經(jīng)歷停工、停產(chǎn)的谷底后，上海重點(diǎn)園區(qū)企業(yè)基本全面復(fù)工。在其他企業(yè)生產(chǎn)線拉滿，爭(zhēng)分奪秒追進(jìn)度之時(shí)，部分房企卻在忙著給總部“搬家”。

兩年前，在“地產(chǎn)圈”，上海還是房企總部偏愛(ài)的對(duì)象。許多企業(yè)將上海作為“立足大本營(yíng)，走向全國(guó)化”的起點(diǎn)和沖擊千億規(guī)模、走向上市道路的通道，把總部搬遷至此。2019年是房企總部集中涌入上海的巔峰期。這一年，在克而瑞房企銷售榜單中，top50房企里有14家總部在上海，其中包括新城控股、世茂集團(tuán)、陽(yáng)光城、中梁控股、融信集團(tuán)、祥生控股、新力控股等。公開(kāi)報(bào)道顯示，一度有超過(guò)40家房企將總部設(shè)置在上海虹橋，其中的申虹路甚至有“地產(chǎn)一條街”之稱。

然而經(jīng)歷近3年的疫情沖擊和房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，上海虹橋“地產(chǎn)一條街”早已不復(fù)往日輝煌。不到一年時(shí)間，已經(jīng)有包括藍(lán)光發(fā)展、奧山集團(tuán)、中庚集團(tuán)等多家企業(yè)被指總部“出走”上海。近期，祥生控股、弘陽(yáng)集團(tuán)等也相繼被曝出已經(jīng)將總部搬回大本營(yíng)。

上海往事：高速發(fā)展的時(shí)代

作為一個(gè)充滿傳奇的城市，上海不僅擁有一流資源、前沿信息，更承載著許多人的光榮與夢(mèng)想。根據(jù)全國(guó)第七次人口普查結(jié)果，在上海2487萬(wàn)常駐人口中，外省市來(lái)滬常駐人口占比達(dá)到42.1%，平均每年增加超15萬(wàn)人。

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“黃金時(shí)代”，上海是房企總部遷移熱衷的目的地。2000年，閩系房企世茂集團(tuán)率先將總部遷至上海，開(kāi)啟全國(guó)化進(jìn)程并順利登上資本市場(chǎng)，進(jìn)入快速擴(kuò)張期，先后于2017年、2019年進(jìn)入房企千億、兩千億“俱樂(lè)部”。陽(yáng)光城的高光時(shí)刻同樣發(fā)生在將總部搬至上海之后，2012年-2020年其合約銷售額由20億增長(zhǎng)至2180億，增長(zhǎng)超百倍。旭輝集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、新城控股也是較早一批將總部搬至上海的房企。

他們的“成功路徑”，吸引了更多企業(yè)的到來(lái)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年-2019年包括中梁控股、融信集團(tuán)、正榮集團(tuán)、中駿集團(tuán)、新力地產(chǎn)、祥生控股、弘陽(yáng)地產(chǎn)等在內(nèi)的22家房企將總部搬遷至上海。在上海，他們中的不少成員跨越千億門檻，被譽(yù)為“行業(yè)黑馬”。如果問(wèn)當(dāng)時(shí)為什么選擇將總部遷移至上?；蛘咴O(shè)立雙總部？企業(yè)的答案多數(shù)與弘陽(yáng)地產(chǎn)一致——出于業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。

2019年2月14日，弘陽(yáng)地產(chǎn)發(fā)布公告宣布啟用上?？偛俊Ｄ菚r(shí)候的弘陽(yáng)地產(chǎn)上市剛過(guò)半年，合約銷售額快速增長(zhǎng)，需要更多資金擴(kuò)充規(guī)模。相較于南京，金融機(jī)構(gòu)總部更多、融資渠道更廣泛的上海給弘陽(yáng)帶來(lái)更多融資機(jī)會(huì)。截至2019年末，弘陽(yáng)地產(chǎn)總借貸約為人民幣294.5億，其中優(yōu)先票據(jù)約為人民幣92.7億，同比增加約257.9%。

在弘陽(yáng)地產(chǎn)準(zhǔn)備“遷都”之時(shí)，280公里外的杭州，將總部從諸暨搬來(lái)的祥生控股已經(jīng)不滿足于“立足杭州，生輝上海，深耕蘇浙皖，輻射全國(guó)”的城市布局。2019年，依托上海經(jīng)濟(jì)中心的市場(chǎng)地位，祥生控股上海職能中心正式運(yùn)行。2020年，祥生控股在港交所主板上市，成為當(dāng)年唯一“一表過(guò)聆訊”的新上市房企，補(bǔ)齊當(dāng)時(shí)TOP30房企上市的最后一塊拼圖。

撤退：為“活下去”

時(shí)過(guò)境遷，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，“高周轉(zhuǎn)”埋下的“禍根”被翻到臺(tái)前，不斷有房企被曝出債務(wù)違約、盈利能力下降、資金鏈吃緊。在上海虹橋的咖啡廳里，不同房企員工約著一起喝咖啡、互換信息的身影已鮮少再見(jiàn)。

整個(gè)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入低谷期，也許正如中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜所說(shuō)，收縮戰(zhàn)線、壓縮管理成本和人工成本以保證“活下去”成了房企的第一要義。將總部遷回大本營(yíng)成為一些房企的選擇。2021年，率先暴雷的藍(lán)光發(fā)展將總部遷回成都，多次沖擊上市不利的奧山集團(tuán)回到了武漢，錦藝置業(yè)“返鄉(xiāng)”鄭州，中庚集團(tuán)回歸福建。

近日，祥生控股和弘陽(yáng)地產(chǎn)相繼結(jié)束“雙總部”戰(zhàn)略，將總部職能從上海撤離。對(duì)于此次總部調(diào)整的動(dòng)作，弘陽(yáng)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)記者稱，上海總部部分職能部門將轉(zhuǎn)移至南京，是為了更有利于現(xiàn)階段業(yè)務(wù)開(kāi)展。弘陽(yáng)地產(chǎn)一直就是江蘇本土房企，總部的注冊(cè)地也一直在南京。目前，公司的重心在南京大本營(yíng)。祥生控股相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)則表示，公司一直是杭州、上海雙總部戰(zhàn)略，兩地有不同職能規(guī)劃。本次祥生控股將上海的職能中心轉(zhuǎn)移到杭州，并做到雙總部合二為一、統(tǒng)一管理，是提升企業(yè)對(duì)市場(chǎng)敏感度與快速反應(yīng)能力的重要舉措。在祥生控股看來(lái)，通過(guò)職能中心的調(diào)整，公司總部管理人員可以進(jìn)一步下沉一線，躬身入局。

而在柏文喜看來(lái)，房企總部搬離上海主要與房地產(chǎn)行業(yè)下行、市場(chǎng)走低、企業(yè)發(fā)展陷入困境有關(guān)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為60404億元，同比下降25.8%。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前5月商品房銷售回款28926億元，同比下降35.9%。

從房企業(yè)績(jī)看，“出走”上海的房企表現(xiàn)多數(shù)不盡如人意。以祥生控股為例，今年前5月祥生控股實(shí)現(xiàn)合約銷售額133.71億元，同比去年下降66.36%。在今年3月21日，祥生控股發(fā)布公告稱，有一筆到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)展期后，仍未能在寬限期內(nèi)支付美元債利息1200萬(wàn)美元，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。4月4日，祥生控股再發(fā)公告，2022年到期的2億美元10.5%優(yōu)先票據(jù)觸發(fā)交叉違約。而根據(jù)5月23日發(fā)布的年報(bào)顯示，祥生控股已經(jīng)有優(yōu)先票據(jù)及計(jì)息銀行及其他借款合共人民幣81.35億元已違約或交叉違約，并須按要求支付。此外，截至2021年底，祥生控股的銀行及其他借款總額、優(yōu)先票據(jù)及公司債券約343.86億元，其中172.48億元將于未來(lái)12個(gè)月內(nèi)到期償還，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為29.32億元，短期內(nèi)資金缺口超百億。

下一步：鞏固大本營(yíng)

柏文喜表示，本次房企回到本地后可以在調(diào)整和收縮原來(lái)全國(guó)化快速發(fā)展的規(guī)劃基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)而立足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)做實(shí)做精做專，成為區(qū)域性的龍頭企業(yè)也可以實(shí)現(xiàn)較好的生存與發(fā)展。

結(jié)束雙總部戰(zhàn)略，祥生控股相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司會(huì)始終貫徹推行“1+1+X”（第一個(gè)“1”代表浙江省，第二個(gè)“1”代表泛長(zhǎng)三角區(qū)域，而“X”則代表著其他具高增長(zhǎng)潛力的城市）的投資發(fā)展策略。在此基礎(chǔ)上，祥生控股將充分把握發(fā)展機(jī)遇，持續(xù)深入布局，提升市場(chǎng)份額，進(jìn)一步鞏固其在浙江省及泛長(zhǎng)三角區(qū)域的市場(chǎng)領(lǐng)先地位。

在祥生控股的2081萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備中，浙江、泛長(zhǎng)三角及其他地區(qū)，土儲(chǔ)占比分別為 50.3%、37.2%及 12.5%。上述負(fù)責(zé)人透露，接下來(lái)，祥生控股集團(tuán)將繼續(xù)堅(jiān)持量入為出的經(jīng)營(yíng)策略，堅(jiān)定穩(wěn)健投資和城市深耕，進(jìn)一步提高土儲(chǔ)擴(kuò)張的精準(zhǔn)性。

從弘陽(yáng)地產(chǎn)2021年的業(yè)績(jī)看，其872.2億元的合約銷售額中74.4%來(lái)自長(zhǎng)三角區(qū)域，尤其在大本營(yíng)江蘇更是穩(wěn)居銷售領(lǐng)先地位。弘陽(yáng)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將貼近一線的核心業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至南京，是當(dāng)下最適合弘陽(yáng)發(fā)展的調(diào)整。大江蘇區(qū)域一直是弘陽(yáng)的業(yè)務(wù)重心。據(jù)介紹，下半年，弘陽(yáng)地產(chǎn)將把握好機(jī)遇，積極銷售，大力促回款，盡全力保障品質(zhì)交付，不負(fù)業(yè)主期待?！皯?zhàn)無(wú)定法，因時(shí)而定”，在弘陽(yáng)地產(chǎn)看來(lái)，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略非一成不變，根據(jù)市場(chǎng)需要，積極擁抱變化，方能走得長(zhǎng)遠(yuǎn)。

“房企集中進(jìn)出上海，反映出行業(yè)形勢(shì)的變化與房企的戰(zhàn)略調(diào)整與收縮?！痹跇I(yè)內(nèi)人士看來(lái)，無(wú)論是在上海設(shè)立還是撤銷總部，都是各企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展變化及自身發(fā)展需要做出的決定。

現(xiàn)在“撤出”并不意味著之后不會(huì)“再見(jiàn)”。柏文喜認(rèn)為，上海占據(jù)著中外經(jīng)濟(jì)交流的高地，這座城市在動(dòng)態(tài)發(fā)展與調(diào)整中，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、優(yōu)勢(shì)始終沒(méi)有變化，對(duì)企業(yè)總部的吸引力并未減弱。在他看來(lái)，如果房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)得以回暖，部分企業(yè)在行業(yè)調(diào)整中發(fā)展迅猛并再次將全國(guó)化作為戰(zhàn)略性目標(biāo)，未來(lái)還會(huì)有房企有意愿將總部搬遷至上海。