中央經(jīng)濟(jì)工作會議12月15日至16日在北京舉行。會議提出，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。同時，要堅決依法打擊違法犯罪行為，支持剛性和改善性住房需求。要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

這是中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次就房地產(chǎn)提出保交樓、保民生、保穩(wěn)定的“三?！保@也被認(rèn)為是2023年房地產(chǎn)政策的重要底線。

此外，“防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”的說法同樣首次出現(xiàn)在中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，說明對房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險化解措施將更加具體，行業(yè)有望快速從流動性危機(jī)中走出。

2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)流動性危機(jī)，雖然各級監(jiān)管部門出臺了多項穩(wěn)樓市政策，但由于多種原因，市場信心至今未能完全恢復(fù)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1—11月份，全國商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額11.9萬億元，同比下降26.6%。

在此背景下，中央經(jīng)濟(jì)工作會議有關(guān)房地產(chǎn)的表述，體現(xiàn)出穩(wěn)定市場、化解風(fēng)險的政策意圖，也普遍被解讀為利好。樂觀的分析人士認(rèn)為，困擾行業(yè)多時的流動性風(fēng)險，有望真正得到化解。

房地產(chǎn)連迎利好

近期，有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策利好不斷釋放。

近日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》（下稱《綱要》），在住房方面，提出促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展。堅持“房住不炒”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

《綱要》還提出，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。健全住房公積金制度。推進(jìn)無障礙設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)家庭裝修消費(fèi)，增加智能家電消費(fèi)，推動數(shù)字家庭發(fā)展。

12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭時指出，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。

其中，前者將房地產(chǎn)納入擴(kuò)大內(nèi)需、構(gòu)建國內(nèi)大循環(huán)的重要戰(zhàn)略中，其提出的“居住消費(fèi)”概念，不僅包括商品房買賣與租賃，還擴(kuò)展至房屋改造、家庭裝修、智能家電等領(lǐng)域，既說明房地產(chǎn)市場仍存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會，又體現(xiàn)出后開發(fā)時代下的行業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

后者則是監(jiān)管層再度提及“支柱產(chǎn)業(yè)”，對于房地產(chǎn)而言，這一定位意味著其仍將在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，其享受的政策支持也不可忽視。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，房地產(chǎn)業(yè)體量龐大、產(chǎn)業(yè)帶動性強(qiáng)，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、促消費(fèi)和保民生中的作用均不容忽視。因此，維持行業(yè)的穩(wěn)定，仍是政策層面的頭等大事。

他指出，中央經(jīng)濟(jì)工作會議中提出的“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，即體現(xiàn)出維持穩(wěn)定基本政策思路。“唯有做好‘三?！康禺a(chǎn)才有持續(xù)性的穩(wěn)健基礎(chǔ)。”

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，“三保”作為房地產(chǎn)工作的主題和重點(diǎn)，就是在房地產(chǎn)領(lǐng)域貫徹“底線思維”。具體來說，確保能交樓，避免大面積爛尾造成民生的問題，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線，是2023年房地產(chǎn)工作的重要基礎(chǔ)。

化解風(fēng)險成為重要方向

在中央經(jīng)濟(jì)工作會議的表述中，對化解風(fēng)險的強(qiáng)調(diào)也被認(rèn)為是亮點(diǎn)。過去幾年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，對房地產(chǎn)的表述更多在于突出其民生的一面，并對此推出相關(guān)的政策支持，并無化解風(fēng)險的相關(guān)表態(tài)。但隨著行業(yè)流動性風(fēng)險的凸顯，行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性受到威脅，化解風(fēng)險也成為重要的政策取向。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，自今年4月以來，房企到位資金來源增速就保持在20%以上的同比降幅，到11月，該降幅為25.7%。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要有兩個渠道：融資、銷售。2022年以來，隨著“三支箭”等金融支持工具的陸續(xù)釋放，房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道正在逐漸恢復(fù)。但由于市場信心不足，盡管當(dāng)前的購房門檻已降至低位，但市場銷售仍未真正改善。

北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，改善銷售和化解風(fēng)險是房地產(chǎn)的一體兩面。只有當(dāng)銷售回暖時，行業(yè)風(fēng)險才會得以化解。否則，任何“輸血”都只是短期措施。

他表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次提出“支持剛性和改善性住房需求”，就是希望通過對合理需求的支持，使市場銷售能夠恢復(fù)到正常狀態(tài)。

實(shí)際上，在化解風(fēng)險方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會議的表態(tài)已經(jīng)十分細(xì)致和明確，“滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”。

李宇嘉指出，一方面，存量風(fēng)險處置，2023年要有明確的結(jié)果，以消除市場的擔(dān)憂，緩解信心和預(yù)期每況愈下的情況；另一方面，企業(yè)必須要改善其資產(chǎn)負(fù)債狀況，才能從根本上建立抵擋風(fēng)險的防火墻，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型和未來的發(fā)展。

這也明確了一個信號，即，對行業(yè)流動性的注入仍將繼續(xù)，且優(yōu)秀的頭部企業(yè)有望繼續(xù)得到支持。不少分析人士表示，未來的樓市政策中，有望出現(xiàn)更多的支持性措施。

李宇嘉表示，綜合此次會議的表態(tài)，預(yù)示著房地產(chǎn)管理的基調(diào)開始改變，轉(zhuǎn)向全面穩(wěn)定、支持需求和復(fù)蘇市場。這是后疫情時代一攬子紓困政策的重要方面，也是擴(kuò)大內(nèi)需的重要一環(huán)。

他認(rèn)為，近期樓市數(shù)據(jù)顯示的市場下行幅度擴(kuò)大的趨勢不可持續(xù)。明年一季度，隨著疫情的影響得到全面修復(fù)，房地產(chǎn)市場將開始企穩(wěn)，表現(xiàn)在銷售和價格率先恢復(fù)穩(wěn)定，銷售、開發(fā)、開工等全鏈條下跌的態(tài)勢也將得到控制。