為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，已有多地政府部門鼓勵或直接出手回購當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐贩?。連日來，一則“蘇州市政府部門擬定向回購部分新房項目”的消息再次受到廣泛關(guān)注。10月12日，新京報記者從蘇州市人民政府相關(guān)人士處了解到，此事基本屬實，但未確定收購房源的用途。

在業(yè)內(nèi)人士看來，此類政策總體上對于提振樓市行情、加快房企資金回籠、擴(kuò)充保障房房源等都有全方位的效應(yīng)，但是，“政府直接回購”的方式在落地時仍面臨財政壓力較大等問題。

近日，一則“蘇州市政府部門擬定向回購部分新房項目”的消息受到廣泛關(guān)注。資料圖片

蘇州擬回購1萬套新房

根據(jù)上述近日廣為流傳的一份蘇州市政府部門擬“定向回購部分新房項目”專家會議紀(jì)要顯示，蘇州擬對6個區(qū)及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房。

新京報記者從蘇州部分樓盤及多位業(yè)內(nèi)人士處了解到，相關(guān)部門確實正在回購蘇州一些樓盤房源，有的樓盤已經(jīng)被全盤收購，無對外在售的房源。

為了核實該消息是否屬實，10月12日，新京報記者與蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局取得聯(lián)系，相關(guān)工作人員表示不清楚相關(guān)事宜。當(dāng)天，記者又以房地產(chǎn)開發(fā)商身份多次與蘇州市人民政府相關(guān)處室取得聯(lián)系，工作人員向記者表示，“確實有定向回購部分新房項目的會議紀(jì)要，但具體操作情況會安排住建局進(jìn)一步說明?！?/p>

“實際上，蘇州在今年9月份就推出了政府回購房源的舉措。三季度樓市持續(xù)低迷，出臺此類政策確實可以提振樓市，有利于進(jìn)一步去庫存?！碧K州當(dāng)?shù)匾晃恢薪槿耸肯蛴浾呓榻B，“此次蘇州政府方面回購的房源是否作為人才房或保障房尚無明確定論，但可以確定的是，目前政府回購的房源基本都是有國企或本區(qū)域城投入股、操盤的項目。”

多地鼓勵回購新建商品房

事實上，蘇州此舉并非首創(chuàng)。新京報記者梳理發(fā)現(xiàn)，在蘇州之前，就有多個地方政府表態(tài)鼓勵國有企業(yè)批量購入新建商品房，其中包括鄭州、濟(jì)南、邯鄲磁縣等多地。

比如，7月下旬，鄭州發(fā)布消息，針對已經(jīng)建成或即將建成，但銷售困難、大量積壓房企資金的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房項目，通過政府購買現(xiàn)房作為安置房，提高存量房去化率。9月5日，濟(jì)南市國資委在官網(wǎng)發(fā)文，提及濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)將在全市收購3000套商品房用于租賃儲備住房，項目資金來源為自籌資金。隨后在9月24日，新疆阿勒泰地區(qū)行政公署發(fā)布“房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展十五條”提到，鼓勵國有企業(yè)收購市場房源用于保障性住房，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫存商品房投入保障性租賃住房市場。

部分地區(qū)鼓勵回購商品房情況列表

表格內(nèi)容由新京報記者根據(jù)公開信息整理

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，三季度以來，已有多城出臺鼓勵回購商品房相關(guān)的政策，“政府部門定向回購的方式在緩解企業(yè)資金壓力方面有一定效果，但對地方政府財政支出亦會產(chǎn)生一定壓力?！?/p>

而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從目前來看，“政府直接回購房產(chǎn)”都只處于政策層面，因為落地難度較大，涉及如何定價、如何選擇房源等很多問題，而且大部分是作為保障房、人才房，如果按照市場價成交，政府壓力將會很大。由此來看，鼓勵企業(yè)批量購入新建商品房或?qū)⒊蔀橹髁鳌?/p>

業(yè)內(nèi)：有助于提振樓市行情

不過，值得注意的是，從目前的成交數(shù)據(jù)來看，在政府鼓勵或直接出手回購商品房的城市中，部分城市出現(xiàn)成交量“應(yīng)聲而漲”的現(xiàn)象。

據(jù)克而瑞蘇州房產(chǎn)測評統(tǒng)計，蘇州大市（含四縣市）2022年9月商品住宅供應(yīng)面積為118.82萬平方米，環(huán)比增加39.10%，同比減少49.59%；成交面積為216.77萬平方米，環(huán)比增加77.38%，同比增加55.27%。但這并非市場真實的成交表現(xiàn)，而是由于政府回購房源的集中網(wǎng)簽備案造成。

克而瑞蘇州房產(chǎn)測評認(rèn)為，蘇州大市9月份真實的市場成交量和8月幾乎是差不多的，所以即使在政策端利好不斷釋放之下，蘇州樓市并沒有呈現(xiàn)明顯的上行態(tài)勢，市場恢復(fù)還需要一個較長的過程。價格方面，9月蘇州大市的成交均價23193元/平方米，環(huán)比上漲7.06%，同比上漲9.34%，基本屬于結(jié)構(gòu)化調(diào)整。當(dāng)下，蘇州樓市眾多樓盤正采取打折優(yōu)惠措施來以價換量，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計這種優(yōu)惠力度或?qū)⒊掷m(xù)。

另外，從鄭州、濟(jì)南樓市成交情況來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月，鄭州商品住宅成交面積61萬平方米，環(huán)比上漲71%，同比下降4%；濟(jì)南商品住宅成交面積59萬平方米，環(huán)比上漲2%，同比下降12%。而該兩個城市前9個月商品住宅成交面積同比降幅分別為31%和38%。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，客觀看待政府回購商品房的現(xiàn)象，對于理解政策操作和市場影響等都有積極的作用，“地方政府近期出現(xiàn)了回購新房項目的操作，既實現(xiàn)了去庫存的導(dǎo)向，也有助于對保障房等房源籌集提供支持。此類收購使得統(tǒng)計層面的交易數(shù)據(jù)拉升，需要客觀看待各地因政府回購而導(dǎo)致的交易數(shù)據(jù)拉升現(xiàn)象?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)表示，作為新一線城市蘇州及二線城市鄭州、濟(jì)南，進(jìn)行類似回購商品房的操作，客觀上可以說明此類城市房源庫存壓力較大，也需要通過此類回購來化解商品房庫存和房企銷售壓力。從該政策工具看，今年很多地區(qū)都在落實和實施，各地要積極做好宣傳，防范購房者誤解。此類政策總體上對提振樓市行情、加快房企資金回籠、為政府層面擴(kuò)充保障房房源等都有全方位的效應(yīng)。