大拆大建，戛然而止？

近日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）明確，實施城市更新行動要嚴控大拆大建大搬遷，不大規(guī)模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導致住房租賃市場供需失衡。

這意味著，狂飆突進式的城市更新大概率要放緩了，而借助大規(guī)模舊改推高房價、房租的傳統(tǒng)玩法，已經(jīng)不合時宜了。

樓市調(diào)控，終于從房地產(chǎn)市場，覆蓋到了舊改市場。

一個旨在全面管控樓市的調(diào)控格局即將形成。

01

大拆大建的問題有多大？

這份文件對此直言不諱：

在城市更新推進過程中，出現(xiàn)繼續(xù)沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方出現(xiàn)隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房價、提高生活成本，產(chǎn)生新的城市問題。

歷史曾經(jīng)多次證明，任何一次大拆大建，都容易導致房價、房租暴漲，帶來新的問題。

道理很簡單。大拆大建之下，原有的存量住房被拆除，而新建的房子快則2-3年、慢則5年以上才能交房，供求出現(xiàn)期限錯配，自然導致房價、房租蠢蠢欲動。

同時，大拆大建固然會帶來一些“釘子戶”，但更多的原住民都成了“一夜暴富”的對象，這些釋放出的購買力，則會帶動房價的上漲。

這一邏輯，在幾年前三四線城市的棚改貨幣化中體現(xiàn)得淋漓盡致，這一次部分城市的大拆大建也不例外。

尤其對于一些超大特大城市來說，城中村本來就是潛在的“低成本生活區(qū)”，在深圳等地，有一半人都住在城中村。

如果城中村被集中拆遷，所有舊村一股腦被納入改造范圍，那么房價、房租的上漲就是難以避免的。

當然，從中長期來看，城市更新則能為城市帶來新的住房增量，從而在一定程度上起到平抑房價的作用。

這些效果，可能要到3-5年之后才能體現(xiàn)，而當下的剛需群體，卻不得不面臨房價大漲的現(xiàn)實。

02

嚴控大拆大建，要求有多嚴？

其一，不得大規(guī)模、短時間拆除城中村。同時，住房租金年度漲幅不超過5%。

根據(jù)文件，不大規(guī)模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。

房租與房價決定機制不同，房價易漲難跌，而房租下跌則司空見慣。原因在于，房租更多受制于居民收入水平，收入不漲，房租也難以大漲。

然而，有一種情況例外，如果租房市場受到壟斷（如長租公寓無限擴張），或者短期供給銳減（如大拆大建），那么房租價格也會出現(xiàn)暴漲之勢。

所以，限制大規(guī)模、短時間拆除城中村，無疑是有針對性的。

其二，嚴控大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建，舊改的范圍和規(guī)模都要受到限制了。

根據(jù)新規(guī)，老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)，原則上拆除建筑面積不應大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%，拆建比不宜大于2。

一個20%，一個2，對城市更新的邊界做了嚴格約束，勢必嚴重壓縮城市更新的利潤空間。

其三，老城區(qū)更多是微改造，老舊小區(qū)將告別大拆大建模式。

文件提出，保持老城格局尺度。不破壞傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，禁止修大馬路、建大廣場。

對于老城區(qū)，大拆大建一直都是主流選擇。過去固然有個別案例，但未來一定會受到嚴格控制。

老城區(qū)的改造，必然是以微更新為主。正如文件所言，

鼓勵采用繡花功夫，對舊居住區(qū)、舊廠區(qū)、舊商業(yè)區(qū)等進行修補、織補式更新，合理控制建筑高度，最大限度保留老城區(qū)具有特色的空間格局和肌理”。

事實上，這一輪城市老舊小區(qū)改造，基本上走的也是“微更新”的模式，以水電線路改造、光纖入戶、加裝電梯、改建停車場、加建衛(wèi)生設施教育設施為主，不涉及拆遷改造，不涉及征地補償。

●主要城市2000年前老舊小區(qū)占比

沒有大拆大建，自然也不會刺激房地產(chǎn)市場。

03

城市更新，為何要防止大拆大建？

大拆大建是典型的房地產(chǎn)過度開發(fā)模式，能短期刺激GDP，但也遺留無數(shù)問題。

大拆大建對GDP的支撐，主要來自于房地產(chǎn)投資和基建投資的瘋狂飆升，這些投資大多數(shù)轉(zhuǎn)化成了GDP中的“投資”，從而成為房地產(chǎn)依賴的重要來源之一。

大拆大建，還能帶來相當大的土地財政收入。在整個大拆大建的鏈條里，原住民獲得一部分財富，開發(fā)商獲得了一部分開發(fā)收益，而地方政府則拿走了土地收益。

這是過去“舊改”的常規(guī)玩法，但這一輪的城市更新有所不同。

城市更新，要的是不只是簡單的拆遷改造，而是與歷史保護、產(chǎn)業(yè)升級、提高城市活力、打造經(jīng)濟新增長極結(jié)合起來，這就超出了傳統(tǒng)的開發(fā)思維。

有沒有產(chǎn)業(yè)導入，能不能改變居民生活，會不會增加公共空間，能不能帶來投資驅(qū)動之外的新增長極？

這是考驗新一輪城市更新的關(guān)鍵所在，也是對“大拆大建”模式的有力糾偏。