3月，土地市場(chǎng)迎來周期性回暖，全國300城經(jīng)營性土地成交各項(xiàng)指標(biāo)上揚(yáng)，成交總建面、總金額均呈現(xiàn)同環(huán)比上漲趨勢(shì)，此外，土拍平均溢價(jià)率回升至16.9%，創(chuàng)2020年以來新高，市場(chǎng)有所升溫。受重點(diǎn)城市集中供地影響，土地市場(chǎng)熱度傳導(dǎo)至三四線城市，溢價(jià)率升至20.5%，成為3月土地市場(chǎng)成交主力。

過去3個(gè)月，房企新增土地貨值TOP100新增貨值總額達(dá)到1.69萬億，15家房企新增貨值總量超過300億元，其中保利、萬科、碧桂園等房企年內(nèi)新增貨值超700億，龍頭房企優(yōu)勢(shì)顯著。但仍有四成房企新增貨值同比下降。銷售50強(qiáng)房企單月投資額繼續(xù)保持去年6月以來的下降趨勢(shì)，整體延續(xù)審慎的投資態(tài)度。

值得注意的是，經(jīng)過2020年主動(dòng)促銷售、控投資等行為，多家房企實(shí)現(xiàn)快速“降檔”，這意味著企業(yè)未來融資預(yù)期將有所提升，投資底氣也較為充足，再加上二季度前拿地能夠搶在年內(nèi)上市形成業(yè)績(jī)等因素影響，預(yù)計(jì)4月份企業(yè)投資積極性將有所提升，而隨著重點(diǎn)22城“兩集中”供地政策落地，未來房企投資博弈性將進(jìn)一步加大。

01

集中供地下熱點(diǎn)三線土拍升溫

3月份全國土地市場(chǎng)周期性回溫，迎來地市小陽春。從成交規(guī)模來看，300城成交建面達(dá)到13456萬平方米，成交金額達(dá)到3393億元，環(huán)比分別上漲20%和5%。

熱點(diǎn)三線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)顯著增加下，土拍溢價(jià)率回升至16.7%，創(chuàng)2020年以來新高。由此可見，在兩集中供地來臨前，房企對(duì)熱點(diǎn)三四線城市關(guān)注度較高。

從監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市重點(diǎn)地塊來看，3月份企業(yè)參拍重點(diǎn)地塊次數(shù)較上月明顯提升，尤其是龍頭房企以及國企、央企拿地勢(shì)頭較強(qiáng)，也導(dǎo)致競(jìng)拍十分激烈。但從部分房企參加十幾宗重點(diǎn)地塊的競(jìng)拍卻仍無所斬獲的角度來看，當(dāng)前土拍的難度在持續(xù)加大。

圖：2021年3月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市重點(diǎn)地塊

參拍數(shù)量TOP20企業(yè)

重點(diǎn)地塊至少滿足以下3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之一：溢價(jià)率超過30%，以最高限價(jià)成交，成交總價(jià)差超過10億

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

02

15家房企新增貨值超300億

截止3月末，新增貨值百強(qiáng)門檻為36.6億，同比提升4%。15家房企新增土儲(chǔ)貨值超過300億，其中保利、萬科、碧桂園等龍頭房企年內(nèi)新增貨值已超過700億，龍頭房企優(yōu)勢(shì)顯著。

從各梯隊(duì)新增貨值集中度來看，近六成的新增貨值被TOP20房企獲得，較2月末提升近10個(gè)百分點(diǎn)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局不變。目前22個(gè)重點(diǎn)城市“兩集中”的供應(yīng)地塊暫未開拍，未來這些地塊入市一旦入市，規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)進(jìn)將一步放大，預(yù)計(jì)行業(yè)集中度仍會(huì)持續(xù)提升。

圖：2021年1-3月百強(qiáng)房企

各梯隊(duì)新增貨值集中度情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)

03

百強(qiáng)房企投資態(tài)度依然審慎

2021年1-3月百強(qiáng)拿地銷售比為0.2，與上月持平，較2020年下降0.1，投資延續(xù)了去年以來的審慎態(tài)度。而一季度有超過四成百強(qiáng)房企新增貨值同比下降，降幅超過50%的占到兩成，也從側(cè)面證明當(dāng)前房企投資較為謹(jǐn)慎。

分梯隊(duì)而言，TOP1-10、11-20房企拿地銷售比高于行業(yè)平均，投資積極性較高。

主要有兩方面原因，一方面國企、央企憑借資金優(yōu)勢(shì)投資鋪排迅速，如招商、華潤、保利等拿地銷售比皆高過0.3，高于梯隊(duì)和行業(yè)平均。另一方面，綠城、中梁等全國化房企也在一季度補(bǔ)倉積極，充裕的貨值將對(duì)全年業(yè)績(jī)形成支撐。

值得注意的是，盡管TOP21-50房企投資意愿最弱，但越秀、德信、卓越等企業(yè)仍表現(xiàn)突出。

圖：2021年1-3月銷售百強(qiáng)房企

各梯隊(duì)拿地銷售比

備注：拿地銷售比：各梯隊(duì)新增投資價(jià)值/各梯隊(duì)全口徑銷售金額

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)

04

3月投資額超百億房企達(dá)10家

銷售50強(qiáng)房企單月投資額延續(xù)了自去年6月以來下滑趨勢(shì)，投資仍保持審慎態(tài)度。3月投資額不足1500億，環(huán)比下降11%，跌至近一年新低，這與部分核心城市在雙集中供地下暫緩供應(yīng)不無關(guān)系。但從一季度來看，銷售50強(qiáng)房企投資額達(dá)到4984億元，同比增長(zhǎng)10.3%。

但3月仍有10家房企投資額超過百億，如萬科、保利、綠城、中海等，龍頭房企趕在雙集中供地前積極補(bǔ)充年內(nèi)可售貨值。其中如中海、中梁、越秀等表現(xiàn)更為突出，單月投資額超過去年月均水平。

圖：50強(qiáng)房企2020年1月至2021年3月

單月拿地金額走勢(shì)（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)

從一季度表現(xiàn)來看，仍有部分企業(yè)投資端較為突出，以一季度新增貨值在200億以上企業(yè)來看，基本均來自銷售TOP50企業(yè)，銷售前十如碧桂園、萬科、中海、金地等新增貨值同比漲幅在70%以上，規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)仍然明顯。

此外，聚焦核心城市的策略下，如海倫堡、力高、星河、上坤、中奧等房企在前三月補(bǔ)貨力度較大，新增貨值排名比銷售（全口徑）排名高出20名以上。且從一季度新增貨值總量與2020年全口徑銷售額對(duì)比來看，占比均超過25%，其中上坤、中奧、大發(fā)等占比超過50%，眾安、大家貨銷比超過100%，在可售貨值充足之下，這些企業(yè)今年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)動(dòng)力強(qiáng)勁。

表：一季度新增貨值排名較銷售排名高的典型房企

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)

05

三四線成交占比提升17%

由于22個(gè)一二線重點(diǎn)城市提出“兩集中”供地方式，大部分城市將于4月份才開始集中供地，因此3月份百強(qiáng)房企投資中三四線城市占比大幅提升至55%，較1-2月份提升了17個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2021年1-3月各月百強(qiáng)房企

拿地能級(jí)分布情況（按金額）

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)

區(qū)域分布方面，長(zhǎng)三角各能級(jí)城市均為房企投資重點(diǎn)，百強(qiáng)房企投資金額中超過一半位于長(zhǎng)三角，較去年提升11個(gè)百分點(diǎn)，其次為中西部，占19%，珠三角和環(huán)渤海分別占16和12%。

圖：2021年1-3月百強(qiáng)房企

拿地區(qū)域分布情況（按金額）

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)

杭州成為1-3月百強(qiáng)房企拿地金額最高的城市，除浙系房企以外，一季度在杭州拿地的不乏萬科、保利等規(guī)模房企。截止3月末，百強(qiáng)房企拿地金額TOP20城市中，有7個(gè)三四線城市上榜，全部為長(zhǎng)三角和長(zhǎng)三角的熱點(diǎn)三四線城市。

圖：2021年1-3月百強(qiáng)房企

拿地金額TOP20城市（按金額）

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)

一季度末，上市房企陸續(xù)公開發(fā)布2020年業(yè)績(jī)報(bào)告，經(jīng)過上一年度主動(dòng)促銷售、控投資等多項(xiàng)措施，多家房企實(shí)現(xiàn)“降檔”，意味著企業(yè)未來融資預(yù)期提升，投資更加從容，再加上搶占拿地時(shí)機(jī)以形成年內(nèi)銷售業(yè)績(jī)等因素影響，預(yù)計(jì)4月份房企投資積極性將有所提升。

自從22個(gè)重點(diǎn)城市土地供應(yīng)“兩集中”出臺(tái)以來，對(duì)企業(yè)在重點(diǎn)城市的投資策略產(chǎn)生了重要的影響，收斂聚焦成為共識(shí)，投資重心也將發(fā)生變化，新一輪土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)即將被打響。一方面，部分企業(yè)加大了三四線城市核心土地關(guān)注度，因此，重點(diǎn)三四線城市未來競(jìng)爭(zhēng)力度仍會(huì)加大；另一方面，隨著長(zhǎng)春、廣州、杭州、南京的首批供地計(jì)劃已經(jīng)出臺(tái)，房企核心城市招拍掛拿地難度加大，在拼實(shí)力、拼策略以外，市場(chǎng)的博弈性也隨之加大。