最近一段時間，天津、鄭州、青島等多個城市出臺新政要求2021年土地供應“兩集中”。專家認為“兩集中”政策或將有助于熱點城市土地市場降溫。  

事實上，除了杭州等熱點城市之外，大部分城市2月土地市場表現(xiàn)欠佳。數(shù)據(jù)顯示，全國300個城市新推出土地面積、當月成交面積均出現(xiàn)下滑。專家認為，應以適當長期的視角看待土地供需數(shù)據(jù)，單月數(shù)據(jù)可能不完全反映實際市場情況。  

供需下降一線城市幅度較大  

各線城市土地供給面積在2月出現(xiàn)環(huán)、同比下滑。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，全國300個城市新推出土地1658宗，合計總面積為6305萬平方米，環(huán)比減少33%，同比減少10%。其中，住宅類用地面積1965萬平方米（約為總面積的31%），環(huán)比減少40%，同比減少15%。  

一線城市2月新增土地供應面積環(huán)、同比減少最多。數(shù)據(jù)顯示，一線城市新增土地供應面積為163萬平方米，環(huán)比減少74%、同比減少34%。其中，廣州新增土地供應面積80萬平方米，為一線城市中最多，其次是上海的62萬平方米。在新增住宅用地供應方面，上海為一線城市中最多，達到21萬平方米，其次是廣州的11萬平方米。  

二線城市新增土地供應面積為2198萬平方米，環(huán)比減少26%、同比減少23%。三線城市新增土地供應面積為3944萬平方米，環(huán)比減少31%、同比減少0.003%。值得注意的是，2月濟南、天津等城市新增土地供應面積超過100萬平方米。其中，濟南2月新增土地供應面積高達204萬平方米。  

各線城市土地成交面積在2月亦出現(xiàn)環(huán)、同比下滑。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，全國300個城市共成交土地1279宗，成交土地面積為4967萬平方米，環(huán)比減少35%、同比減少19%。其中，住宅類用地成交面積1805萬平方米，環(huán)比減少26%、同比增加8%。  

一線城市2月土地成交面積為281萬平方米，環(huán)比減少44%，為各能級城市中環(huán)比下滑幅度最大；二線城市2月土地成交面積為1572萬平方米，同比減少24%，為各能級城市中同比下滑幅度最大。在住宅類用地成交方面，上海成交面積74萬平方米，為一線城市中最多，其次是廣州的26萬平方米。二線城市中，武漢、長沙表現(xiàn)突出，住宅類用地成交面積分別達到了70萬平方米、67萬平方米。  

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，供應面積、成交面積雖然代表著土地市場的活躍度，但是不應該完全孤立地看待每個月的數(shù)據(jù)。比如，1月推出的土地直到2月才成交，造成1月供應面積遠高于成交面積或者2月成交面積遠高于供應面積。所以，以一個相對長的周期來研究土地供需數(shù)據(jù)，更具有價值。當然，每個月的土地供需數(shù)據(jù)也能夠提供市場基本面，為未來走勢提供判斷依據(jù)。  

出讓金下滑  

樓面價上漲  

隨著土地成交量的減少，土地出讓金額也下滑。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2月全國300個城市土地出讓金總額為2807億元，環(huán)比減少25%。其中，住宅類用地出讓金額為2372億元，環(huán)比減少18%、同比增加13%。  

一線城市2月土地出讓金額為777億元，環(huán)比增加4%、同比下降20%。其中，上海土地出讓金額為433.7億元，位居全國之首；其次是廣州170.5億元，北京136.9億元。深圳2月土地出讓金額為36.2億元，排在全國第十六位。  

二線城市2月土地出讓金額1133億元，環(huán)比減少36%、同比增加36%。三線城市2月土地出讓金額897億元，環(huán)比減少25%、同比增加23%。值得一提的是，杭州2月土地出讓金額同比增加266%，達到134.4億元，排在全國第四位。福州、南京、長沙2月土地出讓金額分別為122.4億元、100.5億元、86.4億元，排在全國第五、六、七位。  

成交樓面均價環(huán)比略漲，同比漲幅較大。2月全國300個城市成交樓面均價為每平方米2937元，環(huán)比增加8%，同比增加37%。其中，住宅類用地成交樓面均價為每平方米5719元，環(huán)比增加4%、同比增加5%。  

一線城市成交樓面均價為每平方米12826元，環(huán)比增加99%、同比增加21%。其中，上海成交樓面均價為每平方米16041元，位于一線城市之首，其次是北京每平方米11580元。值得注意的是，住宅類用地成交樓面價遠高于土地成交樓面均價。比如，北京住宅類用地成交樓面價高達每平方米25782元，上海和廣州分別為每平方米24053元、每平方米19372元。  

二線城市成交樓面均價為每平方米3630元，環(huán)比減少5%、同比增加83%。三線城市成交樓面均價為每平方米1538元，環(huán)比增加1%、同比增加42%。值得一提的是，大連2月成交樓面均價高達每平方米8052元，超過杭州（每平方米6109元）、南京（每平方米5646元）。在住宅類用地方面，南京成交樓面價為每平方米18857元，杭州成交樓面價為每平方米18554元，大連成交樓面價為每平方米10086元。  

貝殼研究院認為，2月上海等城市出讓城市核心區(qū)優(yōu)質住宅地塊，導致住宅類用地成交樓面價上漲，但是隨著重點城市住宅類用地供應量減少，樓面價同比增速將放緩。比如，2月7日上海虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號地塊成功出讓，最終由招商蛇口以總價56.66億元摘得，成交樓面價高達每平方米92648元。該地塊地理位置優(yōu)越，是虹口區(qū)中心位置，其東側一街之隔即為虹口區(qū)政府，西側為華東師范大學第一附屬中學，周邊商業(yè)配套成熟，交通便利，距周家嘴路直線距離約600米。  

從溢價率角度來看，三線城市2月出讓土地平均溢價率最高，為22%；二線城市、一線城市分別為18%、11%。業(yè)內(nèi)人士指出，限價政策導致一線城市土地溢價率普遍不高。  

權益金額占比上升  

房企青睞三大城市群  

土地市場的基本面也反映在房企的拿地概況中，50家代表房企拿地總額同比下降4.0%。中國指數(shù)研究院認為，受新年影響，房企2月拿地規(guī)模通常有所下降。但是部分現(xiàn)金流較穩(wěn)定，房企拿地態(tài)度依舊保持積極，如萬科、招商蛇口、綠城等，1~2月拿地同比均增長顯著；濱江集團、榮盛發(fā)展等房企為加速規(guī)?；l(fā)展，拿地力度不減，1~2月拿地金額分別達到120億元、48億元。  

值得注意的是，房企招拍掛拿地權益金額占比有所上升。1~2月，50家代表房企招拍掛權益金額占比均值為86.9%，較上年同期增長近10個百分點。其中排名前10房企和排名11~30的房企權益金額占比均出現(xiàn)顯著上升，分別上升12.8和13.9個百分點。中國指數(shù)研究院分析認為，企業(yè)獨立拿地，可以保持更多利潤空間。  

從布局區(qū)域來看，長三角地區(qū)是房企拿地的重點區(qū)域，其次是粵港澳大灣區(qū)、成渝城市群。1~2月，50家代表房企拿地面積前10城市中，長三角城市占5席，其中杭州和南京繼續(xù)保持在第一和第三位。綠城中國1~2月在長三角地區(qū)拿地金額高達176億元，拿地面積達到98萬平方米，是該區(qū)域拿地最多的房企；其次是招商蛇口1~2月在長三角地區(qū)拿地金額高達131億元，拿地面積達到52萬平方米。  

在粵港澳大灣區(qū)，廣州地鐵1~2月拿地金額高達93億元，拿地面積達到43萬平方米，是該區(qū)域拿地最多的房企；其次是越秀地產(chǎn)1~2月拿地金額為33億元，拿地面積為14萬平方米。在成渝城市群，華潤置地1~2月拿地金額高達37億元，拿地面積達到55萬平方米；陽光城1~2月拿地金額為37億元，拿地面積為97萬平方米。兩者均是成渝城市群拿地最多的房企。  

值得注意的是，龍頭房企出現(xiàn)在多個重點城市、城市群的拿地金額前10名單中。比如，招商蛇口在上海以拿地金額57億元排名第三，在杭州以拿地金額49億元排名第三。萬科在粵港澳大灣區(qū)以拿地金額25億元排名第四，在成渝城市群以拿地金額29億元排名第六，在長三角地區(qū)以拿地金額76億元排名第八。  

政策加碼  

土地供應將“兩集中”  

部分城市土地市場活躍度上升，招致監(jiān)管政策加碼。3月3日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會發(fā)布《關于進一步加強本市房地產(chǎn)市場管理的通知》。通知提出，深化完善房價地價聯(lián)動機制。在房價地價聯(lián)動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價。競買人在參與商品住宅用地競拍前，應簽署知曉承諾書，承諾書納入土地出讓合同。對非理性競價的企業(yè)，規(guī)劃資源、房屋管理等部門聯(lián)合約談警示，后續(xù)加強土地出讓合同履約、金融信貸、稅收、房屋銷售等監(jiān)管。  

多地出臺要求2021年土地供應“兩集中”的新政，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛活動。對此，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負責人表示，今年要求各地進一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應，讓各類市場主體和消費者充分掌握信息，形成合理預期。  

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認為，土地供應“兩集中”對于房企的資金會產(chǎn)生一定的分流效果，使得競拍同地塊的房企數(shù)量減少，間接降低了土地拍賣的激烈程度，避免出現(xiàn)競爭過熱現(xiàn)象，土地的溢價率將會得到有效合理的控制。同批土地成交后大概率會存在未來項目集中入市的情況，在供需關系上將會產(chǎn)生一定的影響，對于深圳、上海等新房供應不足的城市而言，或將能短期內(nèi)緩解供需失衡的情況。同時，大量項目集中入市也能對房價上漲產(chǎn)生一定的抑制作用，落實了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標。  

土地供應“兩集中”對于不同房企會造成不同影響?？硕鹧芯恐行恼J為，龍頭房企憑借全國化布局、資金渠道多、標準化管理以及良好的信用背書將最為受益。已經(jīng)提前重倉重點城市的房企，可以統(tǒng)籌安排已有項目入市時間，應對“兩集中”政策可能導致的項目集中入市的競爭壓力。  

但也有專家認為，大部分房企本來就是按照一定節(jié)奏拿地，所以該政策對房企資金鏈影響不大。但是土地供應“兩集中”背景下，龍頭房企很可能害怕錯過拿地機會而競拍熱門地塊，非熱門地塊可能出現(xiàn)流標，中小房企也或將因此而“撿漏”。