房企化解資金危機(jī)，需要銷(xiāo)售復(fù)蘇、更需要時(shí)間。

房地產(chǎn)行業(yè)再迎政策暖風(fēng)。

12月19日，中央財(cái)辦就當(dāng)前經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問(wèn)題作出回應(yīng)，不僅強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位，還指出幾項(xiàng)提振需求的重要舉措。15日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴公開(kāi)表示，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，近年來(lái)該表述在官方表態(tài)中較為罕見(jiàn)，信號(hào)意義較強(qiáng)。

再往前，房企融資迎來(lái)多重利好，交易商協(xié)會(huì)宣布推進(jìn)擴(kuò)大“第二支箭”，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布“金融16條”，證監(jiān)會(huì)公布“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”，全方位助力房企打通融資渠道。不過(guò)，從政策信號(hào)到市場(chǎng)回暖需要一定時(shí)間，房企仍在想方設(shè)法自救。

近日來(lái)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋服務(wù)轉(zhuǎn)讓成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)及物管公司50%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)55.5億元，旭輝永升服務(wù)、金科服務(wù)、德信服務(wù)、奧園健康等5家物業(yè)公司股權(quán)亦遭出售，以緩解房企的資金及債務(wù)壓力。

出售資產(chǎn)回血

近段時(shí)間，房企項(xiàng)目出售的動(dòng)作頻頻。

12月19日，上海實(shí)業(yè)控股有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，11月7日至12月2日，上海虹晟、上實(shí)發(fā)展（均為上海實(shí)業(yè)的間接非全資附屬公司）及森大廈公開(kāi)掛牌出售上海實(shí)森90%股權(quán)、上海實(shí)森欠負(fù)上實(shí)發(fā)展的股東貸款本金總額43.16億元、上海實(shí)森欠負(fù)森大廈的股東貸款本金總額4.22億元。

上海實(shí)森為上實(shí)發(fā)展的一家項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)中國(guó)上海虹口區(qū)北外灘地塊，用于辦公及商業(yè)用途，該地塊占地面積約為23，037平方米，規(guī)劃建筑面積約為126，705 平方米，總建筑面積約為 230，568 平方米，地塊上樓宇已完成結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)期2023年3月31日前取得竣工驗(yàn)收備案證書(shū)。

友邦人壽保險(xiǎn)有限公司作為唯一競(jìng)標(biāo)者，在本次公開(kāi)招標(biāo)中中標(biāo)，代價(jià)為46.08億元。上海實(shí)業(yè)認(rèn)為，出售事項(xiàng)有利上實(shí)發(fā)展回籠資金、充實(shí)現(xiàn)金流，更好地集中資源投入到公司重點(diǎn)項(xiàng)目，保障公司平穩(wěn)經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)錄得未經(jīng)審核除稅后收益約1.39億元。

同樣是為充實(shí)現(xiàn)金流，12月15日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋服務(wù)將分階段轉(zhuǎn)讓成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)及物管公司50%股權(quán)，合作方太古地產(chǎn)接手，總對(duì)價(jià)55.5億元，交易整體產(chǎn)生凈收益約13.87億元。交易完成后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將不再持有該項(xiàng)目的任何股權(quán)。

成都遠(yuǎn)洋太古里是成都的地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目，主要包括一個(gè)開(kāi)放式的街區(qū)式購(gòu)物中心和一間精品酒店，附近遍布網(wǎng)紅商業(yè)街和潮人打卡地，是遠(yuǎn)洋集團(tuán)和太古地產(chǎn)合作的標(biāo)桿項(xiàng)目。在過(guò)去的2021年，成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目出租率達(dá)到96%、租金收入12.56億元。

為何選擇在上述“明星項(xiàng)目”中退出，有接近遠(yuǎn)洋集團(tuán)的人士對(duì)記者表示，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)輕資產(chǎn)化，是遠(yuǎn)洋集團(tuán)的既定戰(zhàn)略，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，該筆交易可使遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流、優(yōu)化資產(chǎn)配置，有助于公司聚焦住宅開(kāi)發(fā)主業(yè)，應(yīng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的不確定性，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

此外，對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)來(lái)說(shuō)，處置資產(chǎn)回籠現(xiàn)金，也是如今行業(yè)環(huán)境下的未雨綢繆之舉。今年來(lái)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)30億元向中國(guó)人壽出售了北京頤堤港一期項(xiàng)目公司股權(quán)、50億元出售位于豐臺(tái)區(qū)麗澤商務(wù)區(qū)的北京銳中心項(xiàng)目、還曾質(zhì)押成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目50%股權(quán)籌資約40億元。

國(guó)際機(jī)構(gòu)穆迪指出，成都遠(yuǎn)洋太古里出售事項(xiàng)，將為遠(yuǎn)洋提供額外流動(dòng)資金，對(duì)其信用帶來(lái)積極影響。遠(yuǎn)洋可以使用該筆資金補(bǔ)充流動(dòng)性，以滿足其未來(lái)6-12個(gè)月的部分再融資需求。

太古地產(chǎn)則表示，該交易將為其提供收購(gòu)成都遠(yuǎn)洋太古里剩余權(quán)益的機(jī)會(huì)，有助于為太古地產(chǎn)帶來(lái)即時(shí)收入，并為太古地產(chǎn)及股東創(chuàng)造長(zhǎng)期價(jià)值?！疤诺禺a(chǎn)是遠(yuǎn)洋集團(tuán)長(zhǎng)期而友好的戰(zhàn)略合作伙伴，目前雙方仍在穩(wěn)步推進(jìn)北京頤堤港一期合作和二期開(kāi)發(fā)?！苯咏h(yuǎn)洋集團(tuán)的人士表示。

作為港資房企，太古地產(chǎn)大有加速布局之意。太古地產(chǎn)行政總裁彭國(guó)邦表示，2022年公司公布了未來(lái)十年港幣1000億元的投資計(jì)劃，包括在中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)投資港幣500億元，拓展太古里及太古匯品牌，本次收購(gòu)為該計(jì)劃的重要部份，體現(xiàn)了太古地產(chǎn)對(duì)投資中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)的承諾及信心。

房企到位資金仍承壓

出售項(xiàng)目公司之余，物業(yè)公司也被房企擺上貨架。

近期，旭輝永升服務(wù)、金科服務(wù)、德信服務(wù)、奧園健康及雅生活股權(quán)均遭出售。申港證券認(rèn)為，物企股權(quán)遭出售，主要是為緩解房企債務(wù)危機(jī)，并非其基本面發(fā)生了變化。出售物管公司股權(quán)反哺地產(chǎn)，是房企的慣用手段，不過(guò)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看反而推升了物企的獨(dú)立性。

房企如此密集的資產(chǎn)處置動(dòng)作，似乎與市場(chǎng)情緒有所背離。四季度以來(lái)，房企融資端連續(xù)出現(xiàn)利好，“三支箭”快速落地提振地產(chǎn)信心，政策從信貸、債券、股權(quán)融資等各方面皆有所松動(dòng)，紓困方向也從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。

不過(guò)從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，房企到位資金壓力依舊較大。11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金環(huán)比繼續(xù)下滑3%，達(dá)10833億元；同比降幅為35%，較10月擴(kuò)大9.4個(gè)百分點(diǎn)。前11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為136313億元，同比下降25.7%，較前10月繼續(xù)擴(kuò)大。

前11月到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款（包括開(kāi)發(fā)貸及并購(gòu)貸、委托及信托貸等）為15823億元，同比下降26.9%，較前10月略擴(kuò)大0.3百分點(diǎn)。單月來(lái)看，11月國(guó)內(nèi)貸款為1037億元，環(huán)比下降7.8%，同比下降30.5%，11月國(guó)內(nèi)貸款已處于年內(nèi)的歷史最低位。

“雖然房企融資端連續(xù)出現(xiàn)利好，信貸、債券、股權(quán)融資各方面政策皆有所松動(dòng)，但政策的發(fā)力未有立即帶來(lái)行業(yè)面的回暖，政策效果仍需時(shí)間慢慢顯現(xiàn)。”克而瑞表示。

債券方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月100家典型房企的融資總量為517億元，環(huán)比增加24.9%，同比減少33.1%，境內(nèi)發(fā)債主體主要集中招商蛇口、華潤(rùn)置地等國(guó)企央企以及龍湖、萬(wàn)科等民企。

上述機(jī)構(gòu)表示，雖然利好政策連續(xù)出臺(tái)，近期房企也注冊(cè)獲批了較高的信用額度及債券額度，但至今為止，債券及銀行貸款實(shí)際落地規(guī)模依然不多，不僅11月國(guó)內(nèi)貸款處于年內(nèi)最低，其他到位資金仍處于同比下滑狀態(tài)，近期的政策利好仍需一段時(shí)間傳導(dǎo)。

中銀證券表示，盡管金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的融資有所放開(kāi)，包括對(duì)開(kāi)發(fā)貸的投放意愿也明顯加強(qiáng)，但是由于房企在去杠桿的壓力下、新增拿地意愿大幅減弱，導(dǎo)致即使銀行有額度，但沒(méi)有足夠的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可投；此外，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于占比較高的民企融資仍然相對(duì)謹(jǐn)慎。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，第一、第二支箭強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化、法制化、商業(yè)資源原則，對(duì)融資企業(yè)也要求堅(jiān)持主業(yè)、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、短期存在流動(dòng)性困難。信貸投放和債券發(fā)行也要求合格抵押物、擔(dān)保或反擔(dān)保措施，除了少數(shù)未爆雷的企業(yè)，絕大多數(shù)困境中的房企很難獲得融資。

他表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目自身造血功能不足，單靠三支箭外部輸血，可能無(wú)法讓風(fēng)險(xiǎn)處置軟著陸。不過(guò)，第三支箭發(fā)出以后，市場(chǎng)或會(huì)迎來(lái)政策屬性非常強(qiáng)的資金，央企或地方國(guó)企資產(chǎn)管理公司（AMC）、政策性金融機(jī)構(gòu)、國(guó)有大行建立的紓困基金等，都可能成為這類(lèi)入市資金。

歸根到底，房企化解資金危機(jī)，需要銷(xiāo)售復(fù)蘇、更需要時(shí)間。中信證券表示，三箭齊發(fā)是近10年來(lái)地產(chǎn)領(lǐng)域鮮有的放松和激勵(lì)，政策趨勢(shì)非常明確，房地產(chǎn)已具備復(fù)蘇的前置條件。不過(guò)，這輪復(fù)蘇比之前都要困難，從政策底到市場(chǎng)底的時(shí)滯也被拉長(zhǎng)，商品房銷(xiāo)售有望在明年二季度顯著復(fù)蘇。