最近一段時間，各地樓市調(diào)控的頻率似乎有所加快。市場消息指出，廣州市已對新項目備案價進行動態(tài)調(diào)整，“一房一價”由原來按樓棟均價正負6%調(diào)整為可上浮10%、下浮20%，樓棟均價不能超項目核定線均價。不過，截至發(fā)稿，相關(guān)部門沒有對市場消息做出官方回應(yīng)。

對整體去化有利

記者發(fā)現(xiàn)，對于廣州新房限價的消息早已不是第一次傳出。早在今年8月，當(dāng)?shù)鼐土鱾鞒霾糠中路宽椖康牟煌瑯菍觾r差已經(jīng)拉開，或許意味著限價政策新的調(diào)整方向。有業(yè)內(nèi)人士表示，廣州一直以來嚴(yán)格實行住房價格指導(dǎo)，實施動態(tài)監(jiān)管，以支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。即使樓棟的備案均價仍是固定，但不同樓層、戶型、朝向，價差可以拉得更大了。好賣的房源價格自然堅挺，不好賣的房源可以降低價格吸引購房者，對樓盤的整體去化來說是有利的。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月廣州新建商品住宅網(wǎng)簽面積超60萬平方米，環(huán)比微降，同比下降超10%。價格方面，8月廣州新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.06%，漲幅較上月擴大0.01個百分點，同比上漲1.74%。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“一房一價”本質(zhì)上是限制房價上漲，引導(dǎo)開發(fā)商合理定價和市場預(yù)期。適應(yīng)市場情緒旺盛，漲價預(yù)期強烈、投資客較多時的市場形態(tài)。目前，市場形勢發(fā)生很大變化。一方面是高價改善盤賣得好，甚至供不應(yīng)求；另一方面是低價剛需盤去化難。因此，就需要實時調(diào)整限價政策。部分盤可以實時漲價，部分盤可以降價促銷。“差異化的定價政策，針對不同購買力，可以達到精準(zhǔn)營銷，加速去化，既能實現(xiàn)銷售規(guī)模還能穩(wěn)定市場預(yù)期，也能降低普通購房者的購房門檻。對廣州這樣的一線城市來說，包括黃埔在內(nèi)的中心城區(qū)，房屋供求矛盾大，供求匹配難度大，通過價格引導(dǎo)以穩(wěn)定預(yù)期和購買力是長期策略，但也會實時調(diào)整?！?/p>

市場情緒的修復(fù)仍需要時間

除了樓市調(diào)控政策，廣州土拍市場也發(fā)生了一些變化。近日，廣州第三批集中供地正式掛牌上線，共出讓20宗地，起拍總價538億元。中指研究院廣州分院研究主管陳雪強表示，從第三批供地整體情況來看，主要還是以市中心地塊為主且地塊較為優(yōu)質(zhì)，不乏天河、海珠、荔灣等多宗地理位置優(yōu)越的地塊，且本次在出讓規(guī)則上，已全面取消競自持環(huán)節(jié)，從土地端向開發(fā)商讓利。因此，無論是從地塊的屬性，還是競拍規(guī)則的優(yōu)化，都將有利于調(diào)動房企參拍的積極性。

除了廣州，就在中秋小長假前夕，包括浙江杭州、麗水市、湖南瀏陽、江蘇泰州和廣東汕尾等地再度發(fā)布樓市新政，支持剛需及改善型住房需求，促進房地產(chǎn)健康有序發(fā)展。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年以來全國已有超250個省市優(yōu)化調(diào)整政策超700次，尤其是4-6月政策密集出臺，7-8月各地因城施策有所放緩。9月以來，各地因城施策節(jié)奏略有加快，一二線城市政策有所跟進。從市場表現(xiàn)來看，除個別城市外多數(shù)城市市場預(yù)期恢復(fù)有限。短期來看，各地因城施策的力度有望進一步加大，“保交樓”相關(guān)舉措繼續(xù)落地見效，疊加信貸環(huán)境的優(yōu)化改善，政策效果有望逐漸顯現(xiàn)，特別是熱點一二線城市，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸回升，但對于大多數(shù)城市來說，市場情緒的修復(fù)仍需要時間。

李宇嘉還表示，過去10年盡管房價明顯上漲，但近年來做的最大的一件事情，就是建立并穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，落實落細城市主體責(zé)任和省級監(jiān)管責(zé)任，建立健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系。對控制房價上漲，穩(wěn)定市場秩序發(fā)揮了重要作用。近期，盡管市場回調(diào)，但長效機制基本穩(wěn)定，確保未來不會發(fā)生反彈和大漲，商品房平穩(wěn)運行的機制基本形成。