“金九銀十”失約之后，11月房地產(chǎn)市場繼續(xù)低溫運行。

據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，11月百城新建住宅均價近1.62萬元/平方米，環(huán)比微跌0.04%；11月百城二手房均價1.6萬元/平方米，環(huán)比微跌0.08%，跌幅較10月擴大0.04個百分點。

從成交來看，中指數(shù)據(jù)顯示，11月樓市整體成交上行，但各線城市表現(xiàn)不一，一二線城市成交環(huán)比上升16.7%，大量三線城市成交下降。

貝殼研究院高級分析師潘浩向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，新房價格浮動往往具有結(jié)構(gòu)性特征，月度成交數(shù)據(jù)受季節(jié)性因素影響，11月整體成交上升也與房企促銷后集中網(wǎng)簽有關(guān)。

11月多地公布第三批次集中供地規(guī)則或進行土地出讓，調(diào)整土拍規(guī)則，降低拿地門檻，但從實際來看調(diào)動房企拿地積極性效果有限，摘地房企多為國企，其中不乏城投公司身影。

某品牌房企投資經(jīng)理告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，國有房企資金相對充裕，民營企業(yè)年底資金緊張。受集中供地政策和房地產(chǎn)信貸調(diào)整等因素影響，其所在企業(yè)今年完成年度拿地計劃難度大，該企業(yè)在其工作城市年初至今一無所獲。

國盛證券分析認為，“三道紅線”、“房貸集中度”、“集中供地”等長效機制將長期落實，但目前市場基本面下行超預(yù)期，短期內(nèi)政策底部已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)計信貸端及需求端將會適度放松。

全國樓市漲少跌多

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，2021年11月，百城新建住宅平均價格為16183元/平方米，環(huán)比下跌0.04%；同比上漲2.72%，漲幅較10月收窄0.36個百分點。

臨近年底，房企為完成今年業(yè)績沖刺，采取多種優(yōu)惠促銷手段。中指研究院分析發(fā)現(xiàn)，購房者入市動力仍然不足。新建住宅方面，長三角城市群新房價格連續(xù)2月下跌，11月環(huán)比下跌0.08%，跌幅較上月擴大0.05個百分點，溫州、昆山、寧波等9城均由漲轉(zhuǎn)跌，南京環(huán)比跌幅擴大，上海延續(xù)下跌態(tài)勢。

京津冀城市群內(nèi)多數(shù)城市新房價格環(huán)比下跌，價格環(huán)比由上月上漲0.28%轉(zhuǎn)為下跌0.02%，廊坊、張家口等部分城市自年初以來持續(xù)處于下跌狀態(tài)。

新房價格變化受房企推盤節(jié)奏、市場在售項目價格、房企促銷力度等多種因素影響。潘浩提醒，新房價格浮動往往具有結(jié)構(gòu)性特點，以整體價格變化反映市場價格變動需要謹慎。

由于新房價格往往受政策限價影響，二手房價格變動成為觀察真實市場交易情緒的風向標。

據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，百城二手住宅平均價格為16013元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較10月擴大0.04個百分點；同比上漲3.66%，漲幅較10月收窄0.38個百分點。

具體到城市，在中國房價行情網(wǎng)監(jiān)測的315城中，150城11月二手房價格環(huán)比上漲，2城二手房價格與10月持平，163城二手房價格環(huán)比下跌。從全國二手房價格變化來看，跌多漲少的格局仍未扭轉(zhuǎn)。

中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，一線城市11月二手房價格均有所上漲，北京、上海、廣州、深圳分別環(huán)比漲幅分別為0.6%、2.14%、8.04%、3.58%。

除價格之外，成交也是反映樓市變化的重要參考。中指數(shù)據(jù)顯示，11月樓市整體成交轉(zhuǎn)降為升，各線城市表現(xiàn)不一。

分城市來看，一線城市環(huán)比上升同比下降。11月一線城市整體成交環(huán)比上升16.7%，北京升幅顯著，為24.6%。同比來看，一線城市整體成交下降，降幅為11.1%，其中廣州降幅顯著，為28.4%。

二線城市成交環(huán)比上升，三線城市成交環(huán)比下降。二線代表城市環(huán)比上升11.2%，同比下降27.6%。環(huán)比上升的城市中，溫州升幅顯著，為35.8%；重點監(jiān)測的城市中，大連環(huán)比降幅較大，為39.2%。三線代表城市成交量環(huán)比下降18.7%，韶關(guān)降幅較大，為42.5%。

針對11月不同線級城市呈現(xiàn)出的差異化特征，潘浩指出，經(jīng)濟活力高、產(chǎn)業(yè)發(fā)展好的高線級城市，往往有常住人口持續(xù)增長預(yù)期，購房確定性較強；低線級城市往往供需缺口不大，市場平穩(wěn)預(yù)期占主導(dǎo)，因此在市場出現(xiàn)趨冷的情況下購房者往往并不急于出手。

為保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，9月底以來中央持續(xù)釋放維穩(wěn)信號，房地產(chǎn)信貸也有所放松，部分城市推出“限跌令”。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師毛大鵬認為，12月部分城市存在政策微調(diào)預(yù)期，整體市場有望改善。但政策傳導(dǎo)至市場端尚需時間，到年末房地產(chǎn)銷售規(guī)?；蚶^續(xù)回落，房價保持小幅波動。

土拍規(guī)則調(diào)整效果有限

申港證券研究發(fā)現(xiàn)，2008 年至今，土地溢價率與房價變化全面聯(lián)動。今年年初至今，全國土地溢價率受到嚴格壓制，一線城市土地溢價率從8%繼續(xù)下降至3%以下，二線城市土地溢價率從17%下降至13.5%，三線城市土地溢價率下滑最快，從年初26%下降至7%，對于抑制房價上漲亦有一定作用。

集中供地被認為是控制土地溢價率的主要原因之一。第一批次集中供地項目可在今年入市銷售，房企又擔心后續(xù)無地可拿，因而拿地熱情高漲，搶地現(xiàn)象明顯。其后多地調(diào)整第二批次集中供地規(guī)則，提門檻控溢價，疊加行業(yè)資金監(jiān)管逐步收緊，第二批次集中供地流拍情況增加，土拍溫度驟降。

11月第三批次集中供地試點城市密集發(fā)布土地出讓信息，僅11月15-21日當周，就有廈門、武漢、重慶、北京、青島等城市發(fā)布集中供地公告，到11月末，第三批次集中供地信息已全部發(fā)布。

第三批次集中供地繼續(xù)調(diào)整和優(yōu)化土拍規(guī)則，拿地門檻和出讓條件在底線之上有所放松，如降低土拍起始價，降低參拍門檻，降低保證金比例，降低配建要求，提高項目限價等。多家分析機構(gòu)認為土拍規(guī)則的優(yōu)化，有助于提高房企拿地積極性，減少土地流拍情況發(fā)生。

如億翰智庫分析指出，放寬土地出讓金支付期限對吸引房企參與是更加有效的手段，但是考慮到地方財政需要，地方政府放寬的范圍或者程度都會有限。降低配建或產(chǎn)業(yè)引進要求也會提升地塊本身的盈利預(yù)期，不失為避免流拍的有效舉措之一。

但從第三批次集中供地進行情況來看，房企拿地熱情仍然較低，土地溢價率整體繼續(xù)走低，土地流拍仍有發(fā)生，拿地主力多為國企，獲地名單中不乏城投公司身影。

前述某品牌房企投資經(jīng)理指出，城投公司一定程度上扮演“兜底”角色，對于防止土地流拍，穩(wěn)定政府土地出讓收入起到重要作用。拿地之后，城投公司可能會向其他房企尋求項目開發(fā)合作。

另一位龍頭房企市場分析人士向21世紀經(jīng)濟報道記者透露，其所在城市也將迎來第三批次集中供地，但由于其所屬企業(yè)今年銷售欠佳，資金緊張，參與拿地的可能性很低。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水表示，2021年1-11月，32家代表性房企銷售目標完成率均值為83%，前兩年該值均超90%，估計大部分房企完成全年目標難度很大。

受企業(yè)銷售業(yè)績重壓、工程款待支付、資金緊張等因素影響，房企拿地意愿持續(xù)下降。劉水指出，2021年1-11月，TOP100企業(yè)拿地總額23461億元，同比下降17.7%，降幅較1-10月明顯擴大。

11月房企拿地總額創(chuàng)今年新低。劉水表示，2021年11月，50家代表房企拿地總額同比下降91.4%，環(huán)比下降72.3%，為2021年各月降幅最大，拿地總額亦創(chuàng)單月新低。申港證券分析認為，年初至今一二三線城市土地溢價率持續(xù)下降，地產(chǎn)行業(yè)暫時難以出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

有分析認為，經(jīng)過今年三次集中供地的改革與試錯，2022年政府再度對集中供地規(guī)則進行糾偏的可能性較大。