對于房地產(chǎn)市場而言，2022年是比較特殊的一年。為扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場下行以及流動性危機的局面，政策支持力度持續(xù)擴大，市場見證了一系列旨在促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的“組合拳”。

對于2023年的樓市走向，近日召開的中央經(jīng)濟工作會議首提，扎實落實好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項工作的“三保”政策。對于接下來的工作安排，將會以保穩(wěn)定、防風險雙軌主導，促進房地產(chǎn)市場恢復活力?！拔ㄓ凶龊谩！康禺a(chǎn)才有持續(xù)性的穩(wěn)健基礎(chǔ)?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進在接受采訪時表示。

今年以來，“保交樓”成為房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞。與此同時，為扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場下行局面，一系列旨在促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的政策“組合拳”出臺。

保交樓成樓市關(guān)鍵詞

2022年以來，金融信貸政策大幅逆轉(zhuǎn)，各地出臺了包括解除限購限貸限售等的多種救市政策。就在房地產(chǎn)市場稍有恢復的關(guān)口，多地出現(xiàn)爛尾樓業(yè)主喊話停貸的情況，房地產(chǎn)市場于6月底再度進入危機時刻。

7月17日，銀保監(jiān)會表態(tài)：銀行要積極履行自己的職責，既要遵循市場化、法治化原則，又要主動承擔社會責任，千方百計推動“保交樓”。

8月29日，由央行指導，國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行推出“保交樓”專項借款，規(guī)模達到2000億元，這筆專項借款封閉運行、?？顚Ｓ?，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設(shè)交付。

9月，首筆“保交樓”專項借款資金落地沈陽，并陸續(xù)在多城市到位，兜底當?shù)亍氨＝粯恰惫ぷ鳌?/p>

11月24日，涉及面最廣、輸血力度最大的“金融16條”發(fā)布，再次強調(diào)金融機構(gòu)為“保交樓”提供配套資金支持：鼓勵金融機構(gòu)特別是項目個人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。

為鼓勵金融機構(gòu)參與，“金融16條”還特別提出了各種盡職免責場景。

“保交樓”的重點工作正在提速。在2023年3月31日前，央行將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持“保交樓”，封閉運行、?？顚Ｓ谩?/p>

具體而言，此次“保交樓”貸款支持范圍包括兩個方面：一是為“保交樓”專項紓困政策提供配套融資；二是推動化解未交樓個人住房貸款風險，支持已出售但逾期未交付，并經(jīng)過金融管理部門認定的項目加快建設(shè)交付。

嚴躍進表示，此次政策和此前8月出臺的專項借款政策，為“保交樓”形成了資金規(guī)模大、保障力度強、市場預期好的資金支持，有助于促進“保交樓”工作的更好推進。

三箭齊發(fā)助力房企

眾所周知，支持樓市的“三支箭”分別是銀行信貸支持、債券融資幫扶和股權(quán)融資松綁。就在2022年，“第三支箭”終于射出，前“兩支箭”也不斷掀起朵朵浪花。

11月22日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，加大金融支持實體經(jīng)濟力度，適時適度運用降準等貨幣政策工具，保持流動性合理充裕。

為了響應(yīng)“金融16條”號召，國有六大行與多家股份制商業(yè)銀行密集加入“第一支箭”隊伍，向多家優(yōu)質(zhì)房企提供意向性融資支持。公開資料顯示，截至11月30日，已有10余家銀行為超過30家房企提供了授信，總額已超2萬億元。

業(yè)內(nèi)人士預計，后續(xù)一些其他股份制商業(yè)銀行也會加快進入授信行列，這將促進房地產(chǎn)投資企穩(wěn)，增強宏觀經(jīng)濟復蘇的基礎(chǔ)。

11月21日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會。此次座談會明確，要用好民營企業(yè)債券融資支持工具，支持民營房企發(fā)債融資。

“第二支箭”對民營房企的資金支持正逐步落地。

據(jù)中國銀行間市場交易商協(xié)會11月23日消息，中債增進公司已出具對龍湖集團、美的置業(yè)、金輝集團三家民營房企發(fā)債信用增進函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù) 。截至目前，中債增進公司已通過公開業(yè)務(wù)郵箱收到近百家民營房企增信業(yè)務(wù)意向，正在按照相關(guān)機制積極推進業(yè)務(wù)開展。

相較于“第二支箭” ， “第三支箭”有利于降低房企的資產(chǎn)負債率，也是緩解現(xiàn)金流壓力的主要途徑之一。眾目睽睽之下，“第三支箭”也于2022年年末射出。

11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問指出，將在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化“恢復涉房上市公司并購重組及配套融資”等五項措施。

“第三支箭”的射出同時匯集了多種重磅的金融政策發(fā)布，包括重組、股份增發(fā)、私募等，這些都為房企后續(xù)資金狀況的改善創(chuàng)造了非常好的機會。

目前，“第三支箭”的成功案例已出現(xiàn)。包括福星股份、世茂股份、北新路橋、新湖中寶、大名城、華夏幸福等房企已經(jīng)籌劃了非公開發(fā)行股票事項，用途均提及“保交樓、保民生”。

據(jù)悉，目前多家房企已經(jīng)籌劃了非公開發(fā)行股票事項。上市房企再融資速度加快，預計近期會有更多房企加入。

明年劍指保穩(wěn)定防風險

最近，房地產(chǎn)的重要性被多次提及。

2022年12月14日印發(fā)的《“十四五”擴大內(nèi)需戰(zhàn)略實施方案》提出，要加強房地產(chǎn)市場預期引導，探索新發(fā)展模式。次日，國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國-歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)言中提到，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。12月15日至16日召開的中央經(jīng)濟工作會議，再次強調(diào)了房地產(chǎn)對經(jīng)濟恢復的重要性。

中央經(jīng)濟工作會議明確，有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況。

“此次會議把房地產(chǎn)內(nèi)容放在了重大經(jīng)濟金融風險的框架下論述，充分說明房地產(chǎn)防范風險上升到了新的高度，也說明防范風險工作成為房地產(chǎn)的一項重要工作?！眹儡S進認為，從既有的工作層面看，會議主要提及了“三?！备拍?。換言之，唯有做好“三?！保康禺a(chǎn)才有持續(xù)性的穩(wěn)健基礎(chǔ)。同時，會議也對頭部房企風險、資產(chǎn)負債狀況、違法犯罪三個方面進行了分析。這也說明，這三個方面很容易產(chǎn)生新的風險，是2023年需要格外關(guān)注的地方。

會議同時提出，要堅決依法打擊違法犯罪行為，支持剛性和改善性住房需求。此外，會議還強調(diào)，要堅持“房住不炒”定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，解決“保交樓”和風險處置，前者需要增量資金，后者需要對房地產(chǎn)市場的信心，這些都要求需求端保持一定的活躍度。2023年，穩(wěn)增長的壓力很大。由于外需下行，基建已提前兩年發(fā)力，疫情后消費的動力需要提振。因此，房地產(chǎn)存在的剛需、換房需求，都要得到支持。

值得注意的是，自2021年以來，房地產(chǎn)的新發(fā)展模式就被反復強調(diào)，在此基礎(chǔ)上，此次會議首次強調(diào)平穩(wěn)過渡。

對此，李宇嘉認為，這意味著近年來過渡得有點急了。所謂新模式，從供給側(cè)來說，就是租購并舉，比如發(fā)展保租房、長租房等；從群體來說，就是以新市民為主；從模式上看，就是告別土地依賴，告別“三高”（即高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)）。這些是要在長期內(nèi)實現(xiàn)的，不能畢其功于一役，激進過渡會造成風險爆發(fā)、行業(yè)大起大落。

面向未來，中央財經(jīng)大學證券期貨研究所研究員、內(nèi)蒙古銀行研究發(fā)展部總經(jīng)理楊海平也在接受記者采訪時表示，短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)的主題詞是修復和防風險，融資環(huán)境的改善對于阻斷房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)之間的風險傳染具有明顯的效果，銷售端的數(shù)據(jù)有望得到一定程度的修復。從中長期看，房地產(chǎn)行業(yè)的主題詞是轉(zhuǎn)型、整合、軟著陸。房住不炒、租購并舉的方向不會改變。高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式必然向精細化運營模式轉(zhuǎn)型，房價只漲不跌的行情必然被打破，房企分化之后必然要經(jīng)歷行業(yè)大整合。國家將不遺余力追求平穩(wěn)過渡，追求軟著陸。

■要點

中央經(jīng)濟工作會議明確，有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況。

■數(shù)據(jù)

截至目前，全國房地產(chǎn)銷售仍處于下行階段。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1—11月全國商品房銷售額同比下滑26.6%；2022年11月單月銷售額同比下滑32.2%，相較9月和10月，下滑幅度進一步加大。