1月，29242元/平方米；2月，27189元/平方米；3月，22873元/平方米。東莞住建局官方數(shù)據(jù)顯示，全市新房網簽均價2021年來持續(xù)下跌。

剛需客李先生卻越發(fā)為買房焦慮：新樓開盤，不動產登記中心顯示有房可售，但開發(fā)商說賣完了。而中介則說有房，不過要收高額溢價。溢價不能貸款，一次結清，沒有合同，去向不明。

4月，南方日報、南方+客戶端記者暗訪東莞樓市，發(fā)現(xiàn)投機炒房現(xiàn)象嚴重：有企業(yè)捂盤3年再售，一套最高溢價400萬元；有炒房客、中介倒賣房源，賺取數(shù)十萬元內轉金、茶水費；有企業(yè)以雙合同規(guī)避調控政策……溢價、內轉金、茶水費大多進入私人賬戶。

4月8日，住建部約談東莞市政府，要求堅決遏制投機炒房。東莞市住建局工作人員表示，記者反映的抬價倒賣現(xiàn)象近期確實較為多發(fā)，均屬違規(guī)，無奈調查難、取證難，暫無有效處置手段。

南嶺置業(yè)中介核算，120平米的901房溢價近115萬元，需在首付付清。

捂盤惜售：3年溢價百萬，無發(fā)票進個人賬戶

李先生是清遠人，在東莞工作多年。兒女要上學了，買房越來越迫切。

位于茶山鎮(zhèn)的保利錦城花園引起了他的關注：2018年取得預售證，2019年交房，至今還有數(shù)十套好房源可售。這些房便宜，備案價從1.7萬到2.1萬元不等；樓層也好，分布在9層到12層、19層到22層。

現(xiàn)實很快潑了李先生冷水。房源是真的，但是由南嶺置業(yè)中介銷售，按市場價賣，比備案價高出約100萬元，溢價部分不寫入合同，不開發(fā)票，一次結清。這意味著，購買一套備案價200萬元的新房，七成貸款，首付也高達160萬元。

東莞市不動產登記中心官網顯示，保利錦城花園的項目名稱為茶溪公館，開發(fā)商是東莞市和成房地產開發(fā)有限公司（下稱“和成公司”），2號樓有50套房源可售，另有多套別墅可售。

天眼查信息顯示，和成公司于2015年注冊，股東分別為廣東保利城市發(fā)展有限公司（占股68%）和東莞市匯峰房地產開發(fā)有限公司（占股32%，下稱“匯峰公司”）。

保利錦城商鋪里的南嶺置業(yè)，有多套捂盤新房溢價出售。

4月，南方日報、南方+客戶端記者以購房名義來到保利錦城花園，物業(yè)稱銷售處已取消，可到南嶺置業(yè)中介咨詢。南嶺置業(yè)中介設在保利錦城花園一樓商鋪，其工作人員多次接待記者，均稱有房，并帶記者進入小區(qū)實地看房。

“這些房說白了，就是開發(fā)商想賺錢，留到現(xiàn)在賣?！蹦蠋X置業(yè)工作人員稱，保利錦城花園2018年開售后，開發(fā)商的股東留了60多套房自己賣。到今年4月，每平方米售價已比備案價高出1萬元。

例如，16棟一單元102房，288平方米，售價超900萬元，比2017年備案價491萬元高400多萬元。2號樓一單元1104房，103平方米，售價268萬元，比2018年備案價165萬元高103萬元。

南嶺置業(yè)工作人員說，若購房，需先一次性支付溢價，轉賬到溫某雯的中國銀行個人賬戶，然后再持蓋有匯峰公司印章的辦理商品房買賣委托書，按照商品房買賣的程序，與和成公司交易，“溢價不會寫進購房合同，沒法開發(fā)票，只能給一個收據(jù)?！?/p>

上述工作人員稱，囤積的60多套房已經賣了一半，“要不是首付比較高，早就賣完了。”2名市民告訴記者，其向南嶺置業(yè)支付溢價后成功購得房產。

交清溢價后，得到蓋有匯峰公司印章委托書，才能辦理購房。

倒賣房源：全部售罄？交茶水費、內轉金就有房

記者暗訪發(fā)現(xiàn)，在更多新樓盤，炒房客、中介通過“內轉房”哄抬房價、賺取溢價。

豐泰·灣區(qū)風華世家位于虎門鎮(zhèn)，今年1月，1棟、6棟共352套放盤。截至4月，東莞市不動產登記中心官網顯示仍有166套可售。記者到銷售處咨詢，被告知全賣完了，業(yè)主們正陸續(xù)網簽。

記者再到周邊的中介咨詢，別有天地。一名“Q房網”的中介人員稱，其手上有1樓、18樓兩套房源，交20萬元茶水費，就可讓上個業(yè)主轉讓出來。他說，這些房源大都是開發(fā)商內部人員拿到，再放到中介售賣，“你既然想要，我們就提供渠道?！?/p>

一名“21世紀不動產”的中介人員則介紹了6棟2單元1802房源，95平方米，內轉金20萬元。其稱，業(yè)主和開發(fā)商的關系很硬，才能拿到1802房這樣的好戶型，“他和朋友一共拿了十幾套?！?/p>

豐泰·灣區(qū)風華世家1棟、6棟平均備案價近3萬元，但中介稱仍未到真實市價。“備案價上不去，新房比二手房價格低，開發(fā)商就有一系列操作。”中介說，不只風華世家，虎門多個新開樓盤都需額外的內轉金才能拿到房源。

虎門豐泰·灣區(qū)風華世家附近中介有“內轉房”，需給上個業(yè)主20萬元“差額”。

道滘鎮(zhèn)的時代香海彼岸樓盤，銷售處稱1、2、3期已經全部售罄，但有人通過中介轉讓房源，當場聯(lián)系了“房莞家”中介人員接待記者。

“房莞家”中介人員稱，其獨家代理了香海彼岸的內轉房，已經賣了七八套，稱房源是新政下沒有購房資格的業(yè)主出手的，“人家就算沒資格，也要賺錢的?！?/p>

帶記者進入小區(qū)實地看房后，中介詳細介紹了交易模式：以一套87平方米房子為例，備案價約170萬元，需事先額外支付業(yè)主60萬元“內轉金”，雙方簽訂三方合同，然后到開發(fā)商處辦理手續(xù)。

佳兆業(yè)·時代芳華樓盤一名銷售也表示能幫忙買到香海彼岸的內轉房，房源是開發(fā)商抵扣給工程方的，售價約2.5萬元/平方米，比備案價高6000元。溢價部分一次性結清給前業(yè)主，然后再按備案價到房管局網簽。

時代香海彼岸一名銷售表示，部分參與內轉房交易的是其前同事，公司知道“內轉金”的存在，但認為是業(yè)主的行為，管不了。

時代香海彼岸附近中介倒賣“內轉房”，一套收轉讓金60萬元。

雙合同：按備案價賣虧本，裝修合同收取溢價

東莞市2016年10月8日起對新建商品住房銷售價格實行備案制度，經價格備案后，商品住房實際成交價不得高于備案價格。但記者暗訪發(fā)現(xiàn)，除了不法人員以私人賬戶收取溢價變相規(guī)避備案制度外，也有房地產開發(fā)企業(yè)用“雙合同”抬高實際售價。

中堂鎮(zhèn)的佳兆業(yè)·時代芳華樓盤，3棟502房88平方米，公示單價19427元/平方米，公示總價171萬元。

“如果我們按政府的備案價去賣，是虧本的?！庇浾甙翟L時，銷售人員直言，芳華樓盤開發(fā)商拿地價是10700元/平方米，售價是拿地價的2倍才能盈利，因此公司調高了售價，均價不到2.2萬元。以502房為例，實際售價約189萬元，比備案價高出18萬元。這18萬元須在首付時一次結清，按裝修合同簽約，有收據(jù)有發(fā)票，“只是說你去銀行不能按189萬元貸款，要按171萬元?！?/p>

佳兆業(yè)·時代芳華樓盤存在雙合同，超備案價約十萬元。

在2020年中國百城房價累計漲幅指數(shù)中，東莞的新房以9.5%居于首位。東莞中原戰(zhàn)略研究中心發(fā)布的2020年報顯示，因開發(fā)商積極推新，疊加受政府嚴控價格影響，部分新盤備案價遠遠低于預期。

芳華銷售人員稱，除了賣不掉的，東莞很多新盤的實際售價都超過備案價，有的以“雙合同”形式收取溢價，有的則以茶水費形式收取。“我感覺見過你，知道不是政府暗訪的，所以直接跟你講。”

公開信息顯示，2020年11月，東莞南城明星樓盤華潤·萬象府被爆出置業(yè)顧問收取茶水費的違法行為，收取金額在10萬到30萬元不等，涉案總額較大，涉案的“95后”銷售朱某被刑拘。幾天后，厚街一商業(yè)城股東王某因收取“喝茶費”也被通報刑拘。

上述銷售人員說，在申購者支付萬元以上的誠意金后，工作人員或中介人員會向購房者說明“雙合同”“喝茶費”等收取溢價的情況，以規(guī)避政府部門的暗訪檢查。一些明星樓盤溢價嚴重，便增設“驗資”門檻，以確定購房者有能力支付溢價。

住建局：確實較為多發(fā)，暫無有效處置手段

4月16日，記者以群眾信訪的名義咨詢了東莞市住建局工作人員。對方稱，記者反映的各類抬價倒賣房源行為，近期確實較為多發(fā)，“搶房的人太多了，實際需求幾乎是供應面積的2倍。”

工作人員明確，抬價倒賣行為均屬違規(guī)。若交易未發(fā)生，但有充分證據(jù)證明推銷人員有意圖加價倒賣，有關部門可予以行政處罰并通報；若交易發(fā)生了，則違反刑法，由公安機關調查處置。

不過，工作人員坦言，目前尚無有效處置手段?！耙鐑r”“內轉金”“茶水費”大多轉入私人賬戶，收取現(xiàn)金的更是沒有任何證明記錄，加之開發(fā)商有很強的規(guī)避調查能力，調查難、取證難。

雖然東莞2020年7月發(fā)文要求加大力度打擊開發(fā)商捂盤惜售的行為，嚴格規(guī)范商品住房認購行為，認購后不得擅自更改購房者姓名。但東莞市住建局工作人員承認，如果企業(yè)為認購者出具認購證明，而認購者以各種理由延遲網簽，很難判斷其是否為捂盤不售；而開發(fā)商在更改認購者姓名時，往往又能給出早前認購者不滿條件的種種理由?！皩@些，我們很難做‘一刀’切的規(guī)定?！?/p>

記者了解到，早在去年7月和今年2月，東莞先后出臺“莞九條”和“莞六條”，堅決遏制投機炒房行為，嚴肅查處捂盤惜售、收“茶水費”、變相規(guī)避調控政策等違法違規(guī)行為。4月8日被住建部約談后，東莞又重申堅持“房住不炒”定位，深化“一城一策”調控。

“如果把售賣渠道收回來，研發(fā)一個公平公正的申購搖號系統(tǒng)，問題可能會有所緩解?！睎|莞市住建局工作人員說。目前，上海、成都等地已引入公正機關現(xiàn)場監(jiān)督樓盤售賣，并開發(fā)專門的搖號系統(tǒng)，規(guī)避房地產企業(yè)捂盤惜售、內部人員認購等問題。

接待記者時，一名工作人員也忍不住吐槽：不久前，他曾到茶山鎮(zhèn)金融街·金悅府買房，沒買到。次日，中介來電稱手上有房，交15萬元就可轉讓。