2018年，頭部房企萬(wàn)科提出“活下去”的口號(hào)，還被認(rèn)為是好學(xué)生的杞人憂天。卻沒(méi)想到，謹(jǐn)慎派的“一家之言”，竟成為了全行業(yè)的“集體焦慮”。  

逾8成典型房企未完成全年目標(biāo)的2021，“活下去”成為了房地產(chǎn)行業(yè)的主要命題。  

目標(biāo)落空，頭部房企紛紛折戟  

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年百?gòu)?qiáng)房企目標(biāo)完成率遠(yuǎn)不及歷史同期，披露年度業(yè)績(jī)目標(biāo)的規(guī)模房企中，逾8成未完成目標(biāo)。  

這一年，從土地端的集中供地、融資端的三道紅線，到房貸端的大舉收緊，調(diào)控裹挾著行業(yè)蹣跚前行。對(duì)于房企而言，銷(xiāo)售困難、回款困難、利潤(rùn)下滑，乃至債務(wù)違約、資金鏈斷裂、裁員降薪，都成為了壓在駱駝身上的一根根稻草。  

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，從公布銷(xiāo)售目標(biāo)的32家典型房地產(chǎn)企業(yè)看，恒大以?xún)H61.5%的完成率墊底。風(fēng)雨飄搖之前，恒大在2020年還交出了以108.3%超額完成目標(biāo)的成績(jī)單。首創(chuàng)置業(yè)排名倒數(shù)第二，僅完成800億元目標(biāo)的68.3%。  

全年銷(xiāo)售額三甲的龍頭房企碧桂園、萬(wàn)科和融創(chuàng)的表現(xiàn)也不甚理想，目標(biāo)完成率分別是88.9%、78.5%和93.4%，均未達(dá)標(biāo)，且在32家房企中處于中后部位置。  

連續(xù)多年未披露銷(xiāo)售目標(biāo)的萬(wàn)科，在2021年罕見(jiàn)立下7900億元的flag。這一數(shù)字較其2020年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)超出12%，但最終僅完成78.5%，直接將尚未在7000億+陣營(yíng)站穩(wěn)腳跟的萬(wàn)科再度拉回6000億行列。  

11月，網(wǎng)上流傳一份萬(wàn)科內(nèi)部的倡議書(shū)，曾高喊“活下去”的萬(wàn)科再度倡議“節(jié)衣縮食”，打造“戰(zhàn)時(shí)氛圍”。  

但這次，萬(wàn)科不再是“一個(gè)人”了。12月，旭輝控股集團(tuán)CEO、執(zhí)行董事林峰也發(fā)文表示：“地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入青銅時(shí)代，是一個(gè)冰河期與寒武紀(jì)，要做好漫長(zhǎng)冬天的準(zhǔn)備?！?nbsp; 

腰部走強(qiáng)，中小房企殺入修羅場(chǎng)  

大批企業(yè)“重回青銅”令人唏噓，也讓完成銷(xiāo)售目標(biāo)的房企更加引人關(guān)注。  

32家房企中，僅有6家房企完成銷(xiāo)售目標(biāo)，分別是綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、正榮集團(tuán)和華潤(rùn)置地，都是體量較大的腰部房企。其中，綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)與大發(fā)地產(chǎn)更是“提前交卷”，于11月份便完成全年目標(biāo)。  

公告顯示，2021年綠城實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額超3509億元，同比增長(zhǎng)約21%。濱江集團(tuán)2021全年累計(jì)銷(xiāo)售金額1691億元，同比增長(zhǎng)24%，二者目標(biāo)完成率分別達(dá)113.2%和112.8%。  

這兩位表現(xiàn)亮眼的“優(yōu)等生”，最大的共同點(diǎn)便是都屬于浙系房企。從二者2021年的項(xiàng)目來(lái)看不難發(fā)現(xiàn)，以杭州為重點(diǎn)的布局策略是兩家房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)逆勢(shì)上揚(yáng)的關(guān)鍵。  

熱火朝天的杭州樓市在這一年依然走出了獨(dú)立行情：新房成交量近19萬(wàn)套，創(chuàng)近5年新高；全年銷(xiāo)售額超6200億元，一舉刷新了2020年4500億元的記錄。  

大發(fā)地產(chǎn)則是完成銷(xiāo)售目標(biāo)的房企中唯一目標(biāo)未過(guò)千億的。未進(jìn)入“千億俱樂(lè)部”的剩下5家房企分別為弘陽(yáng)地產(chǎn)、銀城國(guó)際、花樣年、當(dāng)代置業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)。這5個(gè)“難兄難弟”不僅目標(biāo)完成率未達(dá)到行業(yè)均值，還包含2家暴雷企業(yè)，即花樣年和當(dāng)代置業(yè)。  

規(guī)模與資金、盈利與負(fù)債，似乎已成為中小房企頭上的緊箍咒。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示，研究后疫情時(shí)代下的市場(chǎng)新機(jī)會(huì)，是中小房企謀求生存的重要邏輯。  

進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代，房企還能做什么？  

以上種種無(wú)不證明著，房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨大洗牌。曾經(jīng)“碧萬(wàn)恒”三強(qiáng)格局隨著融創(chuàng)的加入和恒大的掉隊(duì)被打破，三強(qiáng)的門(mén)檻也在逐步降低。  

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)分別以累計(jì)銷(xiāo)售7588.2億元、6203億元和5976億元位列前三，合計(jì)19767億元。相比2020年碧桂園、恒大、萬(wàn)科銷(xiāo)售分別達(dá)到7888.1億元、7038億元和7011億元，縮水明顯。  

“領(lǐng)頭羊”的乏力也讓行業(yè)大盤(pán)的變天成為意料之中。  

據(jù)克而瑞發(fā)布于12月31日的年度銷(xiāo)售排行榜，以操盤(pán)口徑統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企2021年全年銷(xiāo)售額總計(jì)11.08萬(wàn)億元，同比降低3.5%。百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益口徑2021年合計(jì)銷(xiāo)售8.88萬(wàn)億元，同比負(fù)增長(zhǎng)6%。  

房地產(chǎn)業(yè)上一次出現(xiàn)明顯下行走勢(shì)，還要回溯到2008年。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已告別“白金時(shí)代”，進(jìn)入“零增長(zhǎng)時(shí)代”。  

好在監(jiān)管層并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展陷入不利局面視而不見(jiàn)，自2021年9月以來(lái)屢屢釋放糾偏信號(hào)。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均提出的“更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”，到官方重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”，無(wú)疑是給心灰意冷的行業(yè)注入強(qiáng)心劑。  

這也使得往年是樓市傳統(tǒng)冬歇期的歲末年初，依然有多地從放松預(yù)售資金監(jiān)管、人才購(gòu)房補(bǔ)貼、出臺(tái)“限跌令”等方面出手不斷，各大開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)推貨動(dòng)作頻頻。  

仿佛都在昭示著，2022年的樓市依然不會(huì)平凡。