當(dāng)代置業(yè)的債務(wù)違約，將這場(chǎng)多米諾骨牌傳導(dǎo)到了第4塊，又一次驗(yàn)證了新政策環(huán)境之下，“高杠桿—高增長(zhǎng)”模式再也無(wú)法繼續(xù)。

相比之下，當(dāng)代置業(yè)10月26日宣布2.5億美元債實(shí)質(zhì)性違約并不突然，其“流動(dòng)性困境”已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，無(wú)論是10月8日將旗下物業(yè)公司短暫停牌以待刊發(fā)與收并購(gòu)有關(guān)的內(nèi)幕消息，還是10月11日公告尋求前述美元債展期，都顯示了這家公司在資金承壓情況下的掙扎自救。

據(jù)官網(wǎng)介紹，當(dāng)代置業(yè)成立于2000年，總部位于北京，2013年在香港聯(lián)合交易所上市。

當(dāng)代置業(yè)具有一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，自主研發(fā)運(yùn)營(yíng)十大綠色科技系統(tǒng)和五大擴(kuò)展系統(tǒng)，打造中國(guó)綠色科技地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)志性品牌——“MOMΛ”，當(dāng)代MOMΛ項(xiàng)目曾榮獲世界十大建筑奇跡之一。

今年前9個(gè)月，當(dāng)代置業(yè)合約銷售額約335.44億元，其中物業(yè)合約銷售額約330.29億元，物業(yè)合約銷售面積約328萬(wàn)平方米。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年當(dāng)代置業(yè)以189.7億操盤金額位居房企第77位；以183.1萬(wàn)平方米操盤面積排第50名，屬于百?gòu)?qiáng)中小房企。

已開(kāi)始裁員

多方信源告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，當(dāng)代置業(yè)旗下物業(yè)公司——第一服務(wù)控股（02107.HK）或?qū)⑹塾枞趧?chuàng)方面，以此獲得一筆10億元左右的資金，合并公司董事會(huì)主席張雷和總裁張鵬提供的約8億元人民幣股東貸款，未來(lái)陸續(xù)緩和現(xiàn)金流。

但第一服務(wù)的交易歸屬問(wèn)題，并未獲得當(dāng)代置業(yè)的證實(shí)。

與此同時(shí)，當(dāng)代置業(yè)總裁辦發(fā)出的內(nèi)部信透露，未來(lái)希望通過(guò)資產(chǎn)重組和戰(zhàn)略投資人的引進(jìn)，實(shí)現(xiàn)公司的再生和持續(xù)發(fā)展。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從多位接近當(dāng)代置業(yè)一線的知情人士處獲悉，該公司中西部地區(qū)拉開(kāi)了裁員的序幕，被裁人員既有中后臺(tái)崗位也有銷售，且疊加了降薪等常規(guī)舉措。北京總部銷售崗暫停發(fā)放傭金，其余崗位薪資目前正常，“但大家都對(duì)年終獎(jiǎng)沒(méi)抱什么指望了?！?/p>

實(shí)際上，當(dāng)代置業(yè)的產(chǎn)品風(fēng)評(píng)和員工評(píng)價(jià)都還不錯(cuò)，行業(yè)內(nèi)產(chǎn)品風(fēng)評(píng)是因?yàn)槠渚G色科技住宅產(chǎn)品相對(duì)有特色，員工評(píng)價(jià)則多源于員工福利“職員寶”。

“職員寶”是當(dāng)代置業(yè)的員工理財(cái)產(chǎn)品，已經(jīng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)了多年，利率也比銀行定存高很多，可選擇6個(gè)月或12個(gè)月的跟投時(shí)長(zhǎng)，往常年化利率基本為9%-12%，起投金額設(shè)置也比較低，3萬(wàn)元即可起投，若投資幾十萬(wàn)以上，會(huì)配備15%的年化利率。

一位熟悉當(dāng)代置業(yè)的知情人士透露，公司對(duì)資金的渴求也體現(xiàn)在“職員寶”利率的突然上漲，大概2個(gè)月之前，“職員寶”的利率提高到了15%，并且給各地區(qū)下了金額指標(biāo)。

不過(guò)當(dāng)代置業(yè)并沒(méi)有打算放棄對(duì)員工的承諾，管理層應(yīng)允在今年年底之前將“職員寶”的本金歸還給員工。

復(fù)盤當(dāng)代置業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)，可以發(fā)現(xiàn)，該公司高昂的資金成本和今年上半年激進(jìn)的土地拓展是兩條主線，背后則是愈加嚴(yán)格的資金管控大環(huán)境，這也為眾多中小房企的資金處理敲響警鐘。

如今，“安全發(fā)展”已經(jīng)不再是一句口號(hào)，而需要房企將這一原則落實(shí)到運(yùn)營(yíng)鏈條的每一步。

“高杠桿夢(mèng)”破碎

當(dāng)代置業(yè)10月26日違約的美元債發(fā)行于2019年，也是該公司近期存續(xù)的5筆美元債中利率最高的一只，利率為12.85%，較穩(wěn)健型房企的融資成本高出許多。

實(shí)際上，高息發(fā)債是當(dāng)代置業(yè)一直以來(lái)就存在的問(wèn)題，也是橫亙公司發(fā)展道路上的一道溝渠。

早在2018年12月，當(dāng)代置業(yè)發(fā)行的一筆1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)15.5%，彼時(shí)創(chuàng)下了亞洲之最。

計(jì)算整體美元債成本，當(dāng)代置業(yè)也居高不下。

Wind數(shù)據(jù)顯示，自2019年1月以來(lái)，至少有84家房企發(fā)行過(guò)海外債，涉及415只美元債共計(jì)1386億美元，平均票面利率為8.18%，但當(dāng)代置業(yè)的發(fā)債利率幾乎處于最高成本梯隊(duì)，平均票面利率12.2%，同一梯隊(duì)房企只有泰禾集團(tuán)(000732,股吧)、陽(yáng)光100、海倫堡、港龍中國(guó)等寥寥幾家，還幾乎都是“債務(wù)壓頂”的成員。

截至10月28日，當(dāng)代置業(yè)的存續(xù)美元債還有4只，債券余額合計(jì)為10.17億美元（約合人民幣65.05億元），僅在4個(gè)月后的2022年2月25日，當(dāng)代置業(yè)又要面臨一筆2億美元（約合人民幣12.79億元）的到期債務(wù)，明年到期的美元債總額為4.99億美元（約合人民幣32億元）。

而當(dāng)代置業(yè)的總體融資成本也偏高，其2018-2020年的平均融資成本分別為8.20%、9.90%和9.90%，今年上半年雖然降至9.73%，但在房企中依然處于高昂之列。

從籌資現(xiàn)金流來(lái)看，當(dāng)代置業(yè)對(duì)非銀行借貸和債券融資也較為依賴，其2016-2020年的非銀借貸新增額分別為31.10億元、57.80億元、30.89億元、65.55億元和124.02億元，而2015年非銀借貸新增規(guī)模僅0.30億元。

當(dāng)代置業(yè)對(duì)規(guī)模是有追求的，曾經(jīng)提出過(guò)2020年達(dá)到500億元銷售額的目標(biāo)，但其2020年僅實(shí)現(xiàn)了422.1億元的合約銷售額，2021年的目標(biāo)為470億元。

這種“高杠桿”作風(fēng)同樣體現(xiàn)在當(dāng)代置業(yè)今年上半年的拿地中。

據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，僅2021年上半年，當(dāng)代置業(yè)就在西安、重慶、青島、蘇州、合肥、呼和浩特等地新獲取了20個(gè)項(xiàng)目，新增建面356.4萬(wàn)平方米，而去年全年，這一數(shù)據(jù)為24個(gè)項(xiàng)目、462.6萬(wàn)平方米。

背負(fù)著高昂資金成本的當(dāng)代置業(yè)，在上半年的“攻城略地”中，甚至在佛山以一塊商住地刷新了當(dāng)?shù)氐臉敲鎯r(jià)，并在下半年的7月13日，延續(xù)了收并購(gòu)節(jié)奏，以3.8億元收購(gòu)了禹洲集團(tuán)旗下的惠州水口鎮(zhèn)項(xiàng)目。

與“高支出”形成鮮明對(duì)比的是，今年下半年以來(lái)樓市急速降溫，當(dāng)代置業(yè)的銷售和回款都受影響，這也是當(dāng)代置業(yè)公告中“預(yù)計(jì)之外”的因素。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自今年7月以來(lái)，單月商品房銷售規(guī)模已連續(xù)三個(gè)月同比下滑，9月的降幅更是達(dá)到兩位數(shù)。在下半年的市場(chǎng)“退潮”中，傳統(tǒng)的“金九”已然不再。具體到當(dāng)代置業(yè)，則是7、8、9月的銷售數(shù)據(jù)的同比增幅在持續(xù)下滑。

資產(chǎn)亟待處置

外部環(huán)境是惡劣的，尤其受某TOP房企信用危機(jī)影響，整體市場(chǎng)對(duì)房企的風(fēng)險(xiǎn)厭惡空前增加。

10月12日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將當(dāng)代置業(yè)的家族企業(yè)評(píng)級(jí)從B2下調(diào)至Caa2，將其發(fā)行債券的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從B3下調(diào)至Caa3，并將上述評(píng)級(jí)列入可能進(jìn)一步下調(diào)的觀察。

10月26日，幾乎在當(dāng)代置業(yè)公告美元債違約的同一時(shí)間，穆迪再次將當(dāng)代置業(yè)的評(píng)級(jí)從“Caa2”下調(diào)至“Ca”，并將當(dāng)代置業(yè)已發(fā)行債券的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“Caa3”下調(diào)至“C”。展望從評(píng)級(jí)觀察名單改為“負(fù)面”。穆迪預(yù)計(jì)，當(dāng)代置業(yè)的還款風(fēng)險(xiǎn)將繼續(xù)上升，因?yàn)榇舜挝茨馨才胚€款可能引發(fā)交叉違約并加速公司償還其他債務(wù)。

“當(dāng)代置業(yè)不得不依靠資產(chǎn)出售或獲得潛在投資者的投資來(lái)籌集資金以償還債務(wù)”，穆迪在報(bào)告中如此指出。

實(shí)際上，當(dāng)代置業(yè)的自救從實(shí)質(zhì)性違約之前就已經(jīng)啟動(dòng)，并且目前尚未停止。

本次于10月25日到期的美元債違約之前，當(dāng)代置業(yè)就已經(jīng)在10月11日公告尋求展期至2022年1月25日，同時(shí)，該公司還在尋求縮短債券選擇性贖回的通知期，并贖回8750萬(wàn)美元的債券本金。

雖然債券展期最終并未奏效，但其他的行動(dòng)也在同時(shí)進(jìn)行。

10月11日，當(dāng)代置業(yè)還宣布，集團(tuán)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼控股股東張雷及集團(tuán)總裁兼執(zhí)行董事張鵬，有意向集團(tuán)提供約8億元的股東貸款，預(yù)期于未來(lái)兩至三個(gè)月內(nèi)完成，張雷表示將視乎集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況適時(shí)考慮予以持續(xù)支持。另有市場(chǎng)消息稱，張雷和張鵬已經(jīng)在積極處置個(gè)人資產(chǎn)，以完成向公司提供貸款事宜。

資產(chǎn)處置方面，當(dāng)代置業(yè)旗下物業(yè)公司第一服務(wù)控股于10月8日已經(jīng)申請(qǐng)短暫停牌，以待根據(jù)香港公司收購(gòu)及合并守則刊發(fā)構(gòu)成公司內(nèi)幕消息的公告。目前第一服務(wù)依然在停牌中，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道多方獲悉，收購(gòu)第一服務(wù)股權(quán)的公司或?yàn)槿趧?chuàng)方面，交易對(duì)價(jià)在10億元左右，但未經(jīng)當(dāng)事方證實(shí)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，第一服務(wù)控股停牌期間每股均價(jià)為1.37港元，總市值為14億港元，折合人民幣約為11.52億元。如果前述消息屬實(shí)，10億元的交易對(duì)價(jià)預(yù)計(jì)將覆蓋第一服務(wù)控股幾乎全部股權(quán)。

出售物業(yè)公司幾乎是近期遇到資金困境房企的“標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作”，藍(lán)光發(fā)展將旗下上市物業(yè)公司藍(lán)光嘉寶受讓給碧桂園，富力地產(chǎn)將物業(yè)公司售予碧桂園，花樣年同樣出售旗下物業(yè)公司彩生活的部分資產(chǎn)，前述陷入危機(jī)的TOP房企亦打算出售物業(yè)公司，但其與合生創(chuàng)展的協(xié)商陷入僵局。

當(dāng)代置業(yè)的自救同時(shí)體現(xiàn)在對(duì)員工理財(cái)產(chǎn)品的“負(fù)責(zé)到底”。

前述知情人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道：“當(dāng)代在內(nèi)部理財(cái)這方面一直挺好的，相當(dāng)于給員工發(fā)福利。近期大家隱約聽(tīng)過(guò)內(nèi)部資金有些問(wèn)題但利率實(shí)在是太高了，很難忍住不下手。”

當(dāng)代置業(yè)管理層在內(nèi)部會(huì)議承諾年底歸還本金，員工的信心或許并未消散。