近期，包括江蘇省鹽城市阜寧縣、吉林市樺甸市（縣級(jí)市）、貴州省晴隆縣、四川省涼山彝族自治州寧南縣、安徽省安慶市潛山市（縣級(jí)市）等多個(gè)縣城相繼發(fā)布鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房的政策，包括實(shí)施特殊群體置業(yè)補(bǔ)貼、自愿退出宅基地進(jìn)城購(gòu)房落戶的農(nóng)民可享受5萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)、享受住房公積金貸款等。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上述鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房的政策對(duì)“人口流失縣城”的樓市刺激有限。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂8月9日向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，過(guò)去幾年一些縣城房?jī)r(jià)快速上漲，現(xiàn)在卻是停滯或下跌，不利于購(gòu)房預(yù)期?！翱h城樓市去化面臨的問題可能是前期投資過(guò)度，必然經(jīng)歷一個(gè)調(diào)整過(guò)程?！痹S小樂表示。

農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房可享多重優(yōu)惠

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2022年7月底，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)580次，刷新歷史紀(jì)錄。進(jìn)入8月，各地樓市仍加緊調(diào)控放松，這其中多個(gè)縣城鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房的動(dòng)作頗為引人關(guān)注。

8月5日，江蘇省鹽城市阜寧縣多部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全縣房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》），圍繞購(gòu)房補(bǔ)貼、助企紓困解難等方面推出十項(xiàng)政策。

其中，針對(duì)農(nóng)民進(jìn)城入鎮(zhèn)購(gòu)房，阜寧縣規(guī)定，凡符合2022年度農(nóng)房改善政策的農(nóng)戶，在縣城購(gòu)買新建商品住房的，在原有農(nóng)房改善優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上可重復(fù)享受《通知》規(guī)定的第一、二項(xiàng)政策；縣域內(nèi)以個(gè)人名義參加社會(huì)保險(xiǎn)的，可以繳納住房公積金，繳滿6個(gè)月并進(jìn)縣城購(gòu)房的，可以享受住房公積金貸款。

同一天，“樺甸發(fā)布”也發(fā)文稱，吉林省吉林市代管縣級(jí)市樺甸市根據(jù)多部門在今年2月17日聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于開展農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房補(bǔ)貼工作的通知》文件精神，結(jié)合樺甸市實(shí)際，制定農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。

《華夏時(shí)報(bào)》記者看到，農(nóng)民在樺甸購(gòu)房的條件頗為寬松，申請(qǐng)人不局限于樺甸籍農(nóng)民，申請(qǐng)人可以是外省、市購(gòu)房者，只要戶籍所在地為農(nóng)村即可；申請(qǐng)人可在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上購(gòu)買商品住房或二手住房。而針對(duì)進(jìn)城購(gòu)房的農(nóng)民，樺甸市還結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況設(shè)置了農(nóng)民隨遷子女義務(wù)教育階段就近入學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)、可申請(qǐng)住房公積金、為從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)的進(jìn)城購(gòu)房農(nóng)民減稅等優(yōu)惠政策。

8月3日，貴州省黔西南州晴隆縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等11個(gè)部門發(fā)布的相關(guān)試行文件提出，要積極推動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，進(jìn)一步簡(jiǎn)化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房落戶手續(xù)。比如，對(duì)農(nóng)民工購(gòu)買商品住房的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體經(jīng)濟(jì)分配權(quán)保持不變；研究適合開發(fā)適合農(nóng)民工購(gòu)買的信貸產(chǎn)品，支持農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房等。

此外，四川省涼山彝族自治州寧南縣及安徽省安慶市潛山市（安慶市代管的省轄縣級(jí)市）等，也在近期宣布給予進(jìn)城購(gòu)房農(nóng)民真金白銀的獎(jiǎng)勵(lì)。

例如，8月2日，四川省涼山彝族自治州寧南縣發(fā)文提出，實(shí)施特殊群體置業(yè)補(bǔ)貼。比如，對(duì)購(gòu)買新建商品住房的蠶桑產(chǎn)業(yè)大戶和烤煙產(chǎn)業(yè)大戶，年售繭收入、煙收入前100名，分別給予每戶1萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。

安徽省安慶市潛山市則規(guī)定，自發(fā)文之日起至2023年12月31日，對(duì)自愿退出宅基地進(jìn)城購(gòu)房落戶的農(nóng)民經(jīng)認(rèn)定后給予一次性5萬(wàn)元購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)自愿退出宅基地且宅基地復(fù)墾為耕地或其他農(nóng)用地后，由原宅基地使用者承包經(jīng)營(yíng)的，經(jīng)認(rèn)定后，按每畝3萬(wàn)元給予獎(jiǎng)勵(lì)。

“人口流失型”縣城樓市低迷

“郡縣治，天下安”，縣城是縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐。根據(jù)賽迪顧問縣域經(jīng)濟(jì)研究中心在今年7月20日發(fā)布的《2022賽迪百?gòu)?qiáng)縣榜單》，2021年，百?gòu)?qiáng)縣以占全國(guó)不到2.0%的土地、7.0%的人口，創(chuàng)造了全國(guó)9.94%的 GDP；以占全部縣域不到3.0%的土地，11.0%的人口，創(chuàng)造了縣域約四分之一的GDP。

年內(nèi)，中央層面也對(duì)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展給予多重支持：今年5月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》，明確縣城是我國(guó)城鎮(zhèn)體系的重要組成部分，是城鄉(xiāng)融合發(fā)展的關(guān)鍵支撐，對(duì)促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、構(gòu)建新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系具有重要意義；7月12日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案的通知》中，又提出2025年要實(shí)現(xiàn)“以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)取得重要進(jìn)展”等目標(biāo)。

但部分“人口流失縣城”的發(fā)展卻不容樂觀。根據(jù)全國(guó)第七次人口普查數(shù)據(jù)的初步核算，在已公布數(shù)據(jù)的2700余個(gè)縣區(qū)中，2010至2020年常住人口減少的縣和縣級(jí)市有近1200個(gè)，“人口流失”已經(jīng)成為我國(guó)中西部地區(qū)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的障礙。

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，上述鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的縣城多為“人口流失縣城”，且近年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷。

以貴州省黔西南州晴隆縣為例。根據(jù)晴隆縣第七次全國(guó)人口普查結(jié)果，截至2020年11月1日零時(shí)，全縣常住人口為234162人。其中居住在城鎮(zhèn)的人口為76937人，占32.86%；居住在鄉(xiāng)村的人口為157225人，占67.14%。而全縣常住人口同2010年第六次人口普查的246809人相比，十年共減少12647人，增長(zhǎng)率為-5.12%，年平均增長(zhǎng)率為-0.53%。

同時(shí)，根據(jù)黔西南州自然資源局公布的房屋交易情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年3月份，黔西南州一手房成交共1930（套），晴隆縣最少，僅成交3套；存量房和期房買賣方面，全州交易數(shù)據(jù)分別為328套、847套，最少為晴隆縣和義龍新區(qū)，均為1套。

基于此，多數(shù)受訪人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，上述政策對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘腥セ幸欢ǖ姆e極影響，但影響有限。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小語(yǔ)8月9日表示，“如果（政策）有讓利會(huì)有一些作用，但效果不太明顯了，因?yàn)槿木€市場(chǎng)的問題已經(jīng)不是政策的問題了?！逼溥M(jìn)一步向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋說(shuō)：“三四線城市在發(fā)展周期上已經(jīng)由成長(zhǎng)期進(jìn)入成熟期早期，二手房一定程度上形成對(duì)新房的替代；在購(gòu)房需求上，剛需已基本滿足，改善性需求處于脈沖式行情；在收入預(yù)期上，潛在購(gòu)房者受經(jīng)濟(jì)變化影響大，收入預(yù)期甚至已出現(xiàn)下降。再疊加停工停貸事件的影響，即使有鼓勵(lì)政策，也難回到前期成交量高點(diǎn)?！庇谛≌Z(yǔ)坦言。

“個(gè)人認(rèn)為這個(gè)時(shí)期效果不會(huì)好，農(nóng)村進(jìn)城的速度放緩，收入增長(zhǎng)也變慢了，不加杠桿的情況下，僅靠少量購(gòu)房補(bǔ)貼的刺激作用是有限的?！必悮ぱ芯吭菏紫袌?chǎng)分析師許小樂向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出。

“縣域樓市去化面臨的難題包括市場(chǎng)相對(duì)狹小、產(chǎn)品溢價(jià)空間以及價(jià)格調(diào)整空間都較小，因此更需要關(guān)注市場(chǎng)容量、產(chǎn)品適銷對(duì)路以及定價(jià)合理的問題?！盜PG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜8月10日通過(guò)《華夏時(shí)報(bào)》記者給出建議，“在市場(chǎng)的購(gòu)買力不足，居民收入穩(wěn)定性差的情況下，房企和進(jìn)城購(gòu)房的農(nóng)民都需要慎用財(cái)務(wù)杠桿，以免推高未來(lái)還款風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>