銷售回款和處置資產(chǎn)的資金回籠是房企過(guò)冬的最佳方式。

難再借新還舊的房企，面臨即將到期的巨量債務(wù)壓力。

綜合多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告來(lái)看，2022年房企總體到期債務(wù)超6000億元?？硕鹧芯恐行母赋?，今年3月、4月、6月，房企的單月到期債務(wù)規(guī)模均逾600億元。

債務(wù)大量到期的同時(shí)，房企融資渠道依然狹窄，原本依靠借新還舊的常規(guī)資金操作路徑已走不通。這讓不少房企在熬過(guò)了2021年之后，依然面臨較嚴(yán)峻的資金壓力。

房企違約數(shù)量猛增

2022年至今剛過(guò)2個(gè)月，一些房企先后走上了尋求展期、要約交換，乃至實(shí)質(zhì)性違約的道路。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，近幾年來(lái)房企境內(nèi)債違約規(guī)模呈增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2021年房企境內(nèi)信用債違約數(shù)量為52只，約是2020年的3.5倍。

美元債方面，據(jù)安信證券發(fā)布的固收?qǐng)?bào)告，截至2021年末，共有14家房企的26只美元債發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約，違約金額合計(jì)86.5億美元，其中2021年違約債券金額合計(jì)逾60億美元。

3月份，房企將迎來(lái)今年以來(lái)首個(gè)債務(wù)集中到期的節(jié)點(diǎn)，在監(jiān)管去杠桿的趨勢(shì)下，壓頂?shù)膫鶆?wù)或?qū)⒊蔀槠D巨的考驗(yàn)。

數(shù)據(jù)顯示，2022年3~6月，170家房企共有162.2億美元存量債到期，人民幣債則共有781.9億元債券到期，合計(jì)共約人民幣1809億元債券到期。

另安信證券統(tǒng)計(jì)顯示，2022年全年共有6806.2億元地產(chǎn)債到期，每個(gè)季度的到期規(guī)模分別為1741.2億元、1785.3億元、2037.3億元、1242.4億元，前三季度到期壓力明顯較大。

境內(nèi)債方面，上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年，民營(yíng)房企全年共有2300.1億元地產(chǎn)債到期，第三季度為民企地產(chǎn)債到期小高峰，共有748.3億元到期，第一季度、第二季度到期量也均保持在550億元左右的規(guī)模；而國(guó)企地產(chǎn)債全年到期規(guī)模則為1246.4億元。

細(xì)分到具體房企來(lái)看，2022年，包括龍光、融創(chuàng)、首開(kāi)股份、富力地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)的年內(nèi)境內(nèi)債到期規(guī)模在90億元以上，金地、新城、融信、金科、合景泰富、世茂股份等公司的到期規(guī)模在50億元以上。

在境外債方面，2022年民營(yíng)房企共有416.6億美元到期，前三季度到期壓力相對(duì)較大，均在110億美元左右；國(guó)企地產(chǎn)美元債全年到期量?jī)H為80.1億美元。

細(xì)分到房企，剔除已違約的房企，約有12家房企2022年到期規(guī)模在10億美元以上，其中，綠地的年內(nèi)到期規(guī)模在20億美元以上，而富力、融信、融創(chuàng)、合景泰富、碧桂園、雅居樂(lè)、世茂集團(tuán)等在內(nèi)的房企，年內(nèi)到期美元債均在10億美元以上。

在當(dāng)前境外投資者信心不足的情況下，房企境內(nèi)外債券再循環(huán)融資難度較大，需動(dòng)用自有資金進(jìn)行償債。

往年來(lái)看，1月份是房企發(fā)債小高峰，2019~2021年的1月房企發(fā)債量均超過(guò)千億元。但今年，該數(shù)據(jù)明顯縮水，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，今年1月房企的發(fā)債規(guī)模不足500億元，同比大幅下降63%。2月截至18日，100家典型房企發(fā)債約為150億元，房企發(fā)債規(guī)模仍處于較低位置。

另?yè)?jù)光大證券2月26日的一份研報(bào)，境內(nèi)債方面，民企地產(chǎn)債自2020年8月的“三道紅線”以來(lái)，便持續(xù)表現(xiàn)為凈償還狀態(tài)。2021年至今僅4月、6月凈融資為正，其余月份均為負(fù)，2022年以來(lái)也已連續(xù)兩個(gè)月凈償還，民企地產(chǎn)的債券融資渠道仍未修復(fù)。

可動(dòng)用資金規(guī)模大減

融資流入保持收緊態(tài)勢(shì)的同時(shí)，房企銷售回款狀態(tài)依然低迷。

陽(yáng)光城在2月中旬的一則公告中明確表示，公司在2021年度全年的銷售金額同比減少16%，“銷售規(guī)模的下降直接導(dǎo)致了公司的回款規(guī)模不及預(yù)期，從源頭端影響了公司現(xiàn)金回流”。

正榮在日前的投資者交流會(huì)上，復(fù)盤前兩個(gè)月現(xiàn)金收支與此前預(yù)期相差頗大的原因時(shí)，亦曾提及，1、2月的整體銷售不及預(yù)期，其中1月單月的全口徑同比下降30%。

除此之外，房企當(dāng)前共同面臨的另一大問(wèn)題是，地方為了“保交付”而加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目預(yù)售資金的監(jiān)管，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大部分的現(xiàn)金流和貨幣資金沉淀在子公司項(xiàng)目層面，回流到集團(tuán)層面的貨幣資金量較低。

據(jù)標(biāo)普信評(píng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2021年6月末，其覆蓋的116家樣本房企母公司層面貨幣資金僅占合并口徑總計(jì)的16%左右。這也正是近來(lái)不少房企在談及資金狀況時(shí)，都會(huì)提及的一點(diǎn)。

陽(yáng)光城表示，“實(shí)操中可靈活動(dòng)用資金占賬面資金比例不足1%，回籠至集團(tuán)層面難度極大，公司可自由動(dòng)用貨幣資金基本枯竭”。

近期在尋求年內(nèi)到期債券展期的正榮地產(chǎn)，在2月23日的投資者交流會(huì)上明確表示，旗下項(xiàng)目多數(shù)銷售資金都無(wú)法流至集團(tuán)層面。

近期，各地對(duì)包括房貸利率、首付比例等政策進(jìn)行了一定程度的放松，高層亦針對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管下發(fā)了文件，這一系列政策反映出了監(jiān)管層對(duì)保證行業(yè)健康發(fā)展的態(tài)度，但部分民營(yíng)房企在過(guò)去幾年累積起來(lái)的巨額債務(wù)，短期內(nèi)難以看到化解的有效辦法。

對(duì)于未來(lái)幾個(gè)月部分房企的資金面走勢(shì)，有從事高收益?zhèn)顿Y的人士表達(dá)了并不太樂(lè)觀的態(tài)度。他向第一財(cái)經(jīng)記者表示，即便當(dāng)前市場(chǎng)銷售環(huán)比有所回暖，但“債務(wù)的兌付是剛性的，銷售下滑三成還是五成，并沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別，也不會(huì)像股票市場(chǎng)能夠得到即時(shí)修復(fù)，除非市場(chǎng)能恢復(fù)到去年上半年的狀態(tài)，否則風(fēng)險(xiǎn)還是會(huì)持續(xù)暴露”。

克而瑞研究中心評(píng)論稱，對(duì)于這部分房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在只有實(shí)打?qū)嵉匿N售回款以及處理手上的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲得資金的回籠，才是度過(guò)這一輪考驗(yàn)的最好方式。