鄭州樓市

繼出臺19條新政重磅救市后，鄭州樓市又因法拍房數(shù)量激增備受關(guān)注。

近日，有媒體報道稱，鄭州法拍房數(shù)量自2021年9月份以來增加了90%，總數(shù)突破5萬套。瀏覽阿里拍賣網(wǎng)站可以發(fā)現(xiàn)，篩選“房產(chǎn)”標的物類型后，截至4月21日下午14時，顯示共有標的物總數(shù)約為5.28萬套，以此計算的最新變動數(shù)據(jù)達到了95%。

與此同時，研究機構(gòu)報告顯示，鄭州“19條”新政滿月，雖然市場有回升態(tài)勢，但整體提振效果并不及預期。而眼下，鄭州樓市仍待恢復，法拍房數(shù)量卻在激增。鄭州樓市又會如何發(fā)展呢？

對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示，預計接下來，在市場環(huán)境好轉(zhuǎn)以及政策持續(xù)發(fā)酵下，市場信心再度提升，購房需求進一步釋放，二季度成交有望上至新臺階。

法拍房半年增長95%

近日，有關(guān)“鄭州市法拍房數(shù)量激增”的消息引起了各界關(guān)注。

據(jù)相關(guān)媒體報道，從2021年9月到2022年3月，阿里拍賣網(wǎng)掛牌的鄭州法拍房數(shù)量從2.7萬套增加到了5.13萬套，相當于過去半年時間里，鄭州市法拍房的數(shù)量增長了90%。

截至4月21日，該數(shù)據(jù)仍在增長，截至4月21日下午14時，顯示數(shù)量約為5.28萬套。按此數(shù)據(jù)計算，鄭州法拍房的數(shù)量已在半年時間內(nèi)增長超過了95%。

不過，雖然鄭州法拍房的數(shù)量有所激增，但整體法拍市場的活躍度并不高。從阿里拍賣網(wǎng)情況來看，多數(shù)房源雖有千余次圍觀，但最終仍無人出價。

意向在鄭州購置二手房的王女士表示，2022年年初在關(guān)注二手房的時候曾考慮過法拍房，但當時了解到的房源大多數(shù)位置不佳，加上最終成交價無法預估，自己手頭可用現(xiàn)金也有限，所以只是關(guān)注，并未有意向購置法拍房。

關(guān)注法拍房的張婷（化名）講道：“2021年年末時，我比較關(guān)注法拍的有關(guān)動態(tài)，但由于后來鄭州出了樓市新政，新盤陸續(xù)有了折扣，身邊也有朋友說法拍房后續(xù)不安全之類的，后來也就更關(guān)注新房了?！?/p>

據(jù)悉，3月1日鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布了有關(guān)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的19條措施，而后新房及二手房市場出現(xiàn)了不同程度回溫。

有房源起拍價打五折

瀏覽阿里拍賣網(wǎng)時可以發(fā)現(xiàn)，法拍房的起拍價格多數(shù)都低于市場評估價。

其中，鄭東新區(qū)21世紀國際城某個面積約88平米的法拍房房源，評估價格約72萬元，但起拍價僅約40萬；中原區(qū)開元銀田花園面積約122平米的房源，評估價約125萬元，起拍價則約80萬元。

而在調(diào)查期間，媒體還以意向購買人的身份咨詢了鄭州一名從事法拍房工作的中介，其向媒體展示了目前鄭州市金水區(qū)和鄭東新區(qū)的法拍房房源信息，數(shù)據(jù)也同樣顯示多數(shù)法拍房的起拍價存在不同程度的折扣。

根據(jù)中介所展示的房源信息圖，大多數(shù)法拍房起拍價折扣集中在7、8折之間，其中還有一個位于建業(yè)天筑的面積約232平米房源，起拍價僅為447.1萬，而市場估算價格約為900萬，起拍價相當于打了5折。房產(chǎn)交易平臺所示的該小區(qū)同面積房源，二手房價格大約都在900萬以上。

不僅是起拍價，甚至還有超萬人圍觀的搶手房源成交價打折的情況。例如，位于金水區(qū)中方園小區(qū)面積約312平米的某房源及其地下室，起拍價格約78萬元，經(jīng)過一百次出價后，最終成交價格約100萬元。而該房源的評估價格約為139萬元，成交價相當于打了7.4折。

上述中介人員也講道，“從市場價來看，法拍房的價差還是很大的，如果過幾年能夠以市場價格出售的話，中間的利潤空間是很可觀的?！?/p>

不過，就法拍房問題咨詢業(yè)內(nèi)人士時獲悉，起拍價格倒掛的法拍房也存在不確定性風險。

北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，法拍房常見的問題出現(xiàn)在騰房、辦證、前房主拖欠費用清償?shù)确矫妗！捌渲?，如果法拍房上已掛有戶口的話要格外注意。因為成交后可能面臨原戶口無法遷出的問題，我遇到過一些買了法拍房戶口沒法遷出的情況，后面打官司也很難遷走。尤其是對于學區(qū)房，競買人更要注意?！蓖跤癯急硎?。

部分有關(guān)法拍房交易后遺留問題的留言

此外，王玉臣也向記者提醒道，在購買法拍房之前，意向競買人最好能和負責拍賣的法官和有關(guān)人員充分溝通，盡可能多的了解房子的相關(guān)信息，包括但不限于產(chǎn)權(quán)情況、抵押、查封等，必要的時候還要去產(chǎn)權(quán)登記部門核實一下。

查閱領導留言板可以了解到，不少購買了法拍房的業(yè)主留言稱所購房源存在后續(xù)問題，涉及過戶、遺留費用、學位、房產(chǎn)證等多方面。前述對于法拍房有一定了解的張婷也坦言，對于法拍房，其也是想撿漏但是又怕遇到后續(xù)風險。

鄭州法拍房多數(shù)無人競價

為何法拍房數(shù)量增長這樣快？

那么，為何鄭州法拍房數(shù)量會在半年時間出現(xiàn)如此大幅度的增長？該數(shù)據(jù)又是否能反映市場真實情況呢？

“法拍房數(shù)量增長主要是受經(jīng)濟大環(huán)境和房地產(chǎn)市場大環(huán)境的影響?！敝兄秆芯吭汉幽戏衷河嘘P(guān)人士表示，去年鄭州多輪疫情反撲，又遇到特大洪水影響，經(jīng)濟多次處于停滯狀態(tài)。工薪階層、個體工商戶、企業(yè)均受到影響，房貸的及時還款受到較大沖擊，導致法拍房增多。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪也表示，鄭州法拍房數(shù)量激增的基本原因集中在房貸斷供。不過，數(shù)量增加過多也可能與相關(guān)平臺同套房源的重復掛牌情況不無關(guān)系。

實際上，媒體在采訪了多方人士后了解到，鄭州法拍房的真實數(shù)量情況，的確不能僅憑借網(wǎng)頁所示數(shù)據(jù)判定。

阿里拍賣網(wǎng)客服人員表示，拍賣界面所顯示的標的物總數(shù)是存在重復計算的情況的，因為有標的物不會一次拍賣成功，出現(xiàn)流拍的話，有的會繼續(xù)上拍，因此是存在重復計算的可能性的。

上述從事法拍房的中介也向記者透露道，鄭州法拍房的真實數(shù)量并未有網(wǎng)頁顯示的多，從其掌握的數(shù)據(jù)來看，目前鄭州市二手房在售是9.8萬套數(shù)左右，法拍房的數(shù)量可能僅在800套左右。

市場復蘇仍待時日

不過，媒體在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，在法拍房數(shù)量增長的同時，鄭州樓市也有好消息傳出。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，鄭州新房成交數(shù)據(jù)在開年“二連降”之后有所回升，“鄭19條”救市政策發(fā)力，3月成交規(guī)模有所回升。2022年3月鄭州新房成交3852套，環(huán)比上漲47.47%，同比下降52.21%。目前鄭州新房市場中部分樓盤和中介也推出了團購房、0傭金等活動。

二手房住宅方面的成交情況優(yōu)于新房，成交量止降回升，二手住宅成交套數(shù)為3627套，較2月上漲55.53%，并且從諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心重點監(jiān)測的11城情況來看，2022年一季度鄭州二手房成交規(guī)模以5.56%的同比漲幅位居排行榜第二位。

中指研究院河南分院表示：“二手房恢復較快的部分原因來自于鄭州目前房地產(chǎn)市場中爛尾樓、項目延期交付等情況的增加，導致很多購房者對于新房的購買預期減弱，消費者青睞于二手房和現(xiàn)房的可見性，轉(zhuǎn)而購買二手房?！?/p>

中介機構(gòu)的引流活動

不過，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心也在日前發(fā)布的有關(guān)報告中指出，雖然鄭州市場出現(xiàn)了回升態(tài)勢，但整體回暖程度依舊不及預期。從第一季度鄭州新房供應規(guī)模來看，依舊延續(xù)下滑態(tài)勢，同比以及環(huán)比幅度呈現(xiàn)“三連跌”。

對此，中指研究院河南分院也提醒道，雖然總體來看，法拍房不至于對房地產(chǎn)市場去化產(chǎn)生絕對量的沖擊，但是會產(chǎn)生置業(yè)心理預期上的消極影響，不利于市場恢復。

關(guān)榮雪也表示，對于鄭州樓市而言，法拍房的激增對樓市將會造成不小的輿論影響，這一現(xiàn)象將會在一定程度上加劇購房群體對于鄭州樓市以及其信貸環(huán)境的擔憂情緒，而且法拍房的價格相對市場價較低，也會在一定程度上拉低城市整體房價水平?！傲硗猓ㄅ姆坑捎谫彿抠Y格相對寬松，房子的信息透明度較低等因素，也或?qū)谝欢ǔ潭壬蠑_亂鄭州樓市秩序，對市場健康良性發(fā)展或會產(chǎn)生一定的阻力。”關(guān)榮雪講道。