時間如白駒過隙，不覺間2021年上半年已接近尾聲。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展正迎來變局。上半年，“房住不炒”長效機制下，調(diào)控收緊仍是主旋律，各地“因城施策”落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標；三條紅線后，房貸集中度管理制度出臺，房地產(chǎn)去金融化的腳步加速；22城土地“集中出讓”，改變了行業(yè)“游戲規(guī)則”。

在行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿的大環(huán)境下，房企融資能力將成為核心競爭力，與此同時，房企的投資經(jīng)營戰(zhàn)略將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，秉持“有質(zhì)量發(fā)展”的基本原則，適當擴充土儲、高周轉(zhuǎn)開發(fā)運營將成為下一階段行業(yè)的主旋律。

01

信貸資金管控全面趨緊

2021年上半年，各地政府落實城市主體責任，因城施策、綜合施治，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等24個城市相繼升級調(diào)控，主要涉及升級“四限”、增加房地產(chǎn)交易稅費、設立二手房參考價格、新房積分搖號等內(nèi)容。上海更是上半年房地產(chǎn)調(diào)控的風向標，上半年連番7次加碼調(diào)控。

更為重要的是，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺，效果日漸顯現(xiàn)。根據(jù)銀保監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長10.5%，增速創(chuàng)8年來新低，6家大型國有銀行全部實現(xiàn)集中度下降。核心一、二線城市以及熱點三四線城市，紛紛出現(xiàn)房貸額度緊張、放款周期拉長現(xiàn)象。

信貸資金用途合規(guī)性審查趨嚴，謹防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。截至6月，北京、上海和廈門自查發(fā)現(xiàn)違規(guī)流入房地產(chǎn)金額超25億元。而重慶、內(nèi)蒙、廣州、深圳等多地監(jiān)管部門，就“過橋貸”、“贖樓貸”等業(yè)務約談相關部門，監(jiān)管對象擴展到非銀行類金融機構(gòu)。

受信貸收緊影響，2月開始，全國房貸利率止跌回升，并趨勢性上移。5月，全國首套房平均房貸利率5.33%，較2020年底上漲11BP，二套房貸款平均利率5.61%，較2020年底上漲8BP。

圖：全國首套房、二套房貸款平均利率

數(shù)據(jù)來源：融360

房地產(chǎn)長效機制改革將步入“深水區(qū)”，熱點城市堅持調(diào)控力度不會放松。此外，租賃住房供給和房地產(chǎn)稅制改革或?qū)⑻崴?，速度和力度都將強于市場預期，通過在供需兩端持續(xù)發(fā)力，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的房地產(chǎn)調(diào)控目標。

02

各能級城市地價全線上漲

2021年上半年，土地市場供應端發(fā)生巨大變革，“兩集中”供地新政在2月末重磅出臺，各城市的土地出讓節(jié)奏被打亂，上半年土地市場成交規(guī)模也較去年上半年有所收縮。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積為9.0億平方米，同比下跌14%。受熱點城市成交占比提升及優(yōu)質(zhì)土地集中出讓的影響下，平均樓板價同環(huán)比均呈上漲趨勢，上半年平均地價達3457元/平方米，環(huán)比上漲了38%，同比漲幅也達到29%。

從重點監(jiān)測城市來看，上半年，中西部城市持續(xù)領跑，重慶、長沙、鄭州、成都等供地大戶成交量均在1200萬平方米以上；東部熱點城市如杭州、鹽城、上海、廣州、南京、溫州、濟南、天津和蘇州等城市供地力度明顯加大，成交體量均超過了去年同期水平。下半年的土地供應規(guī)模預計會明顯增加，全年成交量和2020年相比大概率持平。

土拍高熱度城市仍然集中在長三角區(qū)域。徐州、鹽城、寧波、杭州、溫州、合肥等城市的溢價率在優(yōu)質(zhì)土地出讓的帶動下都超過了20%，其中徐州上半年平均成交溢價率更是高達60%，在成交量前20城市中溢價率排第一。

表：2021年上半年推地成交建面

TOP20城市（單位：萬平方米，億元，元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

受22城集中供地影響，上半年百強房企投資出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)折，整體先抑后揚。一季度，房企投資延續(xù)去年以來審慎態(tài)度，但在集中供地的推動下，二季度TOP50房企投資力度大幅回升，月平均投資額較一季度大幅提升95%。有16家房企單月投資額超百億。比如萬科、華潤、融信等房企在核心城市投資金額頗大。

一方面地價不斷上漲，另一方面TOP級房企投資力度不減，行業(yè)集中度不斷提升的背景下，土地成本上升對房企未來管理提出了更高的要求。考慮到下半年集中供地城市或?qū)⑦M一步擴容，企業(yè)投資策略需重新調(diào)整，龍頭房企憑借全國化布局、資金渠道多最為受益，中小房企或?qū)⒈黄认蚍侵攸c城市下沉，行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰、企業(yè)間的兼并重組將成為市場常態(tài)。

03

銷售規(guī)模增速或出現(xiàn)負增長

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-5月，商品房銷售面積66383萬平方米，同比增長36.3%；比2019年同期增長19.6%。商品房銷售額70534億元，增長52.4%；比2019年同期增長36.2%。

從商品房銷售來看，上半年樓市火爆的二線及核心城市，量價補漲，市場需求透支等影響下，將極大制約行業(yè)規(guī)模繼續(xù)增長的空間和動能。2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售規(guī)模增速也將持續(xù)收窄至低位增長甚至負增長。

值得注意的是，未來各區(qū)域之間銷售分化仍在持續(xù)。東部地區(qū)是全國銷售規(guī)模主支撐源和增速主增長點，前5月銷售面積創(chuàng)近兩年新高且增速高于全國水平，而東北地區(qū)整體規(guī)模增速將繼續(xù)收窄。此外，城市內(nèi)部之間分化加劇，核心板塊“一房難求”，而部分城郊板塊等則差強人意，市場表現(xiàn)將愈發(fā)冷熱分化。

這意味著，各區(qū)域之間分化現(xiàn)象將更加細化深化，包括地區(qū)分化、板塊分化、客群分化等。在分化持續(xù)的背景下，縮小區(qū)域管理半徑以實現(xiàn)精細化管理已成為大勢所趨。

圖：2021年1-5月全國東中西和

東北地區(qū)商品房銷售面積及增速（萬平方米、%）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

整體而言，從上半年中央多次提及“房住不炒”的表態(tài)來看，房地產(chǎn)行業(yè)的生存環(huán)境仍然嚴峻。房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管仍在持續(xù)強化，地方政府調(diào)控動作頻頻，土地側(cè)除加強價格管控外對參拍房企要求也明顯增加?？紤]到下半年整個房地產(chǎn)市場仍是“穩(wěn)”字當頭，城市熱度趨平將成為主流現(xiàn)象。

22城集中供地之后，行業(yè)集中度仍會繼續(xù)提升，行業(yè)內(nèi)的洗牌也將持續(xù)。從投資的角度而言，長三角、珠三角的三四線城市依然是房企最為關注的市場，未來這些城市核心三四線土拍競爭激烈度仍會加劇，預計2021年三季度房企投資力度、投資積極性仍與集中供地緊密相關，市場熱度、投資氛圍將形成潮汐式變化。

長期來看，在“房住不炒”長效機制下，行業(yè)發(fā)展方向變得清晰。行業(yè)環(huán)境之變，對房企全方位的能力提出了更為嚴格的要求，過去行之有效的管理方式、發(fā)展手段、經(jīng)營戰(zhàn)略，到如今將面臨相應的調(diào)整，只有去適應、去改變，才會在變化的市場環(huán)境中，贏得領先優(yōu)勢。