一塊地定生死，拿地不是兒戲圖片  

土地是房地產(chǎn)企業(yè)的命根子。  

曾幾何時，為了一塊土地，房企之間你爭我奪，互相比著報價，催生出一個個地王。但今年以來，土地仿佛成為了燙手山芋。在近期進行的土地拍賣中，一方面，房企拿地積極性不高；另一方面，底價成交日漸增多，土地溢價率出現(xiàn)大幅下滑。  

土地價格松動了，房價會降嗎？  

拿地意愿不足  

5月30日，按照規(guī)定，這是北京市豐臺區(qū)右安門街道亞林西地塊的掛牌競買申請截止時間。  

這一地塊位于北京市南三環(huán)內，可謂寸土寸金，其建設用地面積為59541.89平方米，建筑控制規(guī)模為205252平方米，掛牌起始價為747000萬元。從位置和規(guī)模來看，這無疑應是一宗十分搶手的優(yōu)質地塊。  

然而，直到當天下午2點左右，這塊掛牌了20天的地塊才有了第一次報價。  

華潤置地開發(fā)（北京）有限公司是唯一報價方，并以747000萬元的價格將這一地塊收入囊中。  

5月底6月初，北京市開啟第二輪集中供地，共推出17塊土地，最終成交了14宗土地。從參與市場主體來看，整體積極性并不高，相比之下，國企拿地的意愿遠遠大過民營房企。  

具體來看，在14宗成交地塊中，13宗土地的買家都是華潤、葛洲壩、首開、城建等央企和北京國企，甚至包括此前一度淡出土地市場的中建系地產(chǎn)公司；只有北京市豐臺區(qū)北宮鎮(zhèn)東河沿村棚改項目這一宗土地的買家中，出現(xiàn)了民營房企龍湖集團的身影，而且還是龍湖集團與國企北京建工聯(lián)合購買。  

上海、廣州等多個城市土地市場也呈現(xiàn)出類似的趨勢。日前，上海第一輪集中供地共推出住宅用地36宗，全部成交，共獲土地出讓金834.7億元。拿地主力依舊為招商蛇口、中國鐵建、保利、中建、上海金橋（集團）有限公司等央企國企，碧桂園、大華等為數(shù)不多的民營房企有所斬獲，尤其在熱門地塊的爭奪上，鮮有民企的身影出現(xiàn)。在廣州近期的土地集中拍賣中，半數(shù)以上的土地由廣州本地國企廣州地鐵、越秀地產(chǎn)等競得。  

在蘇州土地市場，近日集中出讓了15宗住宅用地，在目前蘇州市已經(jīng)公布成交的12宗地塊中，全部為國企央企競得。其中，有10宗土地的買家都是蘇州當?shù)貒?，另外?宗地塊的買家分別是央企中國鐵建和中糧旗下的大悅城。以蘇地2022-WG-14號地為例，該地塊的買家是蘇州和恒置地有限公司，這是蘇州市相城區(qū)城投公司的子公司。  

58安居客房產(chǎn)研究院對北京、上海、廣州、蘇州、南京、鄭州等18個城市的監(jiān)測顯示，2022年1月份，國企（含央企）和民企在土地市場上各占半壁江山，此后國企的占比迅速提升，2月份為60%，5月份已接近90%。  

數(shù)據(jù)整理自58安居客房產(chǎn)研究院  

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華向中國新聞周刊表示，從今年上半年土地市場來看，民營房企拿地的積極性不高，拿地數(shù)量出現(xiàn)下滑。  

“影響民企拿地的首要因素還是資金壓力”，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對中國新聞周刊表示，一方面商品房銷量大幅下降，去化速度明顯變慢，預售資金大量減少；另一方面民企融資難度普遍大于央企、國企，從融資側并不能解決短期的償債壓力。  

而在當前，房企的債務壓力正在增大。克而瑞地產(chǎn)研究機構監(jiān)測顯示，2022年6月，將有44筆房企債券到期，合計約639億元，環(huán)比增加68.6%，又一波償債潮即將到來。  

溢價率大幅下降  

“在整體拿地積極性不高的局面下，短期而言，土地價格將有下降的動能”，鄒琳華表示。  

這首先體現(xiàn)在拿地環(huán)節(jié)，房企底價拿地在逐漸增多，溢價率、流拍率等指標也快速波動。  

在北京土地市場，在成交的14宗土地中，有7宗土地是底價成交。包括華潤置地以74.7億元底價競得北京市豐臺區(qū)亞林西地塊，金隅+北京住總聯(lián)合體以38.8億元底價競得朝陽區(qū)十八里店朝陽港一期開發(fā)地塊，中海新城+石泰集團聯(lián)合體以26.6億元底價摘得石景山區(qū)衙門口棚戶區(qū)改造地塊。這些地塊位置較好，不過并未受到追捧?？傮w看，北京14宗土地成交金額499.6億元，平均溢價率為5.35％，低于2021年上半年的6.4%。  

上海土地市場也呈現(xiàn)底價成交占比過半的趨勢。日前，上海第一輪集中供地共推出涉宅用地36宗，全部成交，共獲土地出讓金834.7億元；其中底價成交19宗，占比52.7%。  

數(shù)據(jù)整理自58安居客房產(chǎn)研究院  

58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測顯示，18個城市的平均溢價率在一年時間里出現(xiàn)大幅下滑，其中2021年7月平均溢價率為33.1%，而在2022年5月，平均溢價率僅為1.4%，這也是近一年來的最低值。  

部分城市的土地溢價率處于較低水平。蘇州平均溢價率低至3%，濟南和無錫溢價率在1%左右。  

與此同時，土地流拍數(shù)量在增多，流拍率整體在小幅提升。5月18個城市的平均流拍率達到8%，較去年5月的2.2%出現(xiàn)了小幅增長，較今年4月的7.6%也出現(xiàn)了增長。  

不過，相較于去年8月19%的流拍率及今年2月18%的流拍率，今年5月的流拍率則出現(xiàn)了下降。  

對此，張波表示，這一方面是因為地方政府主動降低土地出讓條件，國企積極拿地托市；另外則是因為一線城市集中推出優(yōu)質地塊，從而一定程度上拉低了流拍率。  

在一線城市中，深圳、上海最新一輪集中供應的地塊全部成交，北京市推出的17宗地中，有3宗地塊流拍；相比而言，二三線城市的流拍率要遠高于一線城市。濟南、南京、武漢、南昌、成都、福州等均有多宗地遭遇流拍。其中，濟南首輪出讓的29宗宅地中，有13宗遭遇流拍。  

張波表示，總體上看，房企拿地趨于理性，仍然偏好在一二線熱點城市拿地，不過，即使在一線城市，也表現(xiàn)出明顯的風險厭惡。  

克而瑞地產(chǎn)研究機構監(jiān)測顯示，5月，全國300城經(jīng)營性土地成交總建面6606萬平方米，環(huán)比下降16%；成交總金額2150億元，環(huán)比下降32%。平均樓面地價3255元/平方米，環(huán)比下跌19%，同比下跌32%。  

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊向中國新聞周刊表示，近期土地溢價率在逐漸縮小，底價成交的數(shù)量在增多，土地的價格相對穩(wěn)定，開發(fā)商應該結合自身情況去考慮土地儲備情況。  

房價會降嗎？  

隨著土地價格松動，會帶動房價下降嗎？  

對此，張波表示，房價的確會受地價影響，地價是房價的組成部分，但在當前，房價的漲跌受到多個因素的影響，目前不少熱門城市依然保持新房限價，新房價格更多會受到行政層面的管控。  

鄒琳華認為，地價下降反映的是對未來房價預期的看跌，表明開發(fā)商對未來房價不看好，對未來的市場并不看好。  

今年5月以來，樓市進入了政策密集出臺期，從中央到地方，樓市利好政策不斷，房貸利率全面下調，降低首付、減免契稅、放松限購等政策逐步落地，但市場反應仍要進一步觀察。  

6月15日，國家統(tǒng)計局公布，1—5月份，商品房銷售面積50738萬平方米，同比下降23.6%；商品房銷售額48337億元，下降31.5%。  

盡管前5個月商品房銷售面積和銷售額同比仍大幅下降，但從5月份來看，商品房銷售面積和銷售額環(huán)比分別上漲了25.8%、29.7%。  

機構監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份30個監(jiān)測城市成交面積為1318萬平方米，環(huán)比上升4%，同比下降59%。其中，一線城市環(huán)比下降22%，同比回落50%；26個二三線城市出現(xiàn)了反彈，其成交面積環(huán)比增長9%，但同比仍下降60%。  

對此，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉表示，整體來看，房地產(chǎn)市場今年以來處于下行態(tài)勢；從近期的調研情況看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)一些積極變化。  

6月16日，國家統(tǒng)計局公布，5月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市有43個，比上月減少4個；二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市有53個，比上月增加3個。  

國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶對此表示，2022年5月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體延續(xù)降勢，但降勢趨緩。  

馮俊指出，隨著各個方面的政策密集出臺，這種綜合效應會使得房地產(chǎn)市場的需求不足情況、需求低迷情況得到很大改善。同時各方面政策出臺，使得行業(yè)流動性風險得到很大的緩解。  

“現(xiàn)在整體房價出現(xiàn)了較大的下跌，進一步下跌的空間不是太大”，馮俊表示，一是土地等剛性成本使得房價很難有繼續(xù)大跌的空間；二是目前市場已經(jīng)逐步有所恢復。  

張波表示，6、7、8這三個月是值得市場各方關注的窗口期，國內市場的分化還將持續(xù)，購買力不足的城市未來依然面臨房價下調的壓力。  

“樓市的復蘇需要一個過程，市場不會快速反彈”，鄒琳華表示，從經(jīng)濟面看，疫后經(jīng)濟復蘇對樓市影響較大，在經(jīng)濟下行壓力下，人們對收入增長有所擔心，消費的欲望就會減弱；從政策面看，應該繼續(xù)給予樓市政策支持，取消或調整過時及不合理的政策。目前的政策傾向，整體上有利于剛需釋放，投資投機者則要保持謹慎。