日前，為激勵(lì)守信房企，煙臺放松了預(yù)售資金監(jiān)管政策，降低了守信房企的預(yù)售資金留存比例。

這與近期市場傳言的住房監(jiān)管部門將放寬開發(fā)商對商品房預(yù)售資金的使用相似。該傳言也引起市場廣泛關(guān)注。

不過，接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以前預(yù)售資金監(jiān)管并未做出全國統(tǒng)一規(guī)定，類似煙臺等地對信用等級高的或有銀行保函的房企降低預(yù)售資金監(jiān)管比例，只是在有限的范圍內(nèi)騰挪和優(yōu)化，不改變預(yù)售資金監(jiān)管加強(qiáng)的趨勢。預(yù)售資金監(jiān)管存在優(yōu)化空間，但放松不太可能。

煙臺降低預(yù)售監(jiān)管資金留存比例

1月18日，煙臺市住建局發(fā)布《關(guān)于對煙臺市2020年度守信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施激勵(lì)措施的通知》。

《通知》稱，對守信企業(yè)落實(shí)相應(yīng)激勵(lì)措施。對信用等級為AAA級開發(fā)企業(yè)，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低5個(gè)百分點(diǎn)（工程單體施工結(jié)束的不予減免）;對信用等級為AA級開發(fā)企業(yè)，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低3個(gè)百分點(diǎn)（工程單體施工結(jié)束的不予減免）。上述3%-5%的預(yù)售資金監(jiān)管解除后，須優(yōu)先用于農(nóng)民工工資支付。該政策應(yīng)用至2021年度新的信用等級評價(jià)結(jié)果出臺之日止。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，煙臺此次政策放松了預(yù)售資金監(jiān)管政策，和近期關(guān)于住房監(jiān)管部門政策放松的傳言有很大的相似性，值得行業(yè)的關(guān)注。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，煙臺此類政策充分體現(xiàn)了當(dāng)前預(yù)售資金政策放松的導(dǎo)向，很大程度上也是房地產(chǎn)金融環(huán)境繼續(xù)趨于寬松的體現(xiàn)。通過此類預(yù)售資金政策的放松，將更好為房企創(chuàng)造更好的資金環(huán)境。同時(shí)，此類政策也和企業(yè)信用等級掛鉤，有助于激勵(lì)企業(yè)做高信用等級。

北京、成都等地已進(jìn)行監(jiān)管優(yōu)化

對于商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，此前成都、北京等地已進(jìn)行監(jiān)管優(yōu)化。

北京提出，開發(fā)企業(yè)可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款，并將放款時(shí)限由過去的5個(gè)工作日縮短至2個(gè)工作日。如果開發(fā)企業(yè)出具現(xiàn)金保函額度和有效期可覆蓋開發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)監(jiān)管額度和建設(shè)周期，可不進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管。

成都提出，未達(dá)到監(jiān)管額度但工程形象進(jìn)度已達(dá)到《監(jiān)管辦法》規(guī)定支取節(jié)點(diǎn)，且賬戶內(nèi)資金已超過該節(jié)點(diǎn)留存余額要求的，開發(fā)企業(yè)也可按節(jié)點(diǎn)支取多余部分資金。申請支取的多余部分資金可用于農(nóng)民工工資支付。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，煙臺的優(yōu)化路徑和北京、成都一致，表現(xiàn)為因企施策。 在確保預(yù)售資金全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶、專款專用的前提下，使用上得到合理的優(yōu)化，既能保障用于項(xiàng)目建設(shè)，還能緩解企業(yè)的資金鏈。

預(yù)售資金監(jiān)管存在優(yōu)化空間但不會取消

日前，有傳聞稱，中國正在起草適用全國的規(guī)定，使房地產(chǎn)開發(fā)商更易獲得托管賬戶中的商品房預(yù)售資金，這是中國為緩解房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)重資金短缺而采取的最新舉措。新規(guī)定將放寬開發(fā)商使用預(yù)售托管帳戶中的資金以協(xié)助履行債務(wù)、付款給供應(yīng)商，以及做融資操作。

對此，李宇嘉接受券商中國記者采訪時(shí)表示，預(yù)售資金監(jiān)管存在優(yōu)化空間，但放松不太可能，嚴(yán)監(jiān)管是趨勢。

李宇嘉進(jìn)一步指出，就預(yù)售資金監(jiān)管而言，《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》并未做出全國統(tǒng)一規(guī)定，僅僅明確了要進(jìn)行“專戶管理”、“?？顚Ｓ谩钡让鞔_的原則，指出“商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定?！钡胤匠雠_相應(yīng)的“預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法”和“預(yù)售資金監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則”等對預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行單獨(dú)規(guī)范。

“此次暴雷的企業(yè)，都存在隨意挪用或套取預(yù)售資金，項(xiàng)目難以交付，導(dǎo)致‘保交樓’成為樓市的新主題。所謂成也蕭何、敗也蕭何。過去，靠預(yù)售資金加杠桿，開發(fā)商實(shí)現(xiàn)了規(guī)模擴(kuò)張。但也反過來導(dǎo)致了開發(fā)商過度加杠桿，并在監(jiān)管嚴(yán)格以后，出現(xiàn)了暴雷?！崩钣罴握f，預(yù)售資金監(jiān)管強(qiáng)化，本質(zhì)上回歸預(yù)售資金的本來面目，即專項(xiàng)用于項(xiàng)目建設(shè)、竣工和交付，維護(hù)購房者的利益。因?yàn)?，這個(gè)錢，本來就是購房者的。開發(fā)商提前拿去，搞新項(xiàng)目、搞多元化。購房者交了首付，還要交著月供和利息，卻看不到房子，也住不進(jìn)去。所以，嚴(yán)監(jiān)管是必須的。

李宇嘉指出，多數(shù)國家和地區(qū)均推行商品房預(yù)售，但對預(yù)售資金的監(jiān)管相對嚴(yán)格或采用購房者分期付款的方式，預(yù)售制度的融資功能較弱。如美國要求預(yù)售保證金存放在律師共管賬戶直至房屋建成，銀行在項(xiàng)目完工后才發(fā)放按揭貸款。所以，類似信用等級高的，有銀行保函的，可以降低監(jiān)管比例，但這只是在有限的范圍內(nèi)騰挪和優(yōu)化，不改變預(yù)售資金監(jiān)管加強(qiáng)的趨勢。因?yàn)?，過去太寬松了。

貝殼研究院高級研究員潘浩接受券商中國記者采訪時(shí)也認(rèn)為，合理的資金監(jiān)管是必要的，去年下半年房企違約事件發(fā)生后，部分城市通過收緊預(yù)售資金監(jiān)管預(yù)防“交付風(fēng)險(xiǎn)”也能理解，但是也有城市出現(xiàn)了過度收緊的情況，這樣就讓房企在艱難時(shí)刻遭遇了更大的流動性壓力。無論是否出臺全國性政策，保持房企資金的適度流動性都是引領(lǐng)行業(yè)走出低谷的重要措施。