自去年下半年房地產(chǎn)市場明顯降溫以來，以去杠桿為主的樓市政策，逐漸轉(zhuǎn)向?qū)┬桦p方的合理需求進(jìn)行支持。進(jìn)入2022年，各級監(jiān)管部門的穩(wěn)樓市政策更加緊鑼密鼓地出臺，既有對剛需和改善性需求的支持，又有對房企融資緩解的改善。其中，首套房貸利率的下浮，更被認(rèn)為是行業(yè)的重要利好。

如今，這些措施的效果開始顯現(xiàn)。

6月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，房地產(chǎn)市場的多數(shù)指標(biāo)繼續(xù)低于去年同期。這也說明，整體市場的熱度仍然有待恢復(fù)。

但5月單月，房地產(chǎn)投資和銷售兩項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)明顯的環(huán)比增長。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資額環(huán)比增長14%，商品房銷售金額環(huán)比增長29.7%。此外，5月的房企到位資金情況、商品房新開工面積也有所增長。

“從近期的調(diào)研情況看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)一些積極變化?！眹医y(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉在新聞發(fā)布會上說，各項(xiàng)調(diào)控政策的完善，加之居民購房負(fù)擔(dān)降低，有利于房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)。

下行趨勢與“積極變化”

受多重因素影響，今年以來房地產(chǎn)的整體下行趨勢仍未改變。今年1—5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5.3萬億元，同比下降4.0%，降幅比前4月擴(kuò)大1.3個百分點(diǎn)。

同期，全國商品房銷售面積5.1億平方米，銷售額4.8萬億元，同比分別下降了23.6%和31.5%，降幅比1-4月份擴(kuò)大了2.7和2個百分點(diǎn)。從絕對規(guī)模來看，前5月的商品房銷售額創(chuàng)下近5年同期新低，商品房銷售面積創(chuàng)近6年同期新低。

其中，東部地區(qū)和東北地區(qū)的銷售降幅超過了平均水平，繼續(xù)成為幅度最大的兩個區(qū)域。

今年前5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金6.04萬億元，同比下降25.8%，國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款等幾項(xiàng)重要資金來源全部下降，僅占比最小的利用外資規(guī)模有所提升。

同期，房企土地購置面積同比下降45.7%，土地成交價款同比下降28.1%。

分析人士認(rèn)為，這種現(xiàn)象與今年以來行業(yè)景氣指數(shù)不佳的情況有關(guān)，考慮到去年同期樓市供需兩旺的情況，今年多項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)下滑并不意外。

但數(shù)據(jù)中仍有一些“積極變化”，主要體現(xiàn)在5月單月數(shù)據(jù)的改善。

今年5月，全國商品房銷售面積1.1億平方米，銷售額1.05萬億元，環(huán)比分別增長25.8%和29.7%。貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，新房銷售邊際改善的原因包括幾方面：一是一系列政策松綁改善了市場預(yù)期；二是央行超預(yù)期降息疊加部分城市取消認(rèn)房認(rèn)貸，有效降低了購房成本；三是限購政策放松降低了入市門檻，帶了更多的住房需求；四是限售政策放松后，次新房的集中入市能提高市場改善動力，換房需求進(jìn)入新房市場。

供應(yīng)端的數(shù)據(jù)同樣有所改善。5月，全國商品房開發(fā)投資額環(huán)比增長14%，新開工面積環(huán)比增長20%，房企購地面積環(huán)比增長了45.9%。后者雖有“兩集中”供地節(jié)奏的影響，但供應(yīng)端的改善仍然肉眼可見。

許小樂指出，除了銷售回款帶來的利好，房企融資環(huán)境的改善也對此起到了積極的作用。

按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1—5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金6.04萬億元，同比下降25.8%。但5月單月的房企到位資金規(guī)模比4月有所提升。

市場預(yù)期正在改善

樓市數(shù)據(jù)出現(xiàn)的“積極變化”，與政策端的支持密不可分。去年末，監(jiān)管部門明確，支持合理的住房需求。進(jìn)入2022年，全國多個城市出臺了“地方版”穩(wěn)樓市政策，內(nèi)容涉及調(diào)整限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、限售政策修改、鼓勵多胎家庭購房、為房企提供資金支持等方面。

其中，5月是政策出臺最密集的省份。除了90多個城市出臺了穩(wěn)樓市措施外，5月中旬，首套房貸利率迎來久違的下調(diào)，5年期LPR也從4.6%下降至4.45%。

融資政策方面，碧桂園、龍湖和美的置業(yè)被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，于5月發(fā)行人民幣公司債券。意味著民營房企融資環(huán)境正在逐漸“破冰”。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，這些措施使得城市市場情緒略有修復(fù)，訪盤量和帶看量有所提升。

但她同時指出，對于大多數(shù)城市來說，購房者置業(yè)情緒仍不佳，市場整體仍處于深度調(diào)整階段。對于大多數(shù)城市來說，市場信心的扭轉(zhuǎn)仍需要時間，市場企穩(wěn)或在下半年。

北京某大型房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，局部市場正在回溫，但這種趨勢仍然十分脆弱。一方面，穩(wěn)樓市政策尚未完全落地，或者其疊加效應(yīng)并未完全顯現(xiàn)；另一方面，居民收入預(yù)期不穩(wěn)定，也使其對購房決策產(chǎn)生疑慮。體現(xiàn)在交易端，主要表現(xiàn)為觀望情緒仍然濃厚。

好消息在于，隨著疫情逐漸得到控制，以及穩(wěn)樓市政策不斷落地，市場預(yù)期正在持續(xù)改善。

付凌暉在新聞發(fā)布會上表示，隨著房地產(chǎn)市場長效機(jī)制不斷完善，堅(jiān)持房住不炒，持續(xù)穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策，積極推進(jìn)保障房和長租房建設(shè)，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。同時，近期各地也是在加大穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策措施的實(shí)施力度，采取多種措施有效滿足居民合理住房需求。加之房地產(chǎn)中長期貸款利率下調(diào)，居民購房負(fù)擔(dān)降低，這些都有利于房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)。

他還表示，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈比較長，對相關(guān)行業(yè)的拉動比較大。隨著房地產(chǎn)市場的逐步趨穩(wěn)，相信下半年對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的作用會逐步顯現(xiàn)。 

陳文靜也指出，短期來看，5月底穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策落地，有利于市場信心和居民收入預(yù)期的穩(wěn)定。6月以來各地因城施策力度不減，熱點(diǎn)城市市場情緒進(jìn)一步改善。根據(jù)中指研究院的監(jiān)測，蘇州、成都等重點(diǎn)城市商品住宅周度成交面積整體呈上行態(tài)勢。隨著政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，這部分城市市場有望率先進(jìn)入恢復(fù)通道，對全國市場情緒的修復(fù)亦將帶來積極效應(yīng)。