發(fā)展保障性租賃住房是“十四五”時期住房發(fā)展的重點。自如研究院編撰的《2021中國城市租住生活藍(lán)皮書》顯示，基于我國城鎮(zhèn)化率年平均2%的增速，2030年我國住房租賃市場規(guī)模將近10萬億元。

加快發(fā)展長租房市場、推進(jìn)保障性住房建設(shè)，離不開金融支持。繼相關(guān)貸款業(yè)務(wù)和保障性租賃住房REITs之后，銀行再出新招。建設(shè)銀行（601939.SH）近日發(fā)布公告稱，擬出資設(shè)立住房租賃基金，募集規(guī)模為300億元。

中國銀行海南金融研究院高級研究員王少輝認(rèn)為，房地產(chǎn)市場具有資金密集型的特征，資金投入需求較大，特別是保障性租賃住房作為帶有一定準(zhǔn)公益性質(zhì)的項目，其回收期相對較長，對金融支持的要求更高。因此，要鼓勵引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，才能有效解決資金需求。

探索租購并舉新模式

為大力發(fā)展保障性租賃住房，住建部提出，“十四五”期間，40個重點城市將建設(shè)籌集650萬套（間）保障性租賃住房，可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。

王少輝向《中國經(jīng)營報》記者分析稱，從需求側(cè)看，1978年～2020年我國城鎮(zhèn)化率從17.9%提升到63.8%，城鎮(zhèn)人口達(dá)到9.02億人，城鎮(zhèn)化率的提升帶來大量流入大中型城市的勞動力。根據(jù)第七次人口普查結(jié)果，全國有3.76億流動人口，龐大的外來務(wù)工人員、新畢業(yè)的大學(xué)生等“新市民”群體對保障性租賃住房有很大的需求，是市場未來發(fā)展的支撐。

從供給側(cè)看，由于商品房價格高企，商業(yè)性的住房供給與新市民購買能力之間存在較大差距，商業(yè)性租賃住房市場供給對中低收入階層和新市民而言成本也相對較高，保障性租賃住房市場以相對較低的成本和價格為住房需求者提供安居之所，能夠緩解住房供需矛盾。長期看，這既是保民生的重要舉措，也對遏制房價過快上漲具有重要作用。

根據(jù)上述建設(shè)銀行公告，建設(shè)銀行認(rèn)繳299.99億元，建設(shè)銀行子公司建信信托有限責(zé)任公司下屬的全資子公司認(rèn)繳0.01億元。該基金將通過投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

實際上，為了更好地連接供需兩端，建設(shè)銀行在此次設(shè)立住房租賃基金之前，便已經(jīng)開始了相關(guān)探索。據(jù)悉，建設(shè)銀行于2018年6月成立了建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司（以下簡稱“建信住房公司”）。經(jīng)過四年多的探索，已逐步形成了“平臺+機構(gòu)+金融+租賃產(chǎn)品和服務(wù)”四位一體的綜合服務(wù)模式。

同時，建信住房公司開發(fā)了“CCB建融家園”，連接了租賃企業(yè)、中介機構(gòu)和個人房東的住房供給端和租客這一住房需求端。“CCB建融家園”包含了房源管理、合同管理、財務(wù)管理、權(quán)限管理、數(shù)據(jù)分析五大模塊，據(jù)悉，這些工作以前都是人工操作，不但繁瑣、容易出錯，且時間成本、人力成本大，不能規(guī)范管理，不利于住房供給端的公司運營。

建設(shè)銀行在其2022年半年報中提到，截至6月末，住房租賃綜合服務(wù)平臺覆蓋全國96%的地級及以上行政區(qū)，已核驗房屋1025萬套，合同備案788萬筆，為1.5萬家企業(yè)、4034萬個人房東和租客提供陽光透明的交易平臺，“CCB建融家園”長租社區(qū)已開業(yè)運營200個。

構(gòu)建全生命周期金融供給方案

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，支持保障性租賃住房市場的發(fā)展，離不開金融機構(gòu)。

“保障性租賃住房的運營模式有其特性，相關(guān)貸款一般期限較長、利率較低。過去，貸款投放主體以政策性銀行為主。”惠譽評級亞太區(qū)銀行評級董事徐雯超表示。截至2022年半年末，中國銀保監(jiān)會統(tǒng)計口徑的保障性安居工程貸款余額為6.3萬億元，商業(yè)銀行余額合計占比約三分之一，其中又以國有大型銀行為主。

王少輝總結(jié)稱，政策性銀行貸款具有利率低、期限長的特點，非常契合保障性租賃住房項目的特點，目前國家開發(fā)銀行作為政策性銀行，為保障性租賃住房提供政策性中長期貸款支持。商業(yè)銀行貸款雖然融資成本略高于政策性銀行，但具有全面的專業(yè)化服務(wù)能力和多元化的產(chǎn)品，可圍繞保障性租賃住房開發(fā)建設(shè)、裝修改造、運營管理、交易結(jié)算提供全方位的服務(wù)。

“此前，保障性租賃住房建設(shè)主要按照專項貸款形式向政策性銀行申請，商業(yè)銀行的參與度相對較低。今年2月發(fā)布的《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》（以下簡稱‘《通知》’）鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度，為保障性租賃住房建設(shè)提供了更多的資金支持。且《通知》也明確，保障性租賃住房貸款不計入房地產(chǎn)貸款集中度的統(tǒng)計口徑。”徐雯超介紹道。

王少輝同時指出，保險機構(gòu)亦可以提供資金支持?！氨Ｕ闲宰赓U住房不參與市場經(jīng)營競爭，具有租金收入低但穩(wěn)定的特點，比較符合保險資金的要求，將保險機構(gòu)納入保障性租賃住房融資渠道，可發(fā)揮國內(nèi)險資規(guī)模大等優(yōu)勢，為長租市場發(fā)展提供充足的資金供給支持。保險機構(gòu)還可發(fā)揮自身專業(yè)特點，為保障性租賃住房創(chuàng)新保險產(chǎn)品?！?/p>

“除此之外，2021年監(jiān)管方面也將保障性租賃住房納入公募REITs試點，為保障性租賃住房的發(fā)展提供了更多的金融創(chuàng)新支持手段，今年也看到數(shù)單保障性租賃住房REITs的落地?！毙祧┏嬖V記者。

今年8月31日，首批3只保障性租賃住房REITs——北京保障房REIT、深圳安居REIT和廈門安居REIT在滬深證券交易所同步上市交易，進(jìn)一步完善了保障性租賃住房市場的投融資機制，加速了保障性租賃住房市場化進(jìn)程，有利于深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，也豐富了基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品類型，為投資者提供更多元的金融產(chǎn)品。

談及下一步金融機構(gòu)在保障性租賃住房領(lǐng)域的布局方向，王少輝認(rèn)為，還應(yīng)充分關(guān)注到保障性租賃住房的需求端市場，即保障性租賃住房的主要對象——新市民、青年人等群體在安居過程中的金融需求，通過場景開發(fā)、產(chǎn)品組合營銷等為其提供全生命周期的綜合金融服務(wù)。

“金融機構(gòu)要提高專業(yè)化服務(wù)能力，健全保障性租賃住房金融服務(wù)組織架構(gòu)，有條件的可以成立專門業(yè)務(wù)部門、組建專營團(tuán)隊、打造特色支行等，深入開展市場調(diào)研，對接保障性租賃住房開發(fā)建設(shè)、購買、裝修改造、運營管理、交易結(jié)算等服務(wù)需求。另外要完善激勵考核機制，適當(dāng)提高保障性租賃住房業(yè)務(wù)的考核比重，提升基層員工積極性。” 中國銀行研究院博士后鄭忱陽補充道。