在高房價(jià)和貸款成本高企的雙重打擊下，美國樓市正大幅降溫。

美東時(shí)間8月23日，美國商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，7月新屋銷售環(huán)比驟降12.6%，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后年率為51.1萬套，創(chuàng)下2016年1月以來最低，7月新屋銷售同比更是暴跌了29.6%。

此外，新房的供應(yīng)量大增。截至7月末，有46.4萬套新房待售，為2008年以來最多。其中90%仍在建設(shè)中或尚未開工。按照目前的銷售速度計(jì)算，將需要10.9個(gè)月才能清空新房供應(yīng)。

盡管需求放緩，但房價(jià)上漲依然強(qiáng)勁。7月新房價(jià)格中位數(shù)為43.94萬美元，比一年前猛漲8.2%，僅略低于此前創(chuàng)紀(jì)錄的45.82萬美元。

亞洲房產(chǎn)科技公司居外IQI集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari）對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，美國樓市的各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，疫情中火熱的行情正式告一段落了。經(jīng)紀(jì)人也反映，房子的掛牌時(shí)間越來越長，賣家的心態(tài)開始松動(dòng)，也更愿意調(diào)整要價(jià)。因此，現(xiàn)在對(duì)買家來說是一個(gè)難得的窗口期。買家可以在一個(gè)相對(duì)正常的環(huán)境下從容購房，不用犧牲一些條款競(jìng)價(jià)搶房，預(yù)計(jì)下半年的樓市可能會(huì)繼續(xù)降溫。

從種種跡象來看，美國樓市降溫已成定局，漲幅已經(jīng)在不斷放緩，而接下來的關(guān)鍵問題是，房價(jià)會(huì)跌嗎？

量價(jià)背離愈發(fā)明顯

房貸利率居高不下和高房價(jià)正“侵蝕”民眾的供房能力，量價(jià)背離現(xiàn)象愈發(fā)明顯。

美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)（NAR）8月中旬公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份二手房折合年率銷量環(huán)比下降5.9%至481萬套，銷量同比下降22.4%，創(chuàng)下2020年5月以來的最低水平。

如果把時(shí)間拉得更長，自1月份以來，二手房銷量更是下降近26%，降幅達(dá)到1999年以來最大。住房市場(chǎng)正受到抵押貸款利率和房價(jià)上漲的巨大沖擊，建筑業(yè)放緩及更多買家退出交易也對(duì)樓市造成負(fù)面影響。

對(duì)此，NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun評(píng)論稱：“就房屋銷售和住宅建設(shè)而言，我們正在目睹住房市場(chǎng)的衰退，但這不是房價(jià)的衰退。待售房庫存仍然緊張，全國范圍內(nèi)價(jià)格都在繼續(xù)上漲?！?/p>

從數(shù)據(jù)上來看，7月成屋售價(jià)中位數(shù)同比上漲10.8%至40.38萬美元，僅從6月份創(chuàng)紀(jì)錄高位41.6萬美元略有回落。Lawrence Yun表示，這是每年這個(gè)季節(jié)的正常情況。

從一線的角度看，樓市降溫的跡象已經(jīng)非常明顯。居外IQI上海公司經(jīng)紀(jì)人汪菲（Lona Wang）對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，現(xiàn)在幫客戶買美國房屋省心了，不用像去年和今年年初那樣去拼命搶了。

“以前我要追著美國開發(fā)商要房子，還需要排隊(duì)等房?，F(xiàn)在，開發(fā)商會(huì)主動(dòng)對(duì)經(jīng)紀(jì)人介紹房源，有些上市大開發(fā)商有自己的貸款部門，還愿意提供低利率優(yōu)惠來吸引買家，畢竟現(xiàn)在美國加息讓不少買家止步不前，現(xiàn)在買家也不需要排隊(duì)不需要競(jìng)價(jià)了?！蓖舴聘嬖V記者。

“滯脹”陰霾籠罩美國樓市

盡管美國官方認(rèn)為經(jīng)濟(jì)仍未陷入衰退，但高通脹下經(jīng)濟(jì)疲態(tài)其實(shí)已經(jīng)愈發(fā)明顯。標(biāo)普全球的調(diào)查顯示，美國8月份標(biāo)普全球綜合采購經(jīng)理人指數(shù)（PMI）初值從7月終值47.7降至45，創(chuàng)下2020年5月以來最低。

此外，根據(jù)Stifel Financial公布的調(diào)查，絕大多數(shù)企業(yè)界人士預(yù)計(jì)未來一年半美國經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)衰退，通脹和勞動(dòng)力短缺是他們最擔(dān)心的問題。在接受調(diào)查的70名企業(yè)高管、企業(yè)主和投資者中，46%的人預(yù)計(jì)美國經(jīng)濟(jì)今年會(huì)出現(xiàn)衰退，33%的人預(yù)計(jì)明年會(huì)出現(xiàn)衰退，而18%的人認(rèn)為美國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)處于衰退之中。僅有3%的人認(rèn)為未來18個(gè)月不會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退。

景順首席全球市場(chǎng)策略師Kristina Hooper對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，最終美國經(jīng)濟(jì)是否會(huì)陷入衰退將取決于未來貨幣政策的緊縮程度，而美聯(lián)儲(chǔ)的決策將依賴于未來的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)將在未來幾個(gè)月的某個(gè)時(shí)間或會(huì)轉(zhuǎn)向相對(duì)不那么激進(jìn)的緊縮政策。

好消息是通脹已經(jīng)出現(xiàn)一些見頂跡象，Hooper對(duì)記者表示，供應(yīng)鏈壓力似乎正在緩解，大宗商品價(jià)格也已從高位回落。盡管通脹仍處于令人不安的高位，但正在趨緩。美聯(lián)儲(chǔ)看重的通脹指標(biāo)正在放緩，初次申請(qǐng)失業(yè)救濟(jì)金人數(shù)呈上升趨勢(shì)。

從近期公布的一系列數(shù)據(jù)來看，美國樓市也已經(jīng)被“滯脹”陰霾籠罩。

美國全國住宅建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）本月公布的數(shù)據(jù)顯示，美國8月房屋建筑商信心連降八個(gè)月，已降至49，為2007年美國樓市崩塌以來最慘。

對(duì)此，NAHB首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Robert Dietz分析稱，美聯(lián)儲(chǔ)收緊貨幣政策和持續(xù)上漲的建筑成本導(dǎo)致住房市場(chǎng)衰退。不過，隨著通脹率見頂?shù)嫩E象越來越多，長期利率企穩(wěn)，這將為未來幾個(gè)月的市場(chǎng)需求提供一定的穩(wěn)定性。

從經(jīng)濟(jì)影響上看，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)降溫會(huì)影響到背后的諸多產(chǎn)業(yè)，對(duì)銀行、金融市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生一定影響。不過整體來看，美國經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度不是很高，目前樓市降溫對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響還不是很大。

未來樓市大概率難現(xiàn)大跌

在本輪樓市降溫背后，美聯(lián)儲(chǔ)緊縮政策引發(fā)的房貸利率飆升是重要原因。

房利美高級(jí)副總裁兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Doug Duncan表示，在今年大部分時(shí)間里，購房情緒指數(shù)都在穩(wěn)步下降，抵押貸款利率上升繼續(xù)對(duì)住房負(fù)擔(dān)能力造成傷害。越來越多的消費(fèi)者認(rèn)為，現(xiàn)在不是買房和賣房的最好時(shí)機(jī)。

但好消息是，近期疲弱的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)增加了美聯(lián)儲(chǔ)鷹派程度減弱的可能性，雖然接下來美聯(lián)儲(chǔ)大概率還將進(jìn)一步加息，但75個(gè)基點(diǎn)的超大幅度加息顯然難以成為常態(tài)，到年底加息幅度大概率將放緩至25個(gè)基點(diǎn)。

盡管當(dāng)前房貸利率仍遠(yuǎn)高于一年前的水平，但最近幾周已從6月份的13年來高點(diǎn)5.81%迅速下降，8月初房貸利率甚至一度跌破5%，降至4.99%。美國住房抵押貸款金融巨頭房地美（Freddie Mac）數(shù)據(jù)顯示，目前美國30年期抵押貸款平均利率約為5.1%。

在房地美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Sam Khater看來，由于通脹壓力和經(jīng)濟(jì)增長明顯放緩之間的拉鋸戰(zhàn)，房貸利率仍然不穩(wěn)定，圍繞通脹和其他因素的高度不確定性可能會(huì)導(dǎo)致利率保持波動(dòng)。

總體而言，美國房貸利率大漲的空間已經(jīng)有限。房屋經(jīng)紀(jì)網(wǎng)站Realtor.com宏觀經(jīng)濟(jì)研究經(jīng)理George Ratiu認(rèn)為，在消費(fèi)者支出和商業(yè)投資的推拉過程中，資本市場(chǎng)正在尋求關(guān)于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的方向性信號(hào)。在沒有明確方向的情況下，市場(chǎng)將按揭貸款利率限制在更窄的范圍內(nèi)，大幅上漲的勢(shì)頭已經(jīng)放緩。

此外，樓市低庫存也在支撐房價(jià)。按照7月的銷售速度計(jì)算，需要3.3個(gè)月售出市場(chǎng)上的所有房屋，雖然庫銷比連續(xù)第六個(gè)月上漲，但任何低于5個(gè)月的庫銷比仍被視為市場(chǎng)緊張的跡象。

另一方面，雖然近期成交量低迷，但房產(chǎn)成交速度相當(dāng)快。7月份，房產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均停留時(shí)間與6月持平，僅為14天，為2011年5月NAR開始記錄數(shù)據(jù)以來的最短時(shí)間。在7月份售出的房屋中，約有82%的房子上市時(shí)間不到一個(gè)月。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，面對(duì)高通脹壓力，美聯(lián)儲(chǔ)收緊政策會(huì)在一定程度上打擊樓市，引發(fā)成交量急劇降溫。但房價(jià)依舊處于高位，這跟房源供應(yīng)比較緊有關(guān)系，也會(huì)在一定程度上支撐房價(jià)。

與此類似的是，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司ATTOM市場(chǎng)分析執(zhí)行副總裁Rick Sharga也指出：房價(jià)不太可能崩潰，庫存仍然很低，想要房子的人比要賣房子的人多。

這也意味著美國房價(jià)接下來漲幅會(huì)大幅放緩，但大跌幾乎不可能出現(xiàn)。高盛策略師Lotfi Karoui預(yù)計(jì)，2022年全年美國房價(jià)仍將上漲9.4%，2023年美國房價(jià)漲幅則放緩至1.4%。