到2025年，商品房代建將從一個百億元級市場成長為千億元級市場，貨值達(dá)到2萬億～2.5萬億元規(guī)模。

在房地產(chǎn)開發(fā)的“寒冬”，代建行業(yè)迎來了“春天”。

8月31日，中國奧園與綠城置業(yè)發(fā)展集團(tuán)在廣州簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃在西安奧園譽(yù)峯、重慶南川奧園公園壹號等項(xiàng)目開展代建等深度合作。

整個8月份，代建行業(yè)都很熱鬧。碧桂園、龍湖在中期業(yè)績會上明確表示要瓜分這塊蛋糕，旭輝透露僅上半年就拿下了29個代建項(xiàng)目，金地管理發(fā)布了新的品牌宣言，表明深耕代建行業(yè)的決心，朗詩地產(chǎn)甚至將公司名稱改為了朗詩綠色管理。

一年前，開發(fā)商眼里的代建還只是一門邊緣生意，如今卻閃爍著誘人的光芒。綠城管理預(yù)計今年合約總面積或?qū)⒊^1億平方米，實(shí)現(xiàn)里程碑式的突破。旭輝控股董事局主席林中說要從戰(zhàn)略高度認(rèn)識到代建的重要性，代建業(yè)務(wù)對旭輝未來五年的發(fā)展至關(guān)重要。

房企們紛紛涌向代建行業(yè)的原因也不難理解，對于房地產(chǎn)開發(fā)市場的容量，業(yè)內(nèi)的共識是成交額將從高峰期的17萬億元下降至10萬億元左右，為了維持增長，房企需要從其他地方盡量填補(bǔ)這幾萬億元的缺口。按照金地管理董事長郝一斌的測算，到2025年，商品房代建將從一個百億元級的市場成長為千億元級的市場，貨值達(dá)到2萬億元～2.5萬億元的規(guī)模。

對于民營房企而言，不拿地后，為拿地的央企、國企、金融機(jī)構(gòu)等提供代建服務(wù)，也不失為一條新活路。

代建熱度上升 頭部房企也來了

炎熱的8月，房企們交出的中期業(yè)績卻讓地產(chǎn)行業(yè)寒意彌漫，業(yè)績會上，開發(fā)板塊乏善可陳，代建業(yè)務(wù)反而成為了一個熱點(diǎn)話題。

碧桂園總裁莫斌介紹，地方政府需要一些專業(yè)的地產(chǎn)公司來保出險企業(yè)或者出險項(xiàng)目的交樓，該公司也與很多地方政府達(dá)成了一致，以代管代建代銷模式積極承接政府的保交樓任務(wù)。這是碧桂園首次公開披露要開展代建業(yè)務(wù)。

在更早前的8月18日，莫斌在投資者電話會議中透露已經(jīng)接到了一些政府訂單，河南省政府希望在政府投資平臺完成對問題項(xiàng)目的收購和債務(wù)清理后，由碧桂園代管代建代銷。

據(jù)了解，碧桂園在2022年初就已加大了代建代管業(yè)務(wù)布局，組建了專業(yè)的操盤團(tuán)隊(duì)，面向市場承接各類項(xiàng)目的代建代管服務(wù)，優(yōu)先承接安居房、保障房、政府平臺城投公司等項(xiàng)目，聚焦“開發(fā)+建造”板塊，提供開發(fā)報建、規(guī)劃及設(shè)計、成本、采購、工程等全過程開發(fā)管理服務(wù)。

龍湖在業(yè)績會上發(fā)布了智慧營造品牌——龍湖龍智造。龍湖CEO陳序平表示，這個業(yè)務(wù)的核心是該公司在TOD方面多年沉淀下來的能力，以及數(shù)字化、VR線上線下一體的能力，提供一站式、全周期、全業(yè)態(tài)的服務(wù)，因此有別于其他純粹做傳統(tǒng)代建代銷服務(wù)的企業(yè)。“這個業(yè)務(wù)從今年開始正式對外，我們發(fā)現(xiàn)這個機(jī)會確實(shí)比想象中來的要快?！?/p>

旭輝在2021年就已開始布局代建業(yè)務(wù)，今年7月份繼續(xù)加碼，在新一輪組織架構(gòu)調(diào)整中，代建成為了該公司的四大平臺之一。業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，上半年，旭輝建管新獲取了29個代建項(xiàng)目，其中政府代建項(xiàng)目（含國資平臺）4個、商業(yè)代建（含管理咨詢）項(xiàng)目21個、資本代建項(xiàng)目4個，截至今年6月底，累計在管項(xiàng)目35個，累計在管總建筑面積700萬平方米，可售貨值約448億元。

8月27日，金地管理召開了一次品牌云發(fā)布會，向外界展示自己在代建領(lǐng)域的優(yōu)勢，包括16年代建經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)立運(yùn)營平臺、堅(jiān)持直營和混合所有制等。據(jù)介紹，金地管理將通過“代建+”實(shí)現(xiàn)委托方差異化需求，即以代建為基礎(chǔ)，對前中后端延展的能力及資源進(jìn)行整合，不斷提升代建+配資、代建+各業(yè)務(wù)條線服務(wù)、代建+招商運(yùn)營服務(wù)等多元能力，打造專業(yè)定制能力。

8月15日，朗詩地產(chǎn)的證券簡稱正式更改為“朗詩綠色管理”，宣告由傳統(tǒng)重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型已基本完成，從“小股操盤”跨入輕資產(chǎn)代建時代，并表示中國開發(fā)代建項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤將成為公司的主要利潤來源。

城投公司、紓困類項(xiàng)目代建需求爆發(fā)

從開發(fā)到代建，從甲方到乙方的轉(zhuǎn)變，折射的是當(dāng)前土地市場的新特點(diǎn)。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，由于土地拍賣集中進(jìn)行疊加現(xiàn)金流緊張，導(dǎo)致1月至8月拿地呈現(xiàn)規(guī)模化國企央企強(qiáng)勢、民企羸弱、城投平臺“托底”的格局。從拿地金額的TOP20也能看出，僅有濱江、龍湖、偉星等少數(shù)民企上榜，國企央企則占據(jù)了近8成，其中全國化、規(guī)?；瘒笱肫竽玫亟痤~超過5000億元，占金額20強(qiáng)的76%。

作為土地市場“托底”主力軍，截至7月，城投類公司在22城的集中供地中的拿地金額近9000億元，占總金額的28%，拿地幅數(shù)超過1000幅，占總幅數(shù)的38%。但受限于自身開發(fā)能力，城投類公司的拿地開工率只有16%，較集中供地項(xiàng)目整體33%的平均開工率仍有17個百分點(diǎn)的差距。為了確保盈利，這類公司往往會選擇與專業(yè)的規(guī)模房企合作。

綠城管理的相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，代建市場正迎來逆周期的業(yè)務(wù)爆發(fā)，三類委托方在過去半年時間里急劇增多：很多托底拿地的地方平臺公司、主導(dǎo)保障性住房建設(shè)的地方政府，以及接管保交樓工作的 AMC。該公司認(rèn)為，為紓困類項(xiàng)目提供代建服務(wù)將是未來2~3年的市場機(jī)會點(diǎn)。房企出險事件不斷增加，為化解風(fēng)險，越來越多的銀行、保險、信托等金融機(jī)構(gòu)與資產(chǎn)處置公司參與涉房涉地不良資產(chǎn)處置，紓困項(xiàng)目需要債務(wù)重組、品牌煥新、供應(yīng)鏈重整等服務(wù)內(nèi)容，而代建企業(yè)剛好能滿足這一系列需求。與中國奧園的合作就屬于這一類型。

其他房企也反映，紓困型項(xiàng)目的代建需求短期內(nèi)增長迅速。郝一斌透露，受中小房企融資的困難和拿地意愿降低影響，中小房企代建規(guī)模增長不大，甚至有萎縮的跡象，但去年下半年以來，紓困型項(xiàng)目的業(yè)務(wù)和政府平臺公司業(yè)務(wù)增長非?？臁?jù)林中介紹，旭輝的代建目前有商業(yè)代建、政府代建、資本代建、企業(yè)定制、管理咨詢五種模式，還與地方城投、AMC、信托公司等合作，以及越來越多和政府在保交樓上展開合作，為政府代建一些爛尾樓。其中，與AMC的合作主要是并購一些出險企業(yè)項(xiàng)目，包括與旭輝有合作的項(xiàng)目。對于這些項(xiàng)目，旭輝知根知底，對債務(wù)、成本造價很清楚，能夠精準(zhǔn)預(yù)測項(xiàng)目可銷售價格。林中認(rèn)為，這種機(jī)遇可遇不可求。

碧桂園同樣看到了代建市場的巨大潛力，但切入點(diǎn)與其他房企有所不同，他們想讓機(jī)器人唱主角。截至2022年7月，該公司旗下的博智林已有30款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，累計交付超1200臺，累計應(yīng)用施工超1000萬平方米。在市場化方面，建筑機(jī)器人已經(jīng)參與了一些重要的市政項(xiàng)目，如中鐵建工廣州白云站項(xiàng)目、澳門離島醫(yī)療綜合體項(xiàng)目等，還為華潤置地、越秀地產(chǎn)等公司的商住項(xiàng)目提供服務(wù)。

在這個慘淡的中報季，代建企業(yè)的業(yè)績羨煞了不少房企。上半年，綠城管理錄得了約12.59億元的收入，同比增長16.4%，凈利潤約為3.66億元，同比增長32.5%，歸屬母公司凈利潤同比增長33.4%至3.61億元，凈利率達(dá)29%。而中原建業(yè)上半年的凈利率更是高達(dá)54%。

旭輝建管董事長陳東彪算了一筆帳，代建行業(yè)從2010年~2020年行業(yè)剛剛起步時，每年都有20%以上的增長，預(yù)計2021年到2025年每年還會有23%的復(fù)合增長，到了2025年，整個市場會有2億平方米的代建面積，有300億元的收入，“這是一個非常巨大的市場。”

對比地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，300億元的收入不算太大的驚喜，但是代建行業(yè)的高利潤率多少能給當(dāng)下的開發(fā)商帶來些許安慰，況且，多條腿走路，總歸是會穩(wěn)當(dāng)些。