房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好消息不斷傳來(lái)。9月29日晚間，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

而在9月30日，人民銀行決定下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率。財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，公告指出自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

不過(guò)，從購(gòu)房者角度來(lái)看，面對(duì)這些積極信號(hào)，普通置業(yè)者的信心仍有待恢復(fù)。

部分城市房貸利率 可能降至4%以下

人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的通知明確，對(duì)于2022年6至8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。

通知出臺(tái)后，業(yè)內(nèi)紛紛猜測(cè)哪些城市將會(huì)執(zhí)行。對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70大中城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)篩選，統(tǒng)計(jì)出70城中滿足條件的城市有23個(gè)，其中8個(gè)二線城市，15個(gè)三線城市。二線城市含有天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽(yáng)、昆明、蘭州；三線城市含有秦皇島、包頭、溫州、安慶等15個(gè)城市。申萬(wàn)宏源表示，考慮到70城之外其他城市房?jī)r(jià)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不可得，但自2021年7月至今銷售承壓、房?jī)r(jià)疲軟，料有更大部分三四線及更低能級(jí)城市基本都符合近3月房?jī)r(jià)同環(huán)比連續(xù)下行范疇，并且也應(yīng)被認(rèn)為是符合條件的城市。因此，實(shí)際符合條件而能享受房貸利率下限放開(kāi)政策的城市數(shù)量將顯著超過(guò)23個(gè)。

不過(guò)，記者致電包括天津在內(nèi)多個(gè)城市的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和部分銀行，截至發(fā)稿受訪人士均表示房貸利率暫未發(fā)生變化，如天津的首套房貸利率最低仍為4.3%。溫州在滿足條件的城市之列。一位溫州房產(chǎn)中介告訴記者，目前首套房貸款利率最低為4.1%，首付兩成，“至于房貸利率是否還會(huì)下調(diào)，目前還沒(méi)有具體消息，4.1%已是我從業(yè)幾年來(lái)最低的利率了?！币晃粶刂莓?dāng)?shù)劂y行信貸員也向記者透露，目前還沒(méi)有收到消息會(huì)再次下調(diào)利率，“即便符合條件，也不會(huì)這么快?！?/p>

貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，受8月22日5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下調(diào)的影響，9月百城房貸利率均有所下調(diào)。截至9月中旬，在103個(gè)重點(diǎn)城市中，已有86城房貸主流利率低至首套4.1%的下限水平。有業(yè)內(nèi)人士表示，此次是首套房貸利率下限的調(diào)整，不同地區(qū)、不同銀行實(shí)際執(zhí)行的利率或有不同。從地區(qū)看，多數(shù)二線城市可能符合調(diào)整的條件，但一線城市及部分省會(huì)城市難以調(diào)整。從銀行角度來(lái)看，預(yù)計(jì)多數(shù)銀行對(duì)首套住房貸款將執(zhí)行利率下限。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，符合條件的城市多數(shù)為非熱點(diǎn)城市，由于銀行競(jìng)爭(zhēng)不充分，加上銀行擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房貸利率比其他城市還要高，本來(lái)也有下降的必要，預(yù)計(jì)可能會(huì)降至4%以下，具體利率水平要視銀行自律機(jī)制定價(jià)小組的決定。

提振需求端的預(yù)期

“我剛剛買(mǎi)了一套二手房，首套房利率為4.6%。而且?guī)滋熘畠?nèi)銀行就完成審批?！壁w先生最近剛在深圳羅湖購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，對(duì)于這個(gè)決定，他足足考慮了一年的時(shí)間?！斑@一年調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，加上經(jīng)濟(jì)條件的變化，讓自己的購(gòu)房計(jì)劃一再拖延，但難得遇到合適價(jià)格的房源，最終還是下定了決心。”記者采訪了包括中國(guó)銀行、招商銀行等多位銀行個(gè)貸經(jīng)理得知，目前深圳首套房的房貸利率仍普遍在4.6%左右。“最近一段時(shí)間申請(qǐng)房貸的人不算很多，放款速度也比較快?！庇秀y行個(gè)貸經(jīng)理表示，“目前利率再下調(diào)的可能性也不大。”記者還發(fā)現(xiàn)，有購(gòu)房者也發(fā)出這樣的疑慮：“如果現(xiàn)在買(mǎi)房了，那之后利率會(huì)不會(huì)再下調(diào)？”這也是部分購(gòu)房者猶豫的原因。

以上海為例，由于今年6月至8月新建商品住宅銷售價(jià)環(huán)比、同比都是略微上漲，并不符合此次房貸利率下調(diào)的條件。記者從上海一位銀行人士處獲悉，目前上海首套房貸款利率為4.65%，二套房貸款利率為5.35%。

目前，各地樓市已經(jīng)進(jìn)入傳統(tǒng)“金九銀十”重要節(jié)點(diǎn)，房企也在積極入市。以深圳市場(chǎng)為例，目前深圳新房市場(chǎng)走勢(shì)分化，個(gè)別豪宅樓盤(pán)熱銷，但大部分項(xiàng)目的銷售情況仍未走出低迷，打折促銷等活動(dòng)不斷。深圳一家本地房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也顯得有些無(wú)奈，他告訴記者，“公司對(duì)深圳市場(chǎng)前景依舊看好，但在當(dāng)下調(diào)控環(huán)境中，開(kāi)盤(pán)首日能賣(mài)三到五成已經(jīng)算很好的成績(jī)，公司在售新盤(pán)的折扣促銷活動(dòng)仍將繼續(xù)?！?/p>

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)全國(guó)各地已優(yōu)化樓市政策超800條，如降低5年期以上LPR、降低二套房首付比例、降低公積金貸款利率、松綁限購(gòu)等，都是在提振需求端預(yù)期，但整體政策效果似乎并不明顯。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，9月重點(diǎn)100城商品住宅成交面積同比降幅仍超20%，“金九”成色不足，購(gòu)房者置業(yè)情緒低迷，觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)成為拖累宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)的重要因素。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席專家楊暢表示，從經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，8月商品房銷售面積同比下降22.2%，較上月回升7個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比也出現(xiàn)了小幅回升，在此背景下，進(jìn)一步調(diào)整首套住房貸款利率下限，有利于配合商品房銷售的修復(fù)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)來(lái)看，8月同比下降13.8%，跌幅較上月擴(kuò)大了1.7個(gè)百分點(diǎn)，銷售端跌幅收窄而投資端跌幅擴(kuò)大，反映了開(kāi)發(fā)端積極性相對(duì)偏弱，對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用仍然偏弱。