一些微妙的信號正在釋放。

5 月 22 日凌晨，武漢經(jīng)開區(qū)宣布全面取消住房限購政策，不過這條消息僅僅存在了一個晚上，在當天上午九點前就已在官方微博上消失。情形頗有些類似南京的政策一日游。

都是朝令夕改，但不同的是，據(jù)第一財經(jīng)報道，盡管消息被刪，但武漢經(jīng)開區(qū)取消限購的政策實際已經(jīng)落地，在武漢房票資格查詢系統(tǒng)的限購區(qū)域之中已經(jīng)沒有“武漢經(jīng)開區(qū)”選項，頗有一些“只做不說”的變通智慧。

同一天下午的“湖北發(fā)布”公眾號上，則發(fā)布了「二孩三孩家庭可在武漢限購區(qū)域購買第三套房」的最新政策調(diào)整。

武漢只是最近一大批放松樓市管控的城市之一，根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，5 月截至 20 日，累計已經(jīng)超過了 56 座城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策接近 60 多條，4 月份也有 66 座城市出臺政策。

從具體內(nèi)容上看，組合拳包括但不限于為多孩家庭增加名額、放松限購限貸限售、甚至直接降低首套、二套首付比例等政策，力度不可謂不大，調(diào)整的城市中還包括了如杭州、成都、長沙等新一線城市。

自「房住不炒」被反復強調(diào)以來，如此密集地政策松綁尚屬首次。三月份開始，以鄭州為代表的一批二三線城市對「四限」（限購、限貸、限售、限價）進行了實質(zhì)性調(diào)整，現(xiàn)在這種全面松綁態(tài)勢在大大提速。

房地產(chǎn)之于中國經(jīng)濟的重要性無需多言，這個行業(yè)蓄積了巨量的國民財富，關聯(lián)著上下游數(shù)十個產(chǎn)業(yè)，同時也是地方財政的重要支柱。新一輪松綁之下，這兩年低迷的房產(chǎn)市場會回到增長的單行道嗎？

01 穩(wěn)地產(chǎn)就是穩(wěn)民生

如果說一季度各地對「四限」的調(diào)整還普遍抱有一種「先行先試」的試探心理，那么隨著近期全國房貸利率下限下調(diào)以及 LPR 五年期及以上報價從 4.60% 下調(diào) 15 個基點至 4.45%，可以說給樓市「松綁」已經(jīng)自上而下達成一致。

這項調(diào)整所影響地不僅是企業(yè)的中長期貸款利率（當然包括房企），也直接與個人住房貸款利率相掛鉤，根據(jù)中金測算，本次下調(diào)預計節(jié)省房貸利息支出年化約 570 億元，穩(wěn)地產(chǎn)信號非常明確。

以成都為例，2021 年還是 6.13% 的首套房利率，但是 2022 年年初，就調(diào)低到了 4.6-4.9 之間，近日的此輪下調(diào)，可能還會調(diào)低少許，半年之差，利率相差近 2 個點。

是到了必須穩(wěn)地產(chǎn)的時候了。

Wind 數(shù)據(jù)顯示，今年 1-4 月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 -2.7%，新開工面積同比增長 -26.3%，這一增速不但是歷史新低，也是排除了 2020 年初始疫情期間沖擊，中國進入商品房時代二十多年以來首次出現(xiàn)負增長。

從價格上看同樣有些令人擔憂，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示 4 月份，70 城新房價格環(huán)比下降城市有 47 個，較 3 月份增加 9 個，二手房價環(huán)比下降城市有 50 個，較上月增加 5 個，幾乎只有少數(shù)一線和新一線城市仍在保持房價緩增。

這在很大程度上解釋了當降息政策釋放后，大批二三線城市迅速對「四限」進行了實質(zhì)性放松。

物理學告訴我們，慣性與質(zhì)量成正比，對于十萬億體量的房產(chǎn)市場而言也是如此：趨勢一旦形成，就很不容易在短期扭轉(zhuǎn)。一定的政策前瞻性就成為必要之舉。

天風證券研究認為，房產(chǎn)從供需兩端都進入到去杠桿時代，購房者對投資住宅回報的長期預期已經(jīng)發(fā)生改變，房企開發(fā)商對商業(yè)開發(fā)的毛利率水平長期預期也已調(diào)整，綜合人口周期和目前已經(jīng)相當高的城鎮(zhèn)化水平來看，刺激政策能在多長時間和多大程度上改善需求有較大的不確定性。

02 房產(chǎn)企業(yè)也在“裹緊被子”

市場降速，房企的日子也不好過。

3 月 31 日，萬科董事會主席郁亮在年度業(yè)績發(fā)布會上因業(yè)績表現(xiàn)不佳向 52 萬名股東道歉，引起了輿論關注，郁亮道歉的主要原因在于，萬科當年歸屬于上市公司股東的凈利潤為 225 億元，同比驟降 45.7%，這也是萬科自成立以來第三次出現(xiàn)凈利潤下滑。

年度業(yè)績發(fā)布會上郁亮致歉

客觀來說，一直被當作業(yè)界「模范生」的萬科雖然業(yè)績逆風，但其提出預收賬款后的資產(chǎn)負債率尚不到 70%，在郁亮所言的「黑鐵時代」靠著勒緊褲腰帶生存無虞。

被戲稱為「恒二」的融創(chuàng)可能更具代表性。5 月 12 日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱 4 月陸續(xù)到期的 4 筆美元債優(yōu)先票據(jù)利息將無法在相關寬限期內(nèi)償還，共計約 1.05 億美元，當日融創(chuàng)服務股價應聲大跌近 12%，至于融創(chuàng)中國，則因為年報「難產(chǎn)」從 4 月開始就處于停牌狀態(tài)。

不知道孫老板得知最近法拉第未來還在比佛利山莊開出體驗店的消息，會不會想起他那至今未歸的山西老鄉(xiāng)。

開發(fā)商如此，處在交易環(huán)節(jié)的貝殼也在「裹緊被子」。據(jù) Tech 星球等多家媒體報道，貝殼在赴港「雙重上市」的同時也啟動了新一輪裁員，涉及產(chǎn)研、運營、中后臺等多個部門，職場社交平臺「脈脈」上亦有多位貝殼被裁員工發(fā)聲。

科技部門裁員往往能夠引起更多關注，而流動率本就較高的房產(chǎn)經(jīng)紀人群體則成為了「沉默的多數(shù)」。貝殼在 3 月份發(fā)布的年報顯示，其平臺上的經(jīng)紀人數(shù)量為 45.45 萬人，較 2020 年末下降約 7.8%，彼時貝殼 CEO 彭永東就曾對外表示，預計門店數(shù)量與經(jīng)紀人數(shù)量均會在第一季度觸底。

考慮到上海線下商業(yè)近兩個月幾乎停滯，北京近期也遇到了疫情反復，兩座重鎮(zhèn)業(yè)務受阻，作為貝殼「御林軍」的鏈家即便想要大干快上，可能還需要等待。

需要認識到的是，即便沒有疫情沖擊，隨著城鎮(zhèn)化進程的推進和人口結(jié)構(gòu)改變，全國各區(qū)域房價出現(xiàn)分化也只是時間問題，依托強大的中國制造能力，在全域建造了超出當前需求的房子（京滬穗深受限于土地面積，不在此列），但多種因素疊加使得當下的市場在基本面和情緒面在短期內(nèi)走低，避免情況進一步惡化，已迫在眉睫。

根據(jù)天風證券測算，如果在年中數(shù)據(jù)中能夠觀察到銷售數(shù)據(jù)企穩(wěn)，疊加供給側(cè)的紓困政策，那么房產(chǎn)投資增速將很有希望在下半年延續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢，這對于中國經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)增長的目標和市場信心重建有著極為重要的意義。

03 小結(jié)：以空間換時間的階段答案

房地產(chǎn)始終是中國經(jīng)濟重要的議題。從 2021 年初高層發(fā)聲「房地產(chǎn)是金融體系最大的「灰犀?！埂沟浇趯捤烧叩拿芗雠_。相信我們都能感受到一種微妙的化學反應——既要確保金融安全、規(guī)避系統(tǒng)風險，還要穩(wěn)住當下的市場、給市場以足夠的信心。

對于這道必須答好的難題，「以空間換時間」是目前我們所能觀察到的答案。

中國宏觀政策「武器庫里武器其實很多」-- 目前掌管資產(chǎn)管理規(guī)模約 500 億美元的太盟投資的單偉建認為，利率相對較高，去年美、歐利率水平幾乎為 0 時，中國利率水平還接近 4%。同時，銀行在央行的存款準備金率目前也屬全球最高之列。根據(jù)財新報道，這位曾在博士期間師從美國財政部長耶倫的投資從業(yè)者作出了以上分析。

單偉建還特別指出，在財政政策方面，2021 年的稅收收入增加 14%，遠高于當年中國 GDP 增速?！阜嵌愂杖脒€增加了 6%，我算了一下大概相當于 4000 億美元，」因而財政支持經(jīng)濟有很大余地。

全社會對停滯的耐受度其實要遠遠低于過熱，關于這一點，美國財長耶倫其實就一貫主張，要對于通脹有一定容忍度，相比通脹，她更關注的是失業(yè)率，這一點對于中國或許同樣有啟發(fā)，通脹本身是經(jīng)濟增長的伴隨物，而保住就業(yè)才能穩(wěn)住民心。

中國經(jīng)濟崛起的一個基本經(jīng)驗是，用發(fā)展的辦法解決發(fā)展中的問題，可以預見的是，當疫情沖擊超過預期，相應的穩(wěn)增長政策也將不斷提升力度。