券化加速在六十年代。

1968年，聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會被私有化，成為了一家私人公司——大名鼎鼎的房利美。兩年后，聯(lián)邦住房抵押貸款公司房地美成立。

國會授權(quán)兩房（房利美、房地美）可以購買普通抵押貸款，即購買未經(jīng)聯(lián)邦住宅管理局擔保的抵押貸款。此舉刺激了貸款發(fā)行機構(gòu)大規(guī)模放貸，抵押貸款支持證券（MBS）市場規(guī)模迅速擴大。

1968年，美國誕生了第一份抵押貸款支持證券。1970年第一季度，美國抵押貸款證券化規(guī)模為460億美元。70年代隨著投資銀行興起，MBS快速加速。到了1974年第三季度這一數(shù)據(jù)突破千億，1988年第二季度破萬億。截至2008年金融危機爆發(fā)之前，機構(gòu)MBS的債務(wù)規(guī)模達到了近8萬億美元。

三、貨幣化階段：大規(guī)模信貸、次級貸款及相關(guān)衍生品。

從資本化到證券化，是地產(chǎn)金融化的正常路徑。但是，到了貨幣化階段，就容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫及債務(wù)危機。

證券化與貨幣化之間并沒有嚴格的界限。房地產(chǎn)貨幣化有比較明顯的三個特征：

一是房地產(chǎn)信貸中出現(xiàn)大規(guī)模的次級貸款。

在美國，通常將借款人的信用等級劃分為“優(yōu)級”、“次優(yōu)級”、“次級”三類。次級抵押貸款市場面向收入證明缺失、償債能力低的客戶，其貸款利率通常比一般抵押貸款高出2%至3%。

小布什政府時期，次級貸款發(fā)放逐漸失控，很多低收入者輕而易舉地獲得了次級貸款。到2006年，“次級”占比達25%，“次優(yōu)級”為21%、合計46%。

二是基于抵押貸款證券相關(guān)的金融衍生品膨脹。

衍生品，是抵押貸款等資產(chǎn)證券化的金融產(chǎn)品。但是，大規(guī)模的衍生品膨脹，是一種貨幣化現(xiàn)象。

在住房抵押貸款基礎(chǔ)上，房地美、房利美及非機構(gòu)開發(fā)了大規(guī)模的抵押支持證券（MBS）。投資銀行又在抵押支持債券的基礎(chǔ)上，使用高杠桿創(chuàng)造了大規(guī)模、高風險的金融衍生品（如CDS、CDO等）。

根據(jù)國際清算銀行的報告，全球2004年共發(fā)行了1570億美元的CDO（擔保債務(wù)憑證），2005年發(fā)行2490億美元，2006年發(fā)行4890億美元，2007年第1季度發(fā)行規(guī)模高達2500億美元。

次貸危機前，次級抵押貸款總價值大概7萬億美元。上面是金融衍生品，其中CDS（信用違約掉期合約），全球市值高達62萬億美元，遠超過當年美國GDP總量的14.48萬億美元。

三是大規(guī)模的信貸支持。

從2001年開始，房地產(chǎn)價格上漲，抵押貸款、抵押支持證券及相關(guān)衍生品的膨脹，都源自大規(guī)模的信貸供應(yīng)。

2001年“9·11”事件后，美聯(lián)儲連續(xù)13次降息，將聯(lián)邦基準利率從6%下降到1%，并長期維持這一低利率水平。低利率釋放了大量的信貸，刺激了房地產(chǎn)及金融市場的過度繁榮。

所以，房地產(chǎn)貨幣化的根本動力源自大規(guī)模信貸擴張。

1971年布雷頓森林體系崩潰后，信用貨幣的出現(xiàn)為房地產(chǎn)貨幣化創(chuàng)造了條件，美國房地產(chǎn)貨幣化從1983年（擺脫了滯脹危機）開始。此后30多年，總體上，貨幣持續(xù)擴張，房價持續(xù)上漲，抵押支持證券及衍生品持續(xù)膨脹，最終崩盤于次貸危機。

中國金融市場不發(fā)達，很少抵押支持證券及相關(guān)衍生品，不過房地產(chǎn)貨幣化現(xiàn)象依然存在。

如何確定中國房地產(chǎn)是否存在貨幣化現(xiàn)象？

可以從貨幣增速、房地產(chǎn)價格增速與其它資產(chǎn)增速相比較。

2020年中國廣義貨幣已經(jīng)超過了200萬億。從2008年到2018年，廣義貨幣增加了4倍。

這十年，不僅GDP、居民可支配收入，還有消費品、大宗商品、工業(yè)品、股票、黃金，都跑輸了廣義貨幣增速。

錢都去哪里了？

只有深圳房價、北上廣核心地段的房價、教育培訓服務(wù)價格以及大型房地產(chǎn)的營收和資產(chǎn)跑贏了廣義貨幣。我這里引用澤平宏觀的調(diào)研數(shù)據(jù)：

2018年，深圳均價為5.4萬元/平方，漲幅為4.5倍（較2008年），超過廣義貨幣增幅；上海為5萬元/平方，漲幅接近3倍；北京為6萬元/平方，漲幅為3.5倍；廣州為3.3萬元/平方，漲幅為3.6倍。北上廣核心地段的房價漲幅都超過廣義貨幣。

中國房地產(chǎn)是貨幣蓄水池。從2008年到2017年，國內(nèi)房地產(chǎn)投資從2.53萬億升至11萬億，漲幅超過4倍，累計總投資高達74萬億元。僅2017年的投資額就相當于加拿大當年的GDP總額。這十年房地產(chǎn)投資規(guī)模增幅與廣義貨幣增幅相當。

棚改貨幣化是房地產(chǎn)貨幣化的非典型案例。

我這里引用天風宏觀的調(diào)研數(shù)據(jù)。2015年到2017年是棚改貨幣化的高峰期。這三年，全國超過1400萬套棚戶區(qū)住房改造，貨幣化安置比例從30%提高到60%，一線城市達80%，每年總投資1.5萬億左右。

棚改貨幣化的安置資金來自哪里？

2014年央行創(chuàng)設(shè)了抵押補充貸款（PSL），棚改資金主要來自PSL。央行通過PSL向政策性銀行如國開行、農(nóng)發(fā)行貸款，國開行、農(nóng)發(fā)行再通過專項貸款向地方政府貸款。僅2016年，棚改總投資達1.48萬億，其中國開行棚改專項貸款9725億，農(nóng)發(fā)行棚改專項貸款3000億元左右。

最后看大型房地產(chǎn)商。

商業(yè)銀行是信貸供給方，大型地產(chǎn)商是主要需求方。在大量的信貸支持下，大型地產(chǎn)商攻城略地，制造一個個地王，囤積大規(guī)模土地，同時營收與資產(chǎn)暴增。

以恒大為例。2006年到2018年，恒大銷售額由17億增長到5800億，增340倍。從2006年到2016年，恒大現(xiàn)金余額由20億增長到3043億，增152倍；總資產(chǎn)由78億增長到一萬億，超過150倍。營收、現(xiàn)金及總資產(chǎn)增速，均遠超過廣義貨幣增速。

貨幣市場，并不是一個自由市場。當今世界，各國的貨幣供給都是由央行壟斷的。金融資產(chǎn)貨幣化現(xiàn)象極為普遍，貨幣壟斷長期扭曲金融資產(chǎn)價格。當房地產(chǎn)貨幣化后，貨幣壟斷權(quán)對房地產(chǎn)價格的控制極強。

過去20年，不管是美國房地產(chǎn)價格暴漲暴跌，還是中國房地產(chǎn)價格居高不下，都不完全是自由市場的“鍋”，很大程度上是房地產(chǎn)貨幣化的結(jié)果，即貨幣壟斷權(quán)對市場的控制。

隨著二手房規(guī)模越來越大，剛需購房被高房價抑制，土地壟斷對房價的控制力削弱，貨幣供應(yīng)成為中國房地產(chǎn)走勢的關(guān)鍵因素。

03

居住市場化

剛需市場扭曲房地產(chǎn)價格

如果排除土地壟斷和貨幣壟斷，房地產(chǎn)的發(fā)展會更健康嗎？

答案是肯定的。

但是，房地產(chǎn)不可能是一個完全的自由市場。如果房地產(chǎn)完全自由化，也容易出問題——很多經(jīng)濟學家不支持這一結(jié)論，但這一結(jié)論也不支持干預主義。

假如土地個人所有，是否會也會出現(xiàn)大資本、大財團收購私人土地，導致土地集中、壟斷？

我們先看一個非常著名的數(shù)字游戲，我這里引用中泰證券李迅雷《全球貧富百年變局：從一個數(shù)字游戲說起》中的模擬數(shù)據(jù)。

200個人參與這個游戲，每個人的初始資產(chǎn)都是100元。游戲規(guī)則是，每個人將自己的1元錢隨機送給另一個人，并且每人獲得錢的概率都相同。這個游戲重復2萬次，最后財富分配是怎樣的結(jié)果呢？

結(jié)果顯示，隨著游戲次數(shù)不斷增加，財富越來越集中。當游戲進行到2萬次時，財富最多的10%的人占有了將近50%的總財富。

如果將游戲規(guī)則修改一下，假設(shè)200個人中，有5個人在每一輪游戲中獲得收入的概率，都比其他人高一倍。

結(jié)果顯示，經(jīng)過2萬輪游戲后，幾乎所有的財富都集中到這個五個人手上。

如果再修改一下規(guī)則，假設(shè)每個人的初始財富不一樣，但每輪獲得收入的機會是均等的。

結(jié)果顯示，初始財富最少的窮人，最終只有13%的人能夠逆襲成為富人階層；初始財富最多的富人，最終有5%淪為窮人。不過，80%左右的窮人在不斷參與游戲后，最終能夠進入中等財富階層，近50%的富人會逐漸回落到中等財富階層。

這個例子其實很好地說明了自由市場的財富分配格局。不管初始財富是否均等，不管創(chuàng)富機會是否均等，市場競爭的最終結(jié)果定然是貧富分化。

這就是自由市場的競爭屬性：有競爭，就有成敗之分、高低之別；有競爭，才有創(chuàng)富、創(chuàng)造、創(chuàng)新的動力。

新自由主義代表弗里德曼站在自由這邊：“一個社會如果把平等置于自由之上，就既不會有自由，也不會有平等；如果把自由置于平等之上，即使得不到最好的平等，我們所創(chuàng)造出來的平等也會比其他制度更高?！?/p>

如果把企業(yè)股票平均分配給民眾，民眾自由交易，最終有些人會失去股票，有些人可能會虧損，有些人可能會暴富。這就是股市自由競爭的結(jié)果，政府不需要介入。

如果把土地平均分配給民眾，經(jīng)過無數(shù)次交易后，市場依然會集中，依然會出現(xiàn)大地產(chǎn)、大資本，但是由于土地交易費用比股票高得多，集中度要更低一些。

這也是土地自由交易的結(jié)果，但是政府需要介入。

為什么？

股票、債券、商品、工業(yè)品等都是自由市場，但房地產(chǎn)是不完整的自由市場（即使排除土地壟斷和貨幣壟斷）。

在房地產(chǎn)市場中，尤其是剛需市場中，買賣雙方的地位完全不對等，地產(chǎn)商在博弈中居于強勢地位，購房者受制于剛需壓力，其自由購房的意志受到約束。

所有的剛需市場都不是完整的自由市場，供需關(guān)系扭曲導致市場價格扭曲。比如普通工人的就業(yè)市場，低收入者迫于生存壓力，在勞資議價中通常居于弱勢，容易屈服于低薪、降薪和惡劣的勞動環(huán)境。

經(jīng)濟學家一直無法合理解釋：為什么要有最低工資法？為什么允許工會的存在？為什么要為低收入者提供保障房？很多自由主義經(jīng)濟學家甚至反對福利房、最低工資標準以及工會。換言之，經(jīng)濟學家必須解釋一個關(guān)鍵問題：為什么要救濟窮人？

庇古的效用理論和新制度經(jīng)濟學的交易費用提供的解釋都存在缺陷，其實最好的解釋是保障自由市場。

不管是馬歇爾的供需理論，還是弗里德曼的價格理論，捍衛(wèi)自由市場的經(jīng)濟學都有一個重要的假設(shè)前提，那就是要素流動充分自由。勞動力作為要素自由流動，即自由選擇的前提，是人能夠作為一個獨立個體存在——這是經(jīng)濟學理論的根本前提。

但是，在房地產(chǎn)市場、租房市場和勞動力市場中，剛需購房者、低收入勞動者，他們的選擇、流動是不自由的，他們迫于生存壓力，在交易中處于被動、妥協(xié)的地位。

所以，在這種要素難以自由流通的市場中，政府的公共政策及公共用品，最根本的作用是提高要素的流動性，讓市場資源充分配置，提高市場效率。

比如，政府給失業(yè)者提供失業(yè)援助、失業(yè)金，這樣一定程度可以緩解低收入者的后顧之憂，增強低收入者談判議價能力，增加他們在勞動市場中的自由選項。

當然，多大程度上的自由應(yīng)該有政府來保障，這是需要論證的。自由選擇并不是無代價，政府不應(yīng)該為所有的自由行為兜底。但是，可以衡量的是，政府提供公共保障應(yīng)該是效率為目標。當政府所提供的房子有助于自由流通，有助于經(jīng)濟效率時，這種保障是被允許的。

所以，效率與公平兼顧，并不是市場主導效率，政府主導公平，而是以公平驅(qū)動效率。政府實施公平政策，不是追求絕對公平，而是以驅(qū)動效率為目標。當政府的平均主義，當福利民粹主義傷害了市場效率時，這種公平政策當修正。

在房地產(chǎn)市場中，政府也不能隨便干預，它要做的是：

一、提供大規(guī)模的廉租房及安居房，以保障居者有其屋，降低房地產(chǎn)剛需市場的扭曲程度，提高勞動者在就業(yè)市場中的自由選擇度，提升消費市場的購買力。

二、豪宅、高檔商品房是正常的房地產(chǎn)市場，政府不需要干預，但考慮到保障房的財政壓力，政府可對這類市場征收高稅收。

以新加坡為例。

作為金融中心，新加坡的房價也是亞洲頂級，每平方米折合人民幣在5-20萬之間。但是，新加坡依然做到了“居者有其屋”。

新加坡政府早在1960年就推行了組屋制度，建設(shè)了大規(guī)模的組屋以低廉的價格租給公民居??；到80年代，基本上保證了80%以上中等收入的家庭能夠得到廉價的政府組屋；到2008年，新加坡85%的公民都居住在政府組屋，只有另外15%的公民在市場上購買高檔商品房。

再看香港。與同級別城市相比，香港保障房的覆蓋面其實不算低，將近50%的香港家庭居住在政府提供的公屋里。但是，香港公屋面積狹小，歷屆港府領(lǐng)導試圖擴大公屋規(guī)模，改善公屋條件，都遭到反對勢力阻撓。根本問題還是在港府的土地壟斷及批租制度上。

通常，在土地國有化及批租制度中，政府可以建設(shè)更大規(guī)模的保障性住房，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的效率更高。但是，事實可能相反。

總結(jié)起來，土地壟斷、貨幣壟斷以及房地產(chǎn)市場中的剛需“矮化”，造就了如今的房地產(chǎn)之謎。具體做法是：

一、打破土地壟斷，約束貨幣發(fā)行，讓土地自由交易，有更多的私人可以出售土地，更多的私人可以自建房，房地產(chǎn)市場才更加健康，價格由市場發(fā)現(xiàn)，有漲有跌，有泡沫也有崩盤。

正如德國鼓勵自建房、合資建房，有能力的自己解決住房，大量小型開發(fā)商可購買私人土地開發(fā)房產(chǎn)，不被大型地產(chǎn)商和土地壟斷者控制。

正如東京，人口比深圳、香港更加密集，但依然有很多小別墅自建房。日本土地個人所有及地震帶特點，使得土地分散，更好地保障了居住權(quán)。1990年日本地產(chǎn)泡沫正是由貨幣壟斷，即地產(chǎn)貨幣化所致。危機后，日本地產(chǎn)回歸居住本質(zhì)。

二、政府需要干預地產(chǎn)，但是宏觀調(diào)控的目的是通過提供保障房促使市場更加自由化，而非阻礙市場流通及公共政策（學位房）捆綁，來維持高房價、高土地財政收入及刺激經(jīng)濟增長。

自由市場，天然有制造財富不均的動力。但是，在房地產(chǎn)貨幣化時代，土地壟斷與貨幣壟斷才是貧富分化、社會撕裂的根源。