近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2022年9月份70城房價(jià)數(shù)據(jù)。9月商品房銷售面積和商品房銷售額分別為13532萬平方米和13510億元，環(huán)比增長明顯，帶動(dòng)1-9月商品房銷售面積和銷售額同比降幅收窄。  

價(jià)格方面，9月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體呈降勢，新房價(jià)格環(huán)比下降0.3％，同比下降2.3％，環(huán)比降幅持平，同比降幅擴(kuò)大0.2％。  

市場銷售略有改善的同時(shí)，開發(fā)投資預(yù)期仍有待改善。數(shù)據(jù)顯示，1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積下降。  

與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)政策利好頻出，在公積金、商貸利率雙雙下降、多地樓市限購放松等政策相繼落地后，涉房企業(yè)融資政策也迎來罕見“開閘”。  

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“此次證監(jiān)會(huì)表態(tài)，是對(duì)2018年融資禁令的大松綁，實(shí)際上也對(duì)涉房企業(yè)再融資工作做了明確的轉(zhuǎn)向。要用好用足再融資新政，促進(jìn)企業(yè)各產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?！?nbsp; 

陜西省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長王圣學(xué)認(rèn)為，上述政策一方面有利于當(dāng)下房企紓困，鼓勵(lì)其他領(lǐng)域企業(yè)參與房企、房地產(chǎn)項(xiàng)目紓困；另一方面設(shè)定融資企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在激活市場的同時(shí)，符合國家房住不炒的政策基調(diào)。  

金九銀十為何“失色”？  

從數(shù)據(jù)來看，今年金九銀十失色或已成定局。  

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，三季度全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增長5.7%，而具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)投資增速同比下降8%，跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。  

“可以說，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍未走出低迷?！蓖跏W(xué)說道，“當(dāng)下一種普遍的現(xiàn)象是開發(fā)商沒錢，房企對(duì)拿地與開工并不積極，在建項(xiàng)目情況也不樂觀。?！?nbsp; 

房價(jià)方面，9月新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有54個(gè)和61個(gè)，比上月分別增加4個(gè)和5個(gè)。  

值得注意的是，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前九月房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域國內(nèi)貸款13661億元，下降27.2%；定金及預(yù)收款37348億元，下降34.1%；個(gè)人按揭貸款18397億元，下降23.7%。  

“尤其是今年，消費(fèi)者購房意愿出現(xiàn)明顯減弱?！币环科笕耸空f道：“以西安為例，一個(gè)明顯的跡象是萬人搖幾乎消失、千人搖大幅減少，即使是是低于均價(jià)的倒掛盤也是如此。具體來看，西安市城六區(qū)內(nèi)改善型項(xiàng)目幾乎成為供應(yīng)主流，而對(duì)于這部分購房群體來說，要么就是持幣觀望，要么就是手里置換房子目前賣不出去，無法變現(xiàn)。”  

值得一提的是，作為近兩年樓市表現(xiàn)持續(xù)堅(jiān)挺的城市之一，西安在今年“金九銀十”中也出現(xiàn)了新房罕見下跌的趨勢。9月份西安新房環(huán)比下降0.5%，是今年新房價(jià)格環(huán)比首次出現(xiàn)下降。  

王圣學(xué)認(rèn)為，西安樓市低迷趨勢已然十分明顯。首先，社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和疫情對(duì)行業(yè)影響較為重大；其次從數(shù)據(jù)來看，西安此前樓市小幅度松綁未達(dá)預(yù)期效果，政策仍需加碼。比如公積金、商貸利率進(jìn)一步放寬、商轉(zhuǎn)公開放以及對(duì)房企進(jìn)行一些緩交拿地金、項(xiàng)目建設(shè)配套資金等政策鼓勵(lì)。最后落到消費(fèi)者購房需求，可以借鑒其他城市的購房補(bǔ)貼等舉措進(jìn)一步激活需求。  

活水將至  

早在2018年10月，《A股上市公司再融資審核知識(shí)問答文件》中，就明確拒絕對(duì)涉房企業(yè)再融資。同時(shí)規(guī)定，房企或涉房企業(yè)申請?jiān)偃谫Y，為防止募集資金變相用于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，暫不推進(jìn)審核。  

時(shí)隔5年，涉房企業(yè)A股融資罕見破冰。10月20日，證監(jiān)會(huì)相關(guān)人士透露，對(duì)于涉房地產(chǎn)企業(yè)，證監(jiān)會(huì)允許部分存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資。  

據(jù)報(bào)道，上述政策明確界定了融資企業(yè)要求，其中到最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、利潤占企業(yè)當(dāng)期相應(yīng)指標(biāo)的比例不超過10%；參股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的投資收益占企業(yè)當(dāng)期利潤的比例不超過10%。  

一業(yè)內(nèi)人士說道：“‘10%’是個(gè)明顯的信號(hào)。對(duì)于當(dāng)下市場而言，房企紓困需要其他企業(yè)、資金的參與，上述政策激活了涉房企業(yè)的融資需求和渠道，同時(shí)也進(jìn)一步鼓勵(lì)市場企業(yè)和資本進(jìn)入樓市，有助于國家鼓勵(lì)保交樓防爛尾?！?nbsp; 

上述人士舉例到，自去年年底以來，相關(guān)部門就不斷鼓勵(lì)A(yù)MC（資產(chǎn)管理公司）紓困房企，同時(shí)多地表示將給予其融資支持。  

比如今年7月19日，區(qū)域性AMC河南資產(chǎn)管理有限公司（下稱：河南資產(chǎn)）官網(wǎng)便刊登了鄭州地產(chǎn)紓困基金相關(guān)信息，主要由其與鄭州地產(chǎn)集團(tuán)合作設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等紓困工作。  

“河南資產(chǎn)并不是孤例。伴隨著市場寒冷態(tài)勢延續(xù)，涉房企業(yè)需要資金‘血液’，紓困房企更需要其他企業(yè)的參與。而本次政策便是激活更多企業(yè)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)之一?！鄙鲜鋈耸空劦馈?nbsp; 

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次松綁的出發(fā)點(diǎn)是清晰的，通過松綁且明確資金不能流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，有效確保再融資資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，進(jìn)一步體現(xiàn)了落實(shí)房住不炒、鼓勵(lì)資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)向。  

值得一提的是，上述消息發(fā)布后不久，數(shù)家A股涉房企業(yè)便迅速拋出再融資計(jì)劃，同時(shí)還有部分上市公司計(jì)劃以資產(chǎn)重組的方式剝離部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以清理融資障礙。  

以東百集團(tuán)和中國能建為例，根據(jù)公告，中國能建則擬募集資金不超過150億元，用于以新能源為主的新型綜合能源項(xiàng)目，包括光伏、風(fēng)電、氫能、儲(chǔ)能等新能源一體化、專業(yè)化項(xiàng)目，新能源工程施工項(xiàng)目、新能源重大裝備采購，以及生態(tài)環(huán)境治理、新型基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目。而東百集團(tuán)則計(jì)劃非公開發(fā)行股票募集資金額度不超過10億元。  

針對(duì)上述政策，光大證券發(fā)布研究報(bào)告稱，證監(jiān)會(huì)放松涉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資限制，建筑央國企將更加受益，將拓寬相關(guān)企業(yè)的渠道，有助于提升企業(yè)的資金實(shí)力。對(duì)建筑央國企后期擴(kuò)張帶來實(shí)質(zhì)性利好，可借助此次政策松綁獲取規(guī)?？捎^的權(quán)益融資資金。