一年前，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠(yuǎn)的集中供地政策正式推出。以此為節(jié)點(diǎn)，過(guò)往那些被地產(chǎn)投拓人熟知的邏輯不斷被重構(gòu)，行業(yè)格局也悄然生變。

2022年，22個(gè)試點(diǎn)城市在集中供地試點(diǎn)第二年，對(duì)過(guò)往土拍規(guī)則繼續(xù)調(diào)整。在競(jìng)品質(zhì)的基礎(chǔ)上，對(duì)房地聯(lián)動(dòng)價(jià)進(jìn)行調(diào)整，為房企讓利。同時(shí)，多地加大供應(yīng)力度，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

在近期長(zhǎng)三角多個(gè)主要城市土地市場(chǎng)回暖的帶動(dòng)下，土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)逐漸回升，市場(chǎng)信心逐步穩(wěn)定，為今年商品新房的銷(xiāo)售復(fù)蘇提供保障。 

多城土拍規(guī)則重塑

縱觀(guān)各城市首輪土拍政策的變化，可以明顯看到，多地積極調(diào)整土拍規(guī)則，激發(fā)房企拿地?zé)崆橐喑蔀楦鱾€(gè)城市的共識(shí)。

時(shí)代周報(bào)記者觀(guān)察到，過(guò)去半年里，不少主要二線(xiàn)城市都取消了競(jìng)自持、競(jìng)配建以及新房銷(xiāo)售限價(jià)的要求，并降低了土地競(jìng)拍保證金的繳付比例。部分城市保留了競(jìng)自持、競(jìng)高品質(zhì)住宅或競(jìng)建筑方案。

另外，主流的競(jìng)價(jià)方式基本已調(diào)整為“限價(jià)競(jìng)拍+搖號(hào)”的方式，土地出讓金繳納時(shí)限延長(zhǎng)也成為不少城市調(diào)整土拍規(guī)則的常用方式。

2022年3月7日，成都土拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，取消以往的競(jìng)配建、競(jìng)自持等規(guī)則，通過(guò)“限價(jià)競(jìng)買(mǎi)+抽簽競(jìng)得”的方式降低房企拿地成本，釋放房企利潤(rùn)空間，也將更多定價(jià)權(quán)交還給了房企。

3月10日，重慶市公共資源交易中心在《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開(kāi)出讓公告》指出，該輪拍地僅保留最高限價(jià)和搖號(hào)的特殊要求，取消了此前的競(jìng)自持、競(jìng)配建、競(jìng)高品質(zhì)住宅等要求。

不僅如此，重慶首批推出的13個(gè)地塊中，渝北區(qū)兩路組團(tuán)F分區(qū)地塊付款周期分為2期；沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)地塊亦可分2期付款，全部?jī)r(jià)款可待簽訂出讓合同后90日內(nèi)付清。

廈門(mén)在2022年首輪土拍中，除了繼續(xù)沿用“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、定品質(zhì)+搖號(hào)”的競(jìng)價(jià)方式外，還將部分流拍地塊的出讓條件進(jìn)行調(diào)整，并對(duì)付款周期給予了一定程度的放寬。

時(shí)代周報(bào)記者獲悉，2021年第三批次思明區(qū)唯一供應(yīng)且流拍的“思明湖濱一里居住地塊”在今年重新拍賣(mài)，起拍價(jià)下調(diào)，定配建面積由19190㎡下調(diào)至14880㎡。同時(shí)，付款周期也由“5個(gè)工作日內(nèi)繳50%、余款+利息4個(gè)月內(nèi)付清”調(diào)整為“20日內(nèi)繳50%，余款+利息12個(gè)月內(nèi)付清”。

長(zhǎng)三角表現(xiàn)亮眼

一直是供地大戶(hù)的杭州，也在今年首批次供地中亮出新“大招”。

3月23日，杭州公布首批60宗住宅用地信息。和地塊信息一同發(fā)布的，還有最新的“一次性報(bào)價(jià)”競(jìng)買(mǎi)規(guī)則。

根據(jù)公告信息，當(dāng)競(jìng)拍地塊達(dá)到10%溢價(jià)后，將直接轉(zhuǎn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)中，若有2個(gè)及以上有效報(bào)價(jià)，即有效報(bào)價(jià)中金額第二高報(bào)價(jià)為競(jìng)得價(jià)。

按照杭州土拍新規(guī)，想拿地則不能報(bào)最高價(jià)。根據(jù)細(xì)則，杭州一次性報(bào)價(jià)最低單位為1萬(wàn)元，且采用線(xiàn)下報(bào)價(jià)方式。如果多家房企報(bào)價(jià)都為次高價(jià)，最后仍然要通過(guò)搖號(hào)決定地塊歸屬。

上海在6月1日開(kāi)啟的2022年上海首次集中供地中，為了提振拿地積極性，修改了出讓規(guī)則，通過(guò)取消“招掛復(fù)合”的競(jìng)買(mǎi)方式，放松參拍門(mén)檻，并通過(guò)降低封凍資金比例緩解房企參拍資金壓力。

從成交結(jié)果看，在土地政策放松明顯的城市，開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆橄啾热ツ甑谌味加兴厣５谕恋卣呶从忻黠@變化的城市，仍然以底價(jià)托底成交為主。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，對(duì)比主要城市群表現(xiàn)來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域表現(xiàn)仍舊較為突出。以溢價(jià)率指標(biāo)為例，長(zhǎng)三角區(qū)域平均溢價(jià)率約5%，明顯高于京津冀和粵港澳。

杭州在2022年首批集中供地中表現(xiàn)亮眼，推出的60宗地中有23宗觸頂成交，部分熱點(diǎn)地塊甚至吸引了30余家房企參拍，最終成交溢價(jià)率達(dá)6.4%，僅次于合肥和廈門(mén)。

與此同時(shí)，長(zhǎng)三角強(qiáng)三四線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)也開(kāi)始顯現(xiàn)回溫信號(hào)。盡管大部分地塊仍是以底價(jià)成交，但如臺(tái)州、南通、海寧等城市均出現(xiàn)了百輪競(jìng)拍的高熱現(xiàn)象，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍熱度逐漸回漲。

剛剛完成的上海首批次集中供地，36宗涉宅用地全部成交，共獲土地出讓金834.7億元。其中底價(jià)成交19宗，占比50%；達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入一次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)13宗，占比36%，整體結(jié)果符合預(yù)期。

在當(dāng)前大環(huán)境下，可以看到部分城市所釋放出的誠(chéng)意均得到了應(yīng)有的回應(yīng)。而在長(zhǎng)三角多個(gè)主要城市土地市場(chǎng)回暖帶動(dòng)下，市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)逐漸回升，有利于推動(dòng)土拍市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。