“13+4”，房價上漲城市創(chuàng)七年新低！調控密集度降低

中新經緯11月16日電 （王永樂）“銀十”爽約、“銀十”變“鐵十”……日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布最新70城房價數(shù)據，機構對10月樓市的判斷再次得到印證。中新經緯整理發(fā)現(xiàn)，10月無論新房還是二手房價格整體延續(xù)下行趨勢，漲價城市數(shù)量深度“跳水”。在“金九”“銀十”相繼失約后，年內最后兩個月房價咋走？來看看專家怎么說。

“13+4”漲價城市量深度“跳水”

國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，70城新房價格環(huán)比上漲城市“五連減”，10月降至13城，下跌城市則達到52個；二手房價格環(huán)比上漲城市“七連減”，10月僅4城上漲，下跌城市猛增至64個。

分城市來看，一線城市房價調整幅度與上月相同，二、三線城市降幅均呈擴大態(tài)勢。

易居研究院智庫中心統(tǒng)計數(shù)據顯示，70城新房環(huán)比漲價城市創(chuàng)2015年3月（12城）以來新低，跌價城市創(chuàng)2015年2月（66城）以來新高；二手房環(huán)比漲價城市創(chuàng)2014年10月（2城）以來新低，跌價城市創(chuàng)2014年10月（64城）以來新高。

“根據簡單算術平均計算，10月全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%。9月首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，10月跌幅有所擴大?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進認為，當前房地產市場開始入冬，房地產市場的矛盾從“過熱”開始轉為“過冷”。

諸葛找房數(shù)據研究中心分析稱，10月新房、二手房價格下跌城市數(shù)量再度增加，一方面，由于市場調控趨嚴，“三道紅線”加劇房企融資端壓力，資金流動力成為房企急需解決的問題，為實現(xiàn)加速回款，同時進入年關，房企為沖業(yè)績目標，降價出售現(xiàn)象有所增加；另一方面，樓市調控頻頻發(fā)力，從加強限購限售到發(fā)布二手房指導價、打擊高價學區(qū)房炒作行為等均在一定程度上消退樓市虛熱，價格呈現(xiàn)一定的回落趨勢。

而對于70城近九成二手房降價，嚴躍進指出，這一波二手房降溫，是全國范圍性質的。當前各類城市二手房都面臨壓力，類似壓力也會傳導到一手房市場上。部分房東房屋置換會有壓力，進而也會影響一些改善型新房項目的去化。

58安居客房產研究院監(jiān)測的65城數(shù)據顯示，二手房在架量連續(xù)6個月下滑，下滑幅度在近四個月屢創(chuàng)新高，10月達到9.5%。10月在架量絕對值為近九個月最低，同比下滑達到34%。

拐點來了？

展望后市，58安居客房產研究院分析師許之靜指出，在高壓政策下，全國房價已出現(xiàn)拐點。10月，各地樓市調控措施發(fā)布的密集度明顯降低，中央政策更趨向于建立長效機制。臨近年末，全國二手房市場熱度仍會下滑一段時間。

據中原地產統(tǒng)計，截止11月10日，全國2021年房地產調控次數(shù)達540次。此前，中原地產統(tǒng)計數(shù)據顯示，9月單月調控為62次，前九個月調控482次，月均超53次。也就是說，10月以來，全國房地產調控58次，低于9月單月，月均不足45次。

中指研究院分析稱，當前多地出臺房地產扶持政策，涉及公積金貸款放寬、城市出臺補貼政策、規(guī)范房價波動、預售機制調整等多項內容，均體現(xiàn)了在中央指導下，地方政府積極出臺調控政策維護樓市穩(wěn)定，避免樓市“大起大落”，提振購房者對市場的信心，緩解房企資金壓力，以穩(wěn)定市場預期，保障市場平穩(wěn)運行。

中指研究院預計，各地穩(wěn)定市場的扶持型調控政策將有更多城市跟進。部分房地產市場調整壓力較大、去庫存壓力和房企經營壓力較大的城市，將基于“兩個維護”要求，適度、合理地調整政策，加強對于首套住房的信貸支持，發(fā)放購房補貼、提升公積金貸款額度、降低房貸利率等，穩(wěn)定購房者預期，維護住房消費者的合法權益，防止“誤傷”剛需群體，同時亦為房企提供合理信貸支持。

“但需要注意的是，全國整體調控仍保持嚴緊態(tài)勢，中央始終堅持‘房住不炒’和‘三穩(wěn)’目標，銀行端‘兩道紅線’監(jiān)管下，調控政策存在邊際放松的預期，但大幅度放松可能性很小?！敝兄秆芯吭和瑫r強調。

諸葛找房數(shù)據研究中心分析稱，樓市降溫對市場信心造成一定的打擊，但近期央行多次召開會議，強調要維護房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益，以及對信貸層面釋放一定的積極信號，或將對穩(wěn)定市場預期、緩解市場低迷情緒起到重要作用。

“若從過去房地產市場的周期看，一般會下跌8個月。所以近期要注意‘御寒’的操作。當然隨著信貸政策的放松以及其他配套政策的推進，對于市場下行不需要過多的恐慌。”嚴躍進表示，后續(xù)政策效應逐漸顯現(xiàn)，市場下行速度也會放緩。尤其是11月預計部分城市銷售市場會有底部反彈可能，客觀上也會使得房價指數(shù)下跌空間減少。

“因為按揭貸款積壓已經多月，預計年內房價依然下調為主，但隨著影響最近房地產市場最大的因素房貸逐漸緩和，市場在2022年一季度有望逐漸企穩(wěn)?！敝性禺a首席分析師張大偉分析稱。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，適度糾偏的信貸環(huán)境，并不會對當前繼續(xù)下跌的趨勢形成扭轉。特別是在需求端不會松綁限售、限貸的情況下，未來需求復蘇態(tài)勢不能太樂觀，房價仍會慣性下跌。

西南證券研報分析稱，政策有望在經營性現(xiàn)金流、投資性現(xiàn)金流和籌資性現(xiàn)金流等三面提供寬松措施，但需要注意的是，“房住不炒”的大背景下，房地產行業(yè)并未被按下加速鍵，更多是行業(yè)維穩(wěn)政策。