2021年上半年以來，地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流壓力對(duì)建材板塊經(jīng)營環(huán)境帶來了較大的壓力。

從開工端來看，地產(chǎn)商自身資金匱乏但去化環(huán)境不好，因此地產(chǎn)商在推盤回款和減少開工兩個(gè)環(huán)節(jié)選擇中，會(huì)更加傾向于后者。

從竣工端需求來看，已經(jīng)預(yù)售后項(xiàng)目的竣工在資金壓力下推遲。房企現(xiàn)金流的緊張直接帶來建材企業(yè)B端業(yè)務(wù)回款的緊張。

而近期地產(chǎn)板塊迎來新的政策拐點(diǎn)，密集出臺(tái)的政策對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流將起到明顯改善作用，供給端現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)、合理開工竣工及拿地需求等推遲的風(fēng)險(xiǎn)，有望得到充分緩和。需求端將逐步成為地產(chǎn)與建材行業(yè)修復(fù)節(jié)奏的關(guān)鍵，但伴隨“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)的逐步解除及整個(gè)宏觀政策環(huán)境的改善，需求端改善方向相對(duì)確定，行業(yè)“壓力山大”環(huán)境背景已經(jīng)迎來了尾聲。

我們以美國作為后城鎮(zhèn)化時(shí)代的錨定指標(biāo)，測量我國房地產(chǎn)需求的實(shí)際空間。

首先觀察美國房地產(chǎn)市場特點(diǎn)，以最新的2022年月度數(shù)據(jù)來看，存量房為主的成屋銷售量占美國房屋總交易的90%，而新房成交僅占10%。取十年的平均值，從平均值來看，美國每年新屋交易量大概在60萬套，成屋大概在540萬套，合計(jì)總需求大概在600萬套每年。而這10年間，美國平均人口約在3.24億。以我國的人口做對(duì)比測算，第七次全國人口普查數(shù)據(jù)約在14.12億，因此對(duì)標(biāo)美國，我國目前人口體量對(duì)標(biāo)的每年總地產(chǎn)交易套數(shù)合理情況下可以達(dá)到美國的4.36倍，也就是可以達(dá)到約2616萬套。

由于缺少權(quán)威的全國二手房交易數(shù)量測算，我們以上海市披露的數(shù)據(jù)作為印證參考。按照上述算法推測，以上海市2500萬常住人口測算，上海理論上對(duì)應(yīng)潛在的年房屋交易總需求（新房+二手房）應(yīng)該為46.1萬套。而實(shí)際上2021年，上海市房屋交易總量約為16.5萬套新房（房管局口徑）+28.1萬套二手房（鏈家口徑），合計(jì)等于44.6萬套，數(shù)量級(jí)上較為符合我們按照人口推算的結(jié)論。

值得注意的是，我們這里對(duì)標(biāo)主要以套數(shù)做對(duì)比，就是考慮到中美之間居民消費(fèi)能力、城市布局結(jié)構(gòu)及地價(jià)等因素的不同，導(dǎo)致住房模式及人均住房面積具有相當(dāng)大的不可對(duì)比性，因此僅用交易套數(shù)來做對(duì)標(biāo)測算，可以增加可對(duì)比性。

目前我國城鎮(zhèn)化乃至都市化的節(jié)奏中，新區(qū)域新房的占比還占據(jù)主流，但是2022年以來，多重因素已經(jīng)導(dǎo)致商品房銷售出現(xiàn)了明顯的下滑。從2012—2022年的商品房銷售數(shù)據(jù)來看，7月底商品房累計(jì)銷售面積大概占全年的49.14%。

從2022年7月累計(jì)的商品房住宅銷售面積7.8億平方米數(shù)據(jù)來進(jìn)行推算，2022年全年國家統(tǒng)計(jì)局口徑的商品房住宅銷售面積將達(dá)到13.47億平方米左右。新房的銷售受到需求和供給兩個(gè)因素影響，目前新開工面積的下滑對(duì)有效供給（和居民需求相匹配的供給）的降低也會(huì)對(duì)銷售實(shí)現(xiàn)的潛力有所影響。因此，我們可以假設(shè)近兩年需求和供給最極端共振的情況下，新房銷售面積最悲觀假設(shè)再下滑25%，也就是10.1億平方米左右，這應(yīng)該是3~5年內(nèi)國內(nèi)新房市場充分的底部支撐體量。

按照每100平方米/套的面積來測算，意味著我國近兩年新建住房底部套數(shù)大概在1000萬套，而每年的實(shí)際潛在總需求可以展望2600萬套左右。因此在正常的測算方式中，即使考慮到我國市場活躍度較成熟的美國市場有所減弱，但二手房交易超過新房就將在近年出現(xiàn)。

2022年前三季度，從建材上市公司的財(cái)務(wù)表現(xiàn)來看，可以看到C端和B端呈現(xiàn)出明顯的分化。其中各公司的C端業(yè)務(wù)營收韌性呈現(xiàn)明顯的優(yōu)勢。我們判斷，C端市場的崛起，一方面受益于疫情后前期較大新盤毛坯推盤帶來的需求延續(xù)釋放；另一方面，不可否認(rèn)的是，我國存量房翻新市場已經(jīng)開始悄然崛起。

在對(duì)建材需求的測算中，我們以二手交易作為存量房翻新的契機(jī)，將存量房房齡結(jié)構(gòu)作為翻新率測算指標(biāo)。以1999年后才有的商品房數(shù)據(jù)做統(tǒng)計(jì)，截至2021年年底，目前還是以10年內(nèi)的存量房為主。假設(shè)二手交易結(jié)構(gòu)和存量結(jié)構(gòu)相同，我們假設(shè)1~5年、5~10年、10~15年、15年以上的二手交易存量房，其翻新率分別為10%、20%、40%、70%，這樣加權(quán)得到2022年國內(nèi)存量房在交易后的翻新率約在26.3%。

而這樣的翻新率會(huì)伴隨著時(shí)間的推移，長久期房占比的不斷提升，呈現(xiàn)出不斷提升的趨勢。我們假設(shè)2023年開始，我國新房銷售保持在10億平方米的穩(wěn)定水平，則加權(quán)翻新率很快將提升至2030年的41.8%與2035年的51%。以二手房交易為1500萬套、新房市場1000萬套的中樞體量來測算，假設(shè)新房精裝率為50%，對(duì)應(yīng)500萬套，當(dāng)存量房綜合翻新率達(dá)到33%，也就是2025年前后，將形成新房毛坯、住宅翻新每年各500萬套的市場規(guī)模。

這里僅僅是住宅的市場規(guī)模，參考石膏板等品類的市場實(shí)際銷售經(jīng)驗(yàn)，餐飲、酒店、教育、商業(yè)等非住宅市場保守估計(jì)，其規(guī)模也有住宅市場的同等規(guī)模，這與這些領(lǐng)域的翻新周期更快、單體翻新面積更大有關(guān)。非住宅市場實(shí)際和住宅端有較大的相似之處，因此也是C端市場的重要組成部分。我們僅計(jì)算幾個(gè)代表性核心品類，其形成的C端實(shí)際市場空間就有望合計(jì)超過2000億元，而這個(gè)市場規(guī)模將伴隨全國加權(quán)翻新率的提升，將擁有內(nèi)生性的成長能力。