銀河證券研報稱，目前房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注點在于銷售能否復蘇以及房企盈利能否修復，目前最關(guān)鍵的是恢復市場信心，本輪銷售的修復較之前更加艱難和曲折。銀河證券認為政策更大程度的實質(zhì)性寬松已經(jīng)在途，房貸利率仍有下降空間，需求側(cè)政策演繹范圍加大，化解風險的資金支持和各方合力正在孕育，下半年行業(yè)局面大概率將迎來改善；土拍市場優(yōu)質(zhì)地塊比例加大，溢價率處于歷史低位，中長期來看，土地市場的良好環(huán)境將促使強信用房企盈利率先企穩(wěn)。

核心觀點

(一)8月銷售降幅較7月收窄，處于弱復蘇狀態(tài)

2022年8月，30城新房銷售面積1222.59萬平，同比增速為-19.10%，環(huán)比增速為-6.54%，成交套數(shù)112114套，同比增速為-21.21%，環(huán)比增速為-5.78%，本月成交面積和套數(shù)同比降幅較7月有所收窄，分別+12.44pct、+13.92pct.2022年下半年以來，30成銷售面積累計同比降幅持續(xù)收窄，由5月的-40.76%降至8月的-33.59%，但目前銷售市場仍處于冷淡期，上升通道艱難，購房者預期不穩(wěn)定，仍需政策注入信心。

(二)業(yè)績下滑，利潤收窄，三道紅線達標情況分化，依賴銷售回款，籌資現(xiàn)金流大幅惡化

2022H1，A股房地產(chǎn)板塊總營業(yè)收入同比-14.21%；2022H1歸母凈利潤增速為-64.47%。2022H1營收和歸母凈利潤持續(xù)同比大幅下降，但幅度較21年全年小。2022H1銷售毛利率和凈利率分別為19.22%和3.94%，較上年同期分別下降2.25pct和3.23pct，短期內(nèi)行業(yè)利潤率水平仍有下行壓力，但長期來看隨著各地寬松政策在中央的背書下逐漸推行，土地市場回歸理性將有助于行業(yè)內(nèi)耗現(xiàn)象的修正。三道紅線方面，我們跟蹤了44個地產(chǎn)開發(fā)公司的情況，22H1踩中三道紅線的共有8家，同比增加兩家，踩中兩道紅線有8家，同比減少1家，踩中一道紅線有14家，同比減少5家，穩(wěn)居綠檔共14家，同比增加4家。經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為542.89億元，同比-34.90%，投資活動現(xiàn)金流量凈額為-374.01億元，同比+67.45%，籌資活動現(xiàn)金流凈流出1361.82億元，同比上升176.80%。

(三)LPR年內(nèi)三次下調(diào)，信貸端傳導到銷售端效果不明顯

8月迎來一年期和五年期的LPR“雙降”，其中，一年期LPR為3.65%，較上一期下降5bps；5年期以上LPR為4.3%，較上一期下降15bps.年內(nèi)三次下調(diào)房貸利率，且5年期LPR降幅超過1年期LPR，穩(wěn)定樓市意圖明顯。首套房貸款利率下限將調(diào)整為4.1%，二套房貸款利率下限降為4.9%，但8月銷售額并未有明顯反彈，LPR下調(diào)或進一步推動市場筑底。

(四)板塊估值不斷修復，仍存在向上空間

截至2022年8月30日，房地產(chǎn)行業(yè)TTM市盈率(歷史整體法)為10.47X，估值水平較已連續(xù)兩月上升并修復到近三年平均水平，但較2018年17.78X高點仍有較大向上修復空間。