廣州老牌房企天譽置業(yè)(控股)有限公司 （簡稱“天譽置業(yè)”，股票代碼00059.HK）的債務(wù)違約危機正越演越烈。

6月27日早間，天譽置業(yè)公告，因流動性問題，公司旗下一筆抵押借款未償還本金3.4億港元及利息，在寬限期之后仍未進行支付。即這筆借款已構(gòu)成違約事件，天譽置業(yè)還稱，若公司其他境外融資安排的相關(guān)債券人提出加速清償，則公司的其他境外債務(wù)也將觸發(fā)交叉違約條款。往期公告顯示，在6月15日時天譽置業(yè)就曾宣布，公司可能無法償還合計約2.8億美元的兩筆優(yōu)先票據(jù)。

去年凈利虧損、今年融資仍艱難，僅截止2021年末，天譽置業(yè)的短債資金缺口就已高達54億元。為了推進旗下舊改項目，天譽置業(yè)只能“舉債”，去獲取年利率高達14.8%的貸款。只是，對于資金鏈承壓且已發(fā)生違約事件的天譽置業(yè)來說，這等回報周期過長的項目，或仍是“遠水解不了近渴”。

3.4億港元借款已實質(zhì)性違約

這筆抵押借款由天譽置業(yè)從一家在港金融機構(gòu)處貸出，未償還本金為3.4億港元，折合人民幣約為2.89億元。公告顯示，天譽置業(yè)也曾對這筆借款提出展期計劃，具體的展期條款等內(nèi)容公告則未披露。但在寬期限后，天譽置業(yè)的展期方案卻未獲得前述機構(gòu)的批準。加之天譽置業(yè)也未按期對這筆借款的所有未償還本金及利息進行付款，由此，這筆借款最終還是發(fā)生了違約事件。

天譽置業(yè)稱，目前公司仍在與機構(gòu)持續(xù)溝通，以達成解決方案；截止公告日，這一機構(gòu)也未采取任何強制行動。不過，天譽置業(yè)也表示，這筆借款的違約，或也將觸及公司其他債務(wù)的交叉違約條款，公司將評估事件對公司業(yè)務(wù)發(fā)展及財務(wù)狀況的影響。

天譽置業(yè)的債務(wù)問題，此前就已顯露。此前的6月15日，天譽置業(yè)曾公告，擬就兩筆臨期優(yōu)先票據(jù)的兌付與債券人協(xié)商解決方案。其中一筆優(yōu)先票據(jù)票面利率為13%，本息到期日均為7月8日，屆時天譽置業(yè)需償還剩余本金2.47億美元及利息1605.5萬美元(有30天寬限期支付利息)。另一筆優(yōu)先票據(jù)的票面利率同樣為13%，截止公告日，尚未償還本金為2.92億美元，將于2023年12月16日到期；但6月16日和12月16日為這筆票據(jù)的付息日，天譽置業(yè)需分別需支付利息為1898萬美元。

按照天譽置業(yè)的說法，若公司未能履行到期債務(wù)的義務(wù)，且未與票據(jù)持有人達成解決方案，可能引發(fā)債務(wù)交叉違約。事實上，在天譽置業(yè)6月15日發(fā)布公告時，這兩筆優(yōu)先票據(jù)其中一筆還未到期，另一筆需支付的1898萬美元利息也仍在寬限期。這種情況下，天譽置業(yè)卻官宣擬與票據(jù)持有人溝通解決方案，這一舉動也由此被稱為“預(yù)告式違約”。

截止目前，天譽置業(yè)還未出現(xiàn)美元債違約事件。但3.4億港元的這筆借款在寬限期后仍未償還，確已構(gòu)成違約事件。

2.82億美元債年內(nèi)將到期

天譽置業(yè)的債務(wù)有多少呢？最新一期財報顯示，截至2021年末，天譽置業(yè)的借貸總規(guī)模為114.76億元，其中一年內(nèi)需償還的短期借款為67.77億元。但同期，天譽置業(yè)賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為13.31億元（已剔除受限制現(xiàn)金28.8億元），即覆蓋前述短債也尚有54.46億元的資金缺口。

天譽置業(yè)的財報中還提及，截止2021年末，公司旗下的若干投資物業(yè)、自用物業(yè)、若干附屬公司股權(quán)等用作抵押以獲得融資，這類抵押未償還結(jié)余總額約為82.03億元。截止2021年末，天譽置業(yè)凈負債率為58.2%。但剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為81.7%，現(xiàn)金短債比0.2，仍未達標監(jiān)管要求。按照“三道紅線”相關(guān)規(guī)定，天譽置業(yè)被列為“橙檔”房企，有息負債規(guī)模年增速規(guī)模不得超過5%。

市場進入深度調(diào)整期后，2021年上市房企業(yè)績普遍不佳。天譽置業(yè)的盈利能力也出現(xiàn)了顯著的下滑，近六年來首現(xiàn)營收凈利“雙降”。

2021年，天譽置業(yè)實現(xiàn)總營業(yè)收入76.7億元，同比下降0.83%；凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧2.84億元，同比下降129.9%。今年以來，天譽置業(yè)并未單獨披露過銷售業(yè)績，僅在前述6月15日的公告中，其披露了公司少量的銷售數(shù)據(jù)：前5個月合同銷售認購金額同比下滑63%。而看融資板塊，天譽置業(yè)的融資成本也較高。2021年的加權(quán)平均年度借貸成本達11.4%，而億翰智庫統(tǒng)計的同期39家樣本房企的平均融資成本卻僅為5.81%。據(jù)披露的融資數(shù)據(jù)，截止最新，天譽置業(yè)共存續(xù)12只境外債券，對應(yīng)年限0.03年-11.39年，票面利率0.1%-13%。其中，在今年年內(nèi)將到期的部分，正是6月15日公告中提及的兩筆，對于的兌付規(guī)模為2.82億美元，折合人民幣約為18.87億元；余下11筆境外債券，對應(yīng)的總規(guī)模約為43.71億元。

天譽置業(yè)現(xiàn)存12筆美元債

天譽置業(yè)已在6月15日的公告中表示，對今年要兌付的部分將溝通解決方案。截止目前，并無相關(guān)公告。

整體來看，天譽置業(yè)年內(nèi)需兌付的部分占債券總規(guī)模的比例并不高，確實其當(dāng)前最大的經(jīng)營難題。多位業(yè)內(nèi)人士在接受搜狐財經(jīng)采訪時表示，參考此前中資房企常規(guī)的債務(wù)處置方式來看，尋求展期或是天譽置業(yè)接下來比較可能的選擇。如一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士就指出，“比較棘手的今年的兩筆利率較高，其余的債券利率很低，年限也很長，直接整體重組不劃算?！辈贿^，其也指出，從3.4億港元借款展期方案未獲通過來看，同樣也要考慮美元債展期無法通過的風(fēng)險。

支付14.8%年利率成本為舊改項目融資

事實上，天譽置業(yè)最近剛以較高的成本獲得一筆新融資。只是，融資所得均用于旗下一項目的建設(shè)。

6月13日，天譽置業(yè)曾公告，旗下子公司天譽譽浚與從事投資活動的廣州融悅簽訂貸款協(xié)議，計劃以14.8%的年利率獲得融資不超過5億元，專門用于天譽置業(yè)旗下廣州鳳尾村項目的開發(fā)建設(shè)。14.8%的年利率，已遠超天譽置業(yè)2021年的平均融資成本，也遠超天譽置業(yè)可查詢到的已有境外融資的利率水平。協(xié)議的條款對天譽置業(yè)來說也很嚴苛，還款方式為自提款之日起60個月內(nèi)；另自首次提款之日起24個月內(nèi)，有超過1.4億元的貸款，廣州融悅有權(quán)要求提前償還。同時，廣州融悅還可以1.4億元購買項目公司51%股權(quán)，用該對價來以等額方式抵消未償還貸款金額。若廣州融悅行使這一權(quán)力，則天譽置業(yè)在項目公司的實際股權(quán)將從77.60%直接減少至38.02%。

天譽置業(yè)披露，鳳尾村舊改項目位于黃埔區(qū)知識城北部，2020年公司由鳳尾村經(jīng)濟聯(lián)合社確定引入為合作企業(yè)。項目整體包括拆遷安置金額在內(nèi)的總投資規(guī)模約88億元，規(guī)劃總建筑面積193.9萬平方米，預(yù)計竣工時間為2024年至2027年。天譽置業(yè)對該項目頗為重視，其在2021年年報中也曾寫到，今年年初，其采取了決定性的收縮業(yè)務(wù)策略，暫停所有土地收購和投資，集中資源推動廣州鳳尾村約200萬平方米城市更新項目。

天譽置業(yè)在百強房企中并不知名，卻是已立業(yè)26年的老牌房企，2006年借殼人人控股完成港股上市，屬于典型的廣州起家、聚焦大灣區(qū)的房企。

不過，近年來天譽置業(yè)的擴張步伐已有所放緩。2019年-2021年，財報披露的天譽置業(yè)位于大灣區(qū)、南寧、昆明等地的總潛在土地儲備面積分別為1926萬平方米、1770萬平方米、1770萬平方米，整體并無明顯增長。從業(yè)務(wù)方向來說，天譽置業(yè)也屬于押注舊改的典型房企。在其官方公告中，還曾提及，要“推進廣州其他約470萬平方米的城市更新項目落地”。可大致估算，天譽置業(yè)或僅在廣州的舊改項目面積就至少有約670萬平方米，對照截止2021年末公司全部項目提供的總計建筑面積1530萬平方米來看，占比約為43.79%。

舊改項目最顯著的一個特征便是可低成本獲取土地，但開發(fā)周期偏長的舊改項目也需要大量資產(chǎn)的沉淀，這對企業(yè)的現(xiàn)金流是極大的考驗。僅以鳳尾村項目為例，在2020年被納入規(guī)劃建設(shè)，預(yù)計最早竣工事件也要到2024年；僅以最新的2021年年報數(shù)據(jù)來看，天譽置業(yè)部分項目的開發(fā)周期也遠在4-7年，這必然影響公司的交付及結(jié)轉(zhuǎn)收入。如何自救？天譽置業(yè)要直面的難題仍有許多。