5月9日上午，蘇州2022年首輪集中供地大幕開啟，土拍市場久違的溢價率出現(xiàn)了。當天成交的第一幅土地位于蘇州虎丘區(qū)獅山板塊核心地段，由卓遠地產(chǎn)（成都）有限公司（簡稱“卓遠地產(chǎn)”）以約10.52億元獲得，這幅地塊以12.5%的溢價率成交。

幾乎同時，5月8日、9日，蘇州陸續(xù)優(yōu)化調(diào)整限售、限購以及首次置業(yè)首付比例。其中，最大的變化就是蘇州放開了自2019年7月24日開始實施的限售、限購升級政策。

政策優(yōu)化加強了樓市流動性，傳導(dǎo)到土地市場，便是刺激了房企的拿地熱情。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，樓市政策調(diào)整是房企進駐蘇州的原因，土地市場政策也有所調(diào)整，部分項目已經(jīng)放開預(yù)售限制，降低了房企的資金壓力。

3年來首次調(diào)低外地人購房門檻

5月9日，媒體從中國郵政儲蓄銀行蘇州常熟支行獲悉，目前，該銀行支持在常熟首次購房采取2成首付這一政策，首次購房需為無房無貸，即征信無房貸記錄且在蘇易登有無房證明，暫無本地戶籍要求。招商銀行常熟支行表示，常熟首次購房可采取2成首付，但具體的實施細則還沒有出來。南京銀行常熟支行表示，常熟區(qū)域支持首次購房采取2成首付，其中，購買一手房時，需要查看樓盤是否準入，如未進行樓盤準入可提交樓盤相應(yīng)材料進行辦理，二手房則無此要求；此外，外地戶籍需要連續(xù)繳納12個月社保方可享受該政策。

5月8日，從蘇州多家中介獲得最新的購房合同顯示，蘇州從2022年5月9日起執(zhí)行優(yōu)化調(diào)整后的限售、限購政策。蘇州新房限制轉(zhuǎn)讓時間由3年調(diào)整為2年，二手房限制轉(zhuǎn)讓時間由原來的3年調(diào)整為不再限制轉(zhuǎn)讓年限；二孩家庭或因家庭出生人口增加（二孩三孩的到來）置換不受限售條件的制約；限購方面，非蘇州市戶籍居民家庭購房條件從原來的三年內(nèi)累計繳納24個月社保調(diào)整為連續(xù)繳納6個月社保；二孩及以上家庭，買賣房屋不限制；蘇州戶籍可買第3套房；非限購區(qū)域（常熟、張家港）購房，不計入家庭限購套數(shù)。

蘇州優(yōu)化與調(diào)整政策也迎合了宏觀大環(huán)境的變化，此前的4月29日，人民銀行在召開的專題會議上就強調(diào)，執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。

其實，自去年下半年開始，蘇州樓市表現(xiàn)就較為低迷。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，蘇州新房成交17212套，環(huán)比上季度增長7.07%，但與去年同期相比仍下滑17.52%。

今年4月，蘇州新房成交量同比大幅下滑。據(jù)克而瑞蘇州房產(chǎn)測評統(tǒng)計，2022年4月蘇州市區(qū)商品住宅成交面積為39.84萬平方米，環(huán)比減少23.32%，同比減少57.37%。

在一名蘇州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，政策調(diào)整對二手房短期內(nèi)刺激效應(yīng)有限，市場修復(fù)也需要時間，但對本輪土拍的刺激作用很明顯。

市場流動性出現(xiàn)回暖跡象

自2021年下半年開始，資金鏈趨緊的房企通過減少拿地支出保發(fā)展，各地土拍市場也逐漸降溫。

土拍市場的冷淡延續(xù)至今。在長三角地區(qū)已完成首輪集中供地的城市中，無錫、南京均以底價成交多幅土地，其中南京土拍流拍率達30%。

據(jù)3月28日發(fā)布的地塊公告顯示，蘇州首輪集中供地共推出15幅涉宅用地，總占地面積83萬平方米，總起拍價227億元，在5月9日、5月10日正式競拍。

5月9日的土地出讓中，除了大悅城溢價拿地，蘇州市保障性住房建設(shè)有限公司以19.11億元競得姑蘇區(qū)平江新城的1幅土地，溢價率為1.64%。另外5幅地塊以底價成交，其中，蘇州新高綠建建設(shè)發(fā)展有限公司以合計33.07億元底價競得3幅高新區(qū)地塊；恒泰商置以23.8億元底價競得位于相城區(qū)高鐵新城一幅地塊；相城城投以8.43億元底價競得位于相城區(qū)渭塘鎮(zhèn)的地塊。整體成交先揚后抑。

2022年一季度，蘇州各縣市宅地僅昆山和張家港各底價成交1幅地塊，常熟和太倉無宅地成交。其中，昆山1月成交1幅千燈鎮(zhèn)宅地，由當?shù)胤科蠼K中基置業(yè)以4.7億底價摘得；2月，張家港錦華鎮(zhèn)成交1幅商住用地，同樣由當?shù)胤科笾新?lián)置業(yè)以1.93億底價競得。

整體來看，蘇州土拍市場仍然較為低迷。正如宋紅衛(wèi)所指，蘇州集中供地第一天基本還是國企、央企為主，少部分民企參與；地塊整體底價成交為主，少量優(yōu)質(zhì)地塊有超過10%的溢價率，市場流動性出現(xiàn)回暖跡象。很快，就在這個5月，蘇州即將發(fā)布第二批次集中掛地信息。或許，屆時蘇州樓市又將呈現(xiàn)另一番景象。

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