12月7日，中指研究院發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2022總結(jié)&2023展望》報(bào)告。

報(bào)告顯示，2022年，房地產(chǎn)政策進(jìn)入全面寬松周期，在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，監(jiān)管部門多次出臺(tái)利好政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大，同時(shí)也為地方因城施策釋放空間。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年已有超300省市（縣）出臺(tái)政策近千條，達(dá)到近年峰值，政策力度進(jìn)一步加強(qiáng)，對(duì)需求端政策的優(yōu)化頻發(fā)，多地房貸利率達(dá)歷史低位。進(jìn)入11月，多項(xiàng)重磅政策落地，“金融16條”允許房企債務(wù)展期并加大對(duì)房企融資支持力度，后續(xù)商業(yè)銀行積極跟進(jìn)落實(shí)資金支持，“第二支箭”“第三支箭”接連落地，政策整體呈現(xiàn)出落地快、范圍廣、規(guī)模大的特點(diǎn)。

前11個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比下降42.1%

從市場(chǎng)情況來(lái)看，2022年1-11月，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.06%，漲幅較去年同期收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)；百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.55%。

報(bào)告指出，下半年以來(lái)，受市場(chǎng)下行壓力加大、居民購(gòu)房預(yù)期持續(xù)走弱、房企打折促銷等因素影響，房?jī)r(jià)持續(xù)下行。至11月，百城新建住宅價(jià)格已連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下跌，超半數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌；百城二手住宅價(jià)格已連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下跌，四分之三城市價(jià)格環(huán)比下跌。重點(diǎn)100城1-11月新建商品住宅成交規(guī)模同比下降36.7%，盡管需求端政策不斷優(yōu)化，但多地疫情反復(fù)、“斷供”事件頻出等超預(yù)期因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)不及預(yù)期，年底市場(chǎng)表現(xiàn)未見好轉(zhuǎn)。

土地市場(chǎng)方面，受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整、房企資金承壓影響，政府推地及房企拿地意愿均不足，全國(guó)300城住宅用地供求兩端均縮量明顯，絕對(duì)規(guī)模均降至近十年同期最低水平，成交樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性小幅上漲，流拍撤牌率仍在高位，土地底價(jià)成交占比持續(xù)走高。民企拿地意愿不足，央國(guó)企二批次后拿地漸顯乏力，地方國(guó)資拿地金額占比逐批次走高，托底現(xiàn)象明顯。

從房企端看則更為明顯，2022年1-11月，TOP100房企銷售額同比下降42.1%，16家房企業(yè)績(jī)超千億，較去年同期減少16家；拿地總額同比下降50.5%，頭部企業(yè)投資呈現(xiàn)向核心城市聚焦、強(qiáng)化城市和區(qū)域深耕；房企融資規(guī)模同比降幅近五成，成本小幅上升，新政下融資蓄勢(shì)待發(fā)。

明年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售將量?jī)r(jià)趨穩(wěn)

展望2023年，中指研究院報(bào)告顯示，中央繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)不變，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間，政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，如限購(gòu)、“認(rèn)房又認(rèn)貸”等方面有望繼續(xù)調(diào)整；企業(yè)合理融資需求將繼續(xù)得到支持，房企融資鏈條有望進(jìn)一步暢通，企業(yè)資金面有望得到改善；“保交樓”仍然是側(cè)重點(diǎn)，專項(xiàng)借款及配套資金加快落地，有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，共同促進(jìn)購(gòu)房者預(yù)期好轉(zhuǎn)。

在此背景下，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”分析，中指研究院預(yù)計(jì)2023年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售量?jī)r(jià)趨穩(wěn)，新開工面積調(diào)整態(tài)勢(shì)難改，投資或繼續(xù)下行”的特點(diǎn)。需求端，樂(lè)觀情形下，全國(guó)商品房銷售面積有望實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，但在中長(zhǎng)期住房需求釋放動(dòng)能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場(chǎng)預(yù)期和信心修復(fù)不明顯，商品房銷售面積繼續(xù)回落，降幅或在3.6%左右。

供應(yīng)端，新開工一方面受銷售端恢復(fù)節(jié)奏制約，另一方面，近兩年土地大規(guī)?？s量、企業(yè)資金壓力大、可售庫(kù)存規(guī)模較高等因素亦拖累新開工規(guī)模，2023年，新開工面積或繼續(xù)下降。投資方面，新開工縮量、土地購(gòu)置費(fèi)繼續(xù)下行仍將制約開發(fā)投資額恢復(fù)，“保交樓”政策持續(xù)發(fā)力下，竣工面積有望逐漸改善，進(jìn)而對(duì)開發(fā)投資形成支撐，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍面臨下行壓力。