近期，土地市場(chǎng)供應(yīng)量、宅地成交量、出讓金總額等均出現(xiàn)下降情況。國(guó)有房企財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健、銷(xiāo)售更為平穩(wěn)，成為近期土地市場(chǎng)的拿地主力。

土地出讓金下降

近期土地市場(chǎng)降溫明顯，主要表現(xiàn)在土地出讓金、流拍率、溢價(jià)率三個(gè)方面。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年1-9月全國(guó)300城住宅用地出讓金同比下降4.8%，其中三季度同比降幅達(dá)到36.6%。三季度，全國(guó)土地出讓收入同比下降9.6%，其中8月、9月同比分別下降17.5%和11.2%。全國(guó)土地出讓金下降主要與重點(diǎn)城市土拍遇冷有關(guān)。其中，杭州第二批土地出讓金257億元，較首批下降78.2%；北京成交額為513.5億元，不到首批的一半。

數(shù)據(jù)顯示，2021年1-9月，共流拍地塊762宗，流拍率為12.1%，較去年同期增長(zhǎng)2.6個(gè)百分點(diǎn)。在第二批集中供地中，20個(gè)城市共有265宗地塊遭到流拍或撤牌，占到推出地塊數(shù)量的31.8%，較首批提高25.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，流拍撤牌率高于50%的城市達(dá)到5個(gè)。北京第二批集中供地掛牌43宗地塊，有17宗成交，流拍撤牌率為60.5%；廣州共推出48宗地塊，流拍25宗，流拍率達(dá)52.1%。

溢價(jià)率方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-9月，全國(guó)300城住宅用地平均溢價(jià)率為14.8%，較去年同期下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，其中9月平均溢價(jià)率為4.1%，較去年同期下降10.8個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)沙在首批集中供地中曾出現(xiàn)熔斷、搖號(hào)等火熱現(xiàn)象，但本次有10宗地塊以底價(jià)成交；重慶在第二批集中供地中溢價(jià)率0.02%，但在首批集中供地中以43%的溢價(jià)率高居榜首。

進(jìn)入10月，土地市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)延續(xù)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，全國(guó)200個(gè)城市土地市場(chǎng)總體供應(yīng)量環(huán)比減少17%，同比減少24%；宅地成交量環(huán)比減少26%，同比減少48%；出讓金總額環(huán)比減少39%，同比減少35%。

國(guó)有房企銷(xiāo)售平穩(wěn)

得益于較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)和相對(duì)平穩(wěn)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，國(guó)有房企成為近期拿地主力。

從銷(xiāo)售端看，近期國(guó)有房企銷(xiāo)售更為平穩(wěn)。保利10月銷(xiāo)售額環(huán)比上升39%；8月-10月，華潤(rùn)單月銷(xiāo)售額穩(wěn)定在200億元左右。

基于財(cái)務(wù)端和銷(xiāo)售端的穩(wěn)健表現(xiàn)，從深圳和南京最新土地出讓情況看，國(guó)企成為拿地主力。11月25日，深圳市第三批集中供地收官，11宗住宅用地全部成交，在20多家報(bào)名房企中，國(guó)企占8成以上，其中深鐵集團(tuán)以178.5億元底價(jià)斬獲5宗宅地。11月25日，南京第三次土地集中供地收官，46宗地塊中有35宗土地底價(jià)成交，深業(yè)、東南國(guó)投、頤居、棲霞建設(shè)、中北、江寧城建等國(guó)企成為拿地主力。

根據(jù)中達(dá)證券研報(bào)，“三道紅線”指標(biāo)和國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率考核等因素將成為制約國(guó)有房企潛在規(guī)模增幅的重要因素。截至2021年中期，仍有部分國(guó)有房企處于黃檔和橙檔。

中達(dá)證券指出，國(guó)有房企如以自有現(xiàn)金拿地，則現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率將成為制約其擴(kuò)張的主要指標(biāo)。國(guó)有房企如以新增長(zhǎng)期債務(wù)拿地，則凈負(fù)債率、扣除預(yù)收賬款的負(fù)債率將有所提升，現(xiàn)金短債比或下降。在此情況下，扣除預(yù)收賬款負(fù)債率較低的房企潛在規(guī)模增幅或更大。國(guó)有房企如以短期債務(wù)融資拿地，會(huì)出現(xiàn)同樣情況?！叭兰t線”指標(biāo)均好、在手現(xiàn)金充裕、貨地比(新增土地貨值/新增土地價(jià)值)較高的國(guó)有房企相對(duì)其銷(xiāo)售規(guī)模的可擴(kuò)張空間較大。此外，國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率考核可能在一定程度上制約國(guó)有房企的擴(kuò)張。

房企在銀行間市場(chǎng)融資規(guī)模明顯提升。Wind數(shù)據(jù)顯示，11月1日至11月22日，在銀行間市場(chǎng)發(fā)行的房地產(chǎn)行業(yè)中票、短融、超短融的合計(jì)規(guī)模達(dá)254.7億元(其中11月10日后發(fā)行的金額達(dá)159.7億元)，比上月增長(zhǎng)114.0%、比去年11月增長(zhǎng)33.1%。具體看，11月10日后在銀行間市場(chǎng)開(kāi)展債務(wù)融資的房地產(chǎn)企業(yè)均為央企及地方國(guó)企。

部分民企表現(xiàn)積極

從民營(yíng)房企看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-10月，100強(qiáng)房企拿地總額22549億元，同比下降13.1%。1-10月房企權(quán)益拿地總價(jià)排行榜中，有碧桂園、龍湖、融創(chuàng)3家民企名列前十，前二十名中有8家民營(yíng)房企。

碧桂園以1135.77億元的權(quán)益拿地總價(jià)名列第三，但其拿地?cái)?shù)量(265塊)、權(quán)益總占地面積(1313.55萬(wàn)平方米)、權(quán)益規(guī)劃建筑面積(2948.06萬(wàn)平方米)位列房企第一名。值得注意的是，碧桂園拿地樓面均價(jià)為3853元每平方米，為前30名房企中最低。

融創(chuàng)中國(guó)以550.03億元的權(quán)益拿地總價(jià)名列第十，今年以來(lái)共拿地103塊，權(quán)益總占地面積為299.12萬(wàn)平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積為619.98萬(wàn)平方米，拿地樓面均價(jià)為8872元每平方米。

進(jìn)入10月以來(lái)，民營(yíng)房企拿地規(guī)模大幅減少，但龍湖集團(tuán)仍表現(xiàn)積極。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月房企權(quán)益拿地總價(jià)排行榜上，龍湖集團(tuán)以111.79億元的權(quán)益拿地總價(jià)名列第二，略低于中海地產(chǎn)116.3億元的權(quán)益拿地總價(jià)。值得注意的是，10月龍湖地產(chǎn)在拿地?cái)?shù)量(12塊)、權(quán)益總占地面積(52.02萬(wàn)平方米)、權(quán)益規(guī)劃建筑面積(125.50萬(wàn)平方米)等指標(biāo)上位列各大房企第一名，其拿地樓面均價(jià)為8908元每平方米。