今年7月末，中央政治局會議強調要“壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生”，保交樓首次被寫入政治局會議文件。

今年7月末，“壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生”成為房地產市場發(fā)展的重要方針。兩個月過去，“保交樓”進行得怎么樣了？

記者梳理發(fā)現，在全國性保交樓專項借款、地方紓困基金的撬動下，已有多個省市的停工項目逐步復工，各地也在探索不同的“保交樓”模式。

雖然已披露的專項借款初期規(guī)模尚不能完全覆蓋所有爛尾停工項目，但近幾個月的工作進展仍意義不凡，尤其在一些政策力度較大的城市，其示范效應和經驗累積，都將給全國范圍的“保交樓”工作帶來正面推動作用。

全國性專項借款啟動

為防范行業(yè)出現系統(tǒng)性風險、保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，7月以來，中央多次出臺專項配套政策，并派出督導和服務工作組赴地方推動落實，釋放出穩(wěn)定經濟大盤的重要信號。

其中，“保交樓”全國性專項借款的啟動，成為“斷供”事件發(fā)生以來首個全國性紓困政策。招商銀行研究院稱，該紓困基金初期規(guī)模為2000億元，將由央行指導的國家開發(fā)銀行、中國農業(yè)發(fā)展銀行等在現有貸款額度中安排。

在形式上，專項借款以城市為單位，由地方政府借入、使用及償還，原則借款期限不能超過3年。同時，明確提出“不刺激房地產市場、不救助房地產企業(yè)”，嚴格限定用于各地已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，并封閉運行、專款專用。

9月22日，國家開發(fā)銀行向沈陽支付全國首筆“保交樓”專項借款，該工作邁出實質性一步。近日中國農業(yè)發(fā)展銀行也公開稱，該行全力落實“保交樓”、設備更新改造和制造業(yè)中長期專項貸款任務，截至三季度末“保交樓”專項貸款工作已經完成。

在近日召開的人民銀行貨幣政策委員會2022年第三季度例會上，會議提到要推動“保交樓”專項借款加快落地使用、并視需要適當加大力度，引導商業(yè)銀行提供配套融資支持，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

市場化方式探索落地

“保交樓”工作全國上下一盤棋，除了上述專項借款，各地政府也在探索可行方案，切實推動“保交樓”加速落地。

據克而瑞研報分析，當下地方政府積極落實城市主體責任，多措并舉推進“保交樓”工作，主要有以下方面內容：一是設立專項紓困基金，比如湖北省資管與浙商資管聯(lián)合設立50億元紓困基金，加大對全省不良資產的收購、處置力度。

二是派遣工作組或建立一對一掛聯(lián)幫扶，督促項目盡早復工。比如重慶成立房地產問題項目風險化解處置小組，安排房地產專班組跟進項目建設進度，并對項目賬戶資金封閉管理，蘇州全面落實“一樓一策一專班”。

此外，返還未動工項目土地款，例如贛州經開區(qū)政府決定收購綠地部分未動工地塊，根據施工進度返還綠地近4億元土地出讓金用于項目施工建設。天津、南京等寬嚴并濟、優(yōu)化預售資金監(jiān)管，對出險企業(yè)、問題項目實施差異化管理。

不過，要切實解決房企停工問題，并非朝夕易事?？硕鸱矫姹硎荆斚卤追科蠖?，所牽連的城市及項目覆蓋面廣，即便是優(yōu)質項目，也會由于企業(yè)暴雷陷入停工狀態(tài)；項目銷售及回款困難，不少項目更是因違規(guī)提取預售監(jiān)管資金，現已陷入資不抵債的窘境。

因此，當下地方政府在落地“保交樓”工作時，底線原則是救項目而非救企業(yè)，同時嚴格區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，救助項目將實行封閉運行、?？顚Ｓ?。優(yōu)先救助資產質量較好的優(yōu)質項目，資不抵債的問題項目或將采用破產重組、托管代建等方式。

最典型的如鄭州，該市出臺了房地產紓困基金設立運作方案，規(guī)模暫定為100億元，不僅在項目篩選上明確要求資產大于負債，還創(chuàng)新性設立了子母基金的運作模式，協(xié)調住建、金融、公安等各部門，通過市場化法制化的方式推動保交樓。

再如南寧，該市籌劃設立了平穩(wěn)房地產基金，首期規(guī)模30億元，由南寧軌道地產集團有限公司、南寧交通投資集團有限公司、南寧威寧房地產開發(fā)有限公司三家國企出資，江蘇言睿產業(yè)投資基金管理有限公司作為管理人。

南寧市官方在闡釋“南寧模式”時稱，平穩(wěn)基金遵循“政府主導、市場化運作”的原則，以“市場化、法治化”的并購重組為主要手段，由專業(yè)團隊管理，采取“下深水”操作模式，夾縫中尋找保交樓、控風險、能成立的商業(yè)邏輯。

8月13日，該市通過招標方式確定江蘇言睿產業(yè)投資基金管理有限公司為基金管理人，通過政府依法支持和專業(yè)化運營相結合的有機統(tǒng)一，確?；疬\作能夠一竿子插到底逐步落實，“一樓一策”“長短結合”妥善化解問題樓盤造成的社會風險和經濟風險。

此外，多家全國性AMC機構也在入場，譬如長城資產上半年已與12家房企開展多輪對接，對意向紓困項目資產深入研判，部分項目已成功落地或批復出資；中國信達上半年通過存量債務重組、續(xù)建資金補足、引入品牌代建等方式，落地原佳兆業(yè)集團廣州南沙“悅伴灣”等一批受困房企風險化解項目，帶動354億元存量項目復工復產。

多項目獲得資金活水

在自上而下的政策推動下，“保交樓”工作逐步獲得實質性進展，多地項目有望復工。

近日商丘市官方表示，該市緊抓政策性銀行專項借款的政策機遇，首批申請批準項目17個，借款9.2億，保交樓9200套，目前資金已全部撥付到位。市住建局對全市房地產項目進行全面排查，采取周調度、月督導等多種方式，指導項目全面復工。

在哈爾濱，多個申請“保交樓”專項借款的地產項目獲批，紓困資金也陸續(xù)到位。9月27日，寶能城發(fā)哈爾濱公司與哈爾濱市人民政府、哈爾濱市城投公司簽訂三方協(xié)議，1.86億專項借款正式落地，寶能城項目3、4、5號地塊復工，1200多名施工人員進場。

在鄭州，該市房地產紓困基金落地項目達到7個，分別為建業(yè)金融島寫字樓項目、金水區(qū)錦藝金水灣、管城區(qū)永威滟瀾庭、中原區(qū)永威西郡、惠濟區(qū)錦藝四季城、中原區(qū)裕華城、金水區(qū)豫園，對擬使用保交樓專項借款的95個項目也開展全面審計。

當地金融系統(tǒng)積極行動，中原銀行目前已對接鄭州市、縣兩級平臺公司，擬整體提供50億元資金支持，首筆3億元資金已成功發(fā)放到位；鄭州銀行已與鄭州區(qū)縣（市）平臺及市級承貸平臺實現全部對接，組織在報在審金額超過40億元。

多個此前陷入“停貸”風波的樓盤，開始出現復工跡象。比如名門翠園、啟福城、恒大城、鑫苑金水觀城，以及融創(chuàng)御湖宸院、融創(chuàng)運河源、融創(chuàng)空港宸院等項目。其中名門翠園申報了鄭州市“保交樓”專項借款名單，目前已經進入審計階段。

南寧的平穩(wěn)房地產基金也開始落地，基金首期規(guī)模30億元，首期實繳8億元。南寧軌道地產集團出資3億元，交投集團出資2.5億元、威寧房地產公司出資2.5億元，8月26日平穩(wěn)基金首期實繳出資全部到位。

據悉，該平穩(wěn)基金正積極對接藍光雍景瀾灣項目、恒大系項目、大唐系項目，力爭9月底前完成對藍光項目的實際投資和常態(tài)化運營，形成恒大項目的投資方案，爭取早日形成示范性項目，帶動房地產市場風險化解工作順利鋪開。

此外，該基金的出資人之一南寧軌道地產，日前還入股了金科一項目公司，轉讓資金將分批次用于南寧金科城、南寧金科博翠天宸等項目后續(xù)運營開發(fā)，其中將有約1億元注入金科城項目，成為該市首個成功簽約的國資入股項目整體收購案例。

為穩(wěn)住市場需求，9月28日南寧還開展了“支持剛性和改善性住房需求”團購月活動，十二家房企共同承諾書，購房交易資金100%進入預售資金監(jiān)管賬戶并納入政府監(jiān)管；項目交易價格保價3個月；逾期6個月仍無法交房的，無理由辦理退房退款。

克而瑞表示，當下的保交樓工作，或將先在局部城市試點，總結相關工作經驗，進而形成系統(tǒng)性的解決方案，隨后在全國全面推廣。從試點城市來看，設立房地產紓困基金、政策性銀行專項借款或許是更加有效的解決方案。

其中，以政策性銀行專項借款為杠桿，撬動更多商業(yè)銀行貸款跟進，以期緩解保交樓資金困境，支持已售、逾期、難交付住宅項目建設交付。對于涉險房企，或將采取事后追責的方式，待停工項目交付問題解決后再追溯停工企業(yè)的法律責任。