9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》（下稱《通知》），決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。

《通知》顯示，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限；二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，央行、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。

“新政有利于降低居民購房成本，支持剛性住房需求。”粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅志恒在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，房貸利率下調(diào)有助于減輕購房者的還貸壓力，改善其現(xiàn)金流狀況。同時(shí)政策僅放寬首套房房貸利率下限，二套房保持不變，重在滿足居民剛需，避免刺激投資性需求，堅(jiān)持“房住不炒”的定位。

今年以來，影響住房信貸政策的LPR已進(jìn)行三次下調(diào)。據(jù)全國銀行間同業(yè)拆借中心數(shù)據(jù)，1月20日，1年期LPR和5年期以上LPR分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)、5個(gè)基點(diǎn)；5月20日，1年期LPR與此前報(bào)價(jià)持平，為3.70%，5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，至4.45%；8月22日，1年期LPR和5年期以上LPR再次下調(diào)，分別降至3.65%和4.3%。

時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至9月30日，1年期LPR和5年期以上LPR分別較年初下調(diào)15個(gè)、35個(gè)基點(diǎn)。

值得注意的是，今年5月，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》提出，下調(diào)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。按照5月的住房信貸政策，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限可以在5年期以上LPR4.3%的基礎(chǔ)上再降20個(gè)基點(diǎn)，至4.1%。

按照《通知》，符合條件的城市可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策允許下調(diào)的基點(diǎn)更大，或者說允許在4.1%的利率的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下調(diào)。

羅志恒認(rèn)為，對購房者而言，房貸利率下調(diào)會(huì)降低還貸成本，刺激購房需求；對于銀行而言，住房抵押貸款是其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，放寬首套房房貸利率下限有助于銀行擴(kuò)張業(yè)務(wù)、增加盈利；對于房企而言，居民購房需求回暖有助于銷售回款上升，改善房企流動(dòng)性。

需要注意的是，并不是所有城市都符合放寬房貸利率下限要求。按照《通知》，可放寬房貸利率下限的城市需要達(dá)成2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的條件。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)：2022年6月份，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市為38個(gè)；2022年7月份，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市為40個(gè)；2022年8月份，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市數(shù)量為50個(gè)。其中，只有23個(gè)城市符合此次央行《通知》要求。

具體包括，哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明、貴陽8個(gè)二線城市，泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽、桂林15個(gè)三線城市。易居研究院智庫中心認(rèn)為，上述城市為當(dāng)前房地產(chǎn)交易疲軟、房價(jià)跌幅過大或持續(xù)時(shí)間過長的城市。而北上廣深等一線城市并不屬于《通知》實(shí)施的范疇。

羅志恒表示，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)，符合政策條件的有23個(gè)城市，其中包括8個(gè)二線城市和15個(gè)三線城市。這些城市地產(chǎn)下行壓力較大，降低房貸利率有助于刺激當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿啃枨蟆?/p>

央行、銀保監(jiān)會(huì)表示，這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。