2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行給行業(yè)帶來前所未有的挑戰(zhàn)，房企爆雷、“停貸潮”接連發(fā)生。在“保交樓、穩(wěn)民生”下，金融支持房地產(chǎn)的政策相繼出臺(tái)，房企融資環(huán)境得到改善。對(duì)于即將來臨的2023年，從新房市場(chǎng)到二手房市場(chǎng)，從調(diào)控政策到融資環(huán)境，將會(huì)發(fā)生哪些變化？

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2023年，在“房住不炒”基調(diào)下，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化的空間。資料圖片

趨勢(shì)1：

調(diào)控政策有望進(jìn)一步寬松

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至12月26日，全國已有超330個(gè)省市（縣）發(fā)布樓市寬松政策超千條，其中有48個(gè)城市優(yōu)化限購，173個(gè)城市優(yōu)化限貸，33個(gè)城市優(yōu)化限售，235個(gè)城市調(diào)整公積金政策，187個(gè)城市發(fā)布購房補(bǔ)貼……

對(duì)此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，今年樓市政策的核心邏輯在于：給予房企融資支持，穩(wěn)定市場(chǎng)主體預(yù)期；為個(gè)人購房信貸提供支持，帶動(dòng)市場(chǎng)銷售恢復(fù)；“保交樓”，提振市場(chǎng)情緒，穩(wěn)住購房者信心。

陳文靜預(yù)計(jì)，2023年，在“房住不炒”的基調(diào)下，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化的空間，特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，如限購、“認(rèn)房又認(rèn)貸”等方面將繼續(xù)調(diào)整；一線城市政策優(yōu)化預(yù)期亦在增強(qiáng)，降低房貸利率、降低首付比例、降低稅費(fèi)等存在優(yōu)化空間。此外，“保交樓”仍然是側(cè)重點(diǎn)，專項(xiàng)借款及配套資金加快落地，有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，共同促進(jìn)購房者預(yù)期好轉(zhuǎn)。

趨勢(shì)2：

新房市場(chǎng)呈現(xiàn)“新規(guī)?！?/strong>

從目前來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策日漸寬松，存在一定改善預(yù)期，但需求入市動(dòng)力仍顯不足。在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波看來，2022年新建商品房交易量的特點(diǎn)是規(guī)模驟降，市場(chǎng)分化加劇，需求側(cè)信心不足導(dǎo)致各地的促銷動(dòng)作效果平平，這也是自1998年“房改”以來第一次出現(xiàn)如此大幅度的同比降幅。

“從房?jī)r(jià)來看，今年從區(qū)域性下滑過渡到了全面下滑，全國大中城市整體均已呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，不少區(qū)域面臨較大的下行壓力?！睆埐ㄈ缡钦f。

2023年，新房市場(chǎng)走勢(shì)如何？對(duì)此，張波表示， 新房市場(chǎng)將呈現(xiàn)多個(gè)“新規(guī)?！?。在成交金額方面，未來10萬億-14萬億元的商品房成交金額將是一個(gè)常態(tài)，商品房市場(chǎng)不會(huì)回到18萬億元的高增長(zhǎng)階段。在房企方面，隨著更多優(yōu)質(zhì)頭部房企不斷“上岸”，房企將更注重自身的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，不會(huì)再將高周轉(zhuǎn)作為品牌“法寶”，在行業(yè)淘汰率提升的同時(shí)，頭部房企的規(guī)模開始進(jìn)入穩(wěn)健提升期。而在市場(chǎng)方面，由于2022年拿地重點(diǎn)開始向熱點(diǎn)城市靠攏，“馬太效應(yīng)”會(huì)逐步體現(xiàn)，這也導(dǎo)致不同城市的市場(chǎng)分化更為明顯。

趨勢(shì)3：

二手房市場(chǎng)回歸理性

在存量房時(shí)代，二手房占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主賽道。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年11月，百城二手住宅平均價(jià)格為15911元/平方米，環(huán)比下跌0.21%，跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。與此同時(shí)，包括上海、廣州在內(nèi)的熱點(diǎn)城市的交易量也較為低迷。

以北京二手房市場(chǎng)為例，北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原表示，預(yù)計(jì)2022年北京二手住房網(wǎng)簽量在14萬套左右，相較2021年降幅明顯。不過，14萬套網(wǎng)簽量與2017年-2019年銷售規(guī)模較為接近。若橫向比較，應(yīng)當(dāng)說屬于“平年”，沒有過冷或者過熱的感覺。在價(jià)格方面，北京二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)幅度較小。由此可見，北京二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)雙穩(wěn)的局面是在紛繁復(fù)雜的行業(yè)環(huán)境下所取得的，相較其他城市的“大起大落”，其穩(wěn)定性再一次凸顯，殊為不易。

展望2023年的二手房市場(chǎng)，可以用關(guān)鍵詞“回歸”來形容。在高原看來，這個(gè)“回歸”有兩重含義，首先是市場(chǎng)的回歸，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐漸恢復(fù)，相信明年市場(chǎng)需求能夠有序、平穩(wěn)釋放，在保持整體價(jià)格穩(wěn)定的前提下，交易規(guī)?？赡苈愿哂诮衲?。更為重要的是，住房市場(chǎng)的參與者，也將回歸理性。

趨勢(shì)4：

房企融資“柳暗花明”

今年以來，房企頻頻爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)，債務(wù)違約現(xiàn)象頻發(fā)，房企融資成為重要難題。在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄看來，雖然前幾個(gè)月政策端發(fā)力出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)房企融資的政策，但是從結(jié)果來看，僅有少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企獲得融資，行業(yè)流動(dòng)性壓力猶存。

“進(jìn)入11月，‘金融支持房地產(chǎn)16條’出臺(tái)，‘三支箭’發(fā)出，供需兩端齊發(fā)力，為房企融資打開了一個(gè)口子，幫助房企恢復(fù)造血能力，緩解了房企的融資困境，減輕了房企的資金壓力?！标愊霰硎?，截至目前，“第一支箭”受益房企超百家，“第二支箭”“第三支箭”覆蓋房企也有幾十家。如果說“第一支箭”“第二支箭”是利好少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企和國企、央企，那么支持房企股權(quán)融資的“第三支箭”對(duì)于爆雷房企來說是個(gè)重大利好。整體來看，“三箭齊發(fā)”，房企的融資環(huán)境得到進(jìn)一步改善，預(yù)計(jì)將會(huì)在短期內(nèi)迎來一波融資潮。

展望2023年，陳霄預(yù)計(jì)，融資環(huán)境將會(huì)延續(xù)今年末的寬松態(tài)勢(shì)，2023年房企的融資狀況可謂是“柳暗花明”。

趨勢(shì)5：

集中供地規(guī)則更靈活

今年，隨著土地市場(chǎng)的下行，各地集中供地規(guī)則更靈活，“小步快跑”或成常態(tài)，更多城市推出第四批次、第五批次供地。

據(jù)中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱介紹，截至目前，22個(gè)集中供地城市中，除長(zhǎng)春、沈陽外，所有城市均完成了三批次供地，其中有14個(gè)城市完成了四批次供地，3個(gè)城市完成了五批次供地，1個(gè)城市（武漢）發(fā)布了六批次土拍公告，累計(jì)攬金約1.9萬億元，相較于2021年22個(gè)城市累計(jì)土地出讓金收入2.8萬億元，同比下降超三成。

張凱認(rèn)為，2022年集中供地呈現(xiàn)“高開低走”的態(tài)勢(shì)。不過，與去年第一批次的薄利搶地形成鮮明對(duì)比，今年地塊利潤(rùn)空間更為充足，特別是一線城市地塊利潤(rùn)空間普遍在10%以上。從全年來看，地方國資托底，成為全年22城的拿地主力。自財(cái)政部126號(hào)文發(fā)布后，越來越多的本土民企與地方國資聯(lián)合拿地，導(dǎo)致年底民企拿地金額占比產(chǎn)生了翹尾現(xiàn)象。

2023年，土地市場(chǎng)將會(huì)有什么變化？對(duì)此，張凱表示，盡管近期“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”的敘述再次被重申，預(yù)期更多扶持政策即將來臨，但房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力猶存，對(duì)期房爛尾的擔(dān)憂可以在短期內(nèi)得到根本性解決，而房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的轉(zhuǎn)弱則無法從根本上得到改變。因此，明年的土地市場(chǎng)或?qū)⒀永m(xù)全國低迷、城市分化的走勢(shì)，各地土拍規(guī)則將保持寬松，部分城市實(shí)際地價(jià)有進(jìn)一步下調(diào)的可能性。