業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)底部反彈的條件正不斷成熟

自中央部署穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子措施以來(lái)，各地實(shí)施方案密集出臺(tái)，其中多地實(shí)施方案中涉及房地產(chǎn)政策。據(jù)證券時(shí)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月9日，有16個(gè)?。▍^(qū)、市）出臺(tái)的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子實(shí)施方案中專門(mén)提到了房地產(chǎn)政策。6月僅9天就有41地出臺(tái)了各類穩(wěn)樓市政策，密集程度遠(yuǎn)超4月、5月。

接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此前一攬子政策已經(jīng)形成了疊加效應(yīng)，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)了改善的跡象，說(shuō)明市場(chǎng)總體趨勢(shì)向好。6月以來(lái)，房地產(chǎn)政策更多嵌入到了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策中，相關(guān)城市已處于政策發(fā)酵和消化階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)底部反彈的條件不斷成熟，將更好穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)。

多省促住房消費(fèi)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)

自5月23日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子措施，在房地產(chǎn)方面提出“因城施策支持剛性和改善性住房需求”以來(lái)，多地將促進(jìn)住房消費(fèi)作為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要措施之一，并在一攬子實(shí)施方案中提出購(gòu)房支持政策。

據(jù)證券時(shí)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月9日，有16個(gè)?。▍^(qū)、市）出臺(tái)的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子實(shí)施方案中專門(mén)提到了房地產(chǎn)政策，包括降低首付比例、調(diào)整首套房貸利率下限、提高公積金貸款額度、發(fā)購(gòu)房補(bǔ)貼、調(diào)整二手房交易稅等。

備受關(guān)注的一線城市中，北京提出，堅(jiān)持“房住不炒”，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期；上海則提出，完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。

在信貸政策支持方面，青海、河南、貴州、吉林等明確提出降低首付比例，其中，河南明確提出，在不限購(gòu)城市首次購(gòu)普通住房商業(yè)性貸款首付比例可降至二成。貴州還提出，適當(dāng)降低購(gòu)買(mǎi)二套房首付比例。吉林也表示，對(duì)有一套房并已結(jié)清貸款、再次購(gòu)買(mǎi)普通住房，按首套房貸政策執(zhí)行；首次公積金貸款首付比例為二成，首次貸款結(jié)清后可再次申請(qǐng)公積金貸款，最低首付比例為三成。新疆則提出，二手房公積金貸款首付比例降至二成。

在房貸利率方面，河北、吉林、新疆均明確提出，對(duì)首套房商業(yè)性貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。黑龍江也提出，調(diào)整首套房商業(yè)性貸款利率下限。

另外，貴州、安徽、青海、新疆、浙江均提出提高住房公積金貸款額度。

此外，河南還提出，各地采取發(fā)放購(gòu)房券、購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等方式，支持人才購(gòu)房落戶和城鄉(xiāng)居民合理住房需求；四川提出，對(duì)引進(jìn)人才、二孩三孩家庭、農(nóng)民工等購(gòu)買(mǎi)商品住房給予適當(dāng)支持；云南提出，加大對(duì)新市民購(gòu)房支持力度；新疆還調(diào)整了二手房交易稅，納稅人可自行按交易價(jià)格1%或交易價(jià)差額20%申報(bào)個(gè)人所得稅。

除了購(gòu)房支持政策，多地還提出對(duì)房企的支持政策。如上海提出，允許延期或分期繳付土地出讓價(jià)款；優(yōu)化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價(jià)，降低商業(yè)辦公用房自持比例。河北、安徽、四川、新疆、甘肅均提出支持房企合理貸款需求；吉林、云南、甘肅、新疆、寧夏均提出優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管方面的措施。

樓市底部反彈條件不斷成熟

實(shí)際上，不僅穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子實(shí)施方案中提出了穩(wěn)樓市政策，5月以來(lái)，各地房地產(chǎn)政策松綁力度、范圍、頻率已經(jīng)明顯擴(kuò)大，特別是進(jìn)入6月，政策松綁的密集程度遠(yuǎn)超5月。

據(jù)證券時(shí)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅6月前9天，就有41地出臺(tái)了各類穩(wěn)樓市政策，其中，有4地放松限購(gòu)，有1地暫緩執(zhí)行限售政策，有6地提出購(gòu)房補(bǔ)貼，更有27地調(diào)整了公積金貸款政策，還有多地降低首付比例和下調(diào)首套房貸利率下限。

證券時(shí)報(bào)記者注意到，與以往“標(biāo)配”的降低首付比例、提高貸款最高限額相比，6月以來(lái)出臺(tái)的公積金貸款新政中，廣東的潮州和珠海、湖南邵陽(yáng)、四川資陽(yáng)、河北秦皇島等多地增加了首付提取政策，即支持本人及其直系親屬（配偶、父母、子女）提取公積金用于支付購(gòu)房首付款或購(gòu)房款，實(shí)行“一人購(gòu)房全家?guī)汀薄?/p>

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，讓直系親屬提取公積金支持買(mǎi)房，這是地方公積金政策的創(chuàng)新，為了增強(qiáng)本地居民的購(gòu)買(mǎi)力，同時(shí)讓沉淀資金更好地發(fā)揮作用。

房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，對(duì)經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。4月底以來(lái)，中央多次在經(jīng)濟(jì)相關(guān)重要會(huì)議上傳遞出穩(wěn)地產(chǎn)的重要信號(hào)。

對(duì)于一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策對(duì)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的影響，楊紅旭認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇后，才會(huì)對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤(pán)起到作用。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，從政策出臺(tái)到市場(chǎng)反彈，需要半年到一年半的傳導(dǎo)過(guò)程。但因?yàn)檫@次樓市是近幾十年最低迷的一次，就像一個(gè)重病人，他的康復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，本輪樓市政策措施的目的是降成本、提升預(yù)期、提高大家的購(gòu)買(mǎi)力等，對(duì)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，樓市政策只是一個(gè)方面，另一個(gè)方面是包括對(duì)受疫情影響嚴(yán)重行業(yè)在公積金、社保繳納方面的扶持，還包括對(duì)百姓消費(fèi)方面的扶持力度，如消費(fèi)券等，這些一攬子措施密集發(fā)布以后逐步形成政策疊加的效應(yīng)，才能讓市場(chǎng)真正好轉(zhuǎn)起來(lái)。

對(duì)于接下來(lái)的政策預(yù)期，楊紅旭認(rèn)為，樓市政策空間將會(huì)變小，因?yàn)楹芏喑鞘邢拶?gòu)、限售等方面都已經(jīng)大幅松綁了，包括公積金政策、房貸政策、購(gòu)房補(bǔ)貼等，甚至一些地方政府該出的政策基本出完了。未來(lái)強(qiáng)二線城市還有空間繼續(xù)放松，包括房貸首付比例和利率下調(diào)等，另外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的融資松綁空間還比較大。

李宇嘉進(jìn)一步指出，此前一攬子政策已經(jīng)形成了疊加效應(yīng)，5月熱點(diǎn)核心城市樓市成交已經(jīng)回升，現(xiàn)在屬于政策觀察期，不再可能大規(guī)模出刺激性的政策。在市場(chǎng)從熱點(diǎn)城市、從二手房開(kāi)始反彈的情況下，接下來(lái)要觀察市場(chǎng)回升的范圍會(huì)不會(huì)擴(kuò)大，包括非熱點(diǎn)城市、新房市場(chǎng)、剛需換房需求等是不是都能夠回升。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)了改善的跡象，說(shuō)明市場(chǎng)總體趨勢(shì)向好。6月以來(lái)，房地產(chǎn)政策更多嵌入到了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策中，相關(guān)城市已處于政策發(fā)酵和消化階段，房地產(chǎn)業(yè)底部反彈的基礎(chǔ)不斷成熟，將更好穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)。