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兩會定調(diào)房地產(chǎn),透露了這些信息

第一財經(jīng) · 2022-03-10 11:22

經(jīng)歷了跌宕起伏的2021后,房地產(chǎn)后續(xù)怎么走,廣泛牽動著市場相關(guān)方的心。  

全國兩會期間,政府工作報告的簡短表述,為2022年的房地產(chǎn)行業(yè)定下基調(diào)。  

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發(fā)展模式,堅持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進保障性住房建設(shè),支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”報告稱。  

需要看到,“房住不炒”仍然是我國地產(chǎn)行業(yè)的政策之本。但在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的導(dǎo)向下,房地產(chǎn)“因城施策”的工具箱更加靈活,對新市民的購房需求也更加重視。房貸下調(diào)、首付降低,新一輪地方性政策寬松正在到來。  

對部分調(diào)控政策的合理糾偏,不僅是房地產(chǎn)良性循環(huán)的必經(jīng)之路,對我國宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展同樣意義重大。  

自1998年房改以來,地產(chǎn)行業(yè)對我國國民經(jīng)濟的增長,起到了有效助推作用,對GDP的貢獻率從1998年的4.02%升到2020年的7.34%。但是,2021年,房地產(chǎn)對GDP的貢獻率同比下降0.56個百分點,從7字頭回落到6.78%。  

多位業(yè)內(nèi)人士認為,今年我國GDP增長目標(biāo)定為5.5%左右,房地產(chǎn)的托底支撐作用仍然重要,地產(chǎn)調(diào)控或進一步因地制宜寬松,政策優(yōu)化空間會進一步加大。  

地產(chǎn)癥結(jié):信心缺失和風(fēng)險傳染  

2021年房地產(chǎn)的嚴峻局面,直到2022年仍在持續(xù)。  

從銷售來看,各能級城市銷售壓力仍然不小。銀河證券數(shù)據(jù)顯示,2022年2月,30城新房銷售面積同比增速-27.30%,環(huán)比增速-42.10%,一、二、三線城市數(shù)據(jù)均有所惡化。在樓市“風(fēng)向標(biāo)”之地深圳,近幾月二手房成交量已跌至十幾年新低。  

在土地市場,1月份CRIC重點監(jiān)測城市土地流拍率達到25%,房企尤其是民營企業(yè)拿地?zé)崆槿匀徊桓?。不僅購地吃力,部分出險房企的資金危機仍在暴露,最新陷入債務(wù)兌付風(fēng)波的龍光,已直言遇到流動性困難,而類似的房企不在少數(shù)。  

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,房地產(chǎn)的良性循環(huán),在商品房市場表現(xiàn)為:土地能順利出讓,開發(fā)商拿地積極、開工積極,房子能賣出去、順利交付,開發(fā)商再去拿地。當(dāng)下這種銷售慘淡、預(yù)期不振的情況,顯然不利于行業(yè)良性循環(huán)。  

北京深高投資創(chuàng)始合伙人兼首席投資官李凱在接受第一財經(jīng)采訪時表示,當(dāng)下房企面臨幾個重要的問題:銷售嚴重下滑、預(yù)售資金監(jiān)管政策變化、融資收緊。  

“以一二月份的同比數(shù)據(jù)來看,很多企業(yè)都是攔腰砍半,沒有幾個企業(yè)能扛住這種量級的銷售下滑。地產(chǎn)開發(fā)依賴杠桿,用砍半的經(jīng)營性現(xiàn)金流去償還債務(wù),是不現(xiàn)實的?!崩顒P認為。  

當(dāng)下房企頻現(xiàn)債務(wù)危機,既有外部原因,也受多年來粗放的發(fā)展模式所累。  

全國政協(xié)委員莫天全認為,在房地產(chǎn)市場快速增長的年份,房企普遍采取“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式,導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)一些固有問題。比如,房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)過度結(jié)合,一旦企業(yè)資金回籠受阻疊加融資受限,償債壓力將明顯增大,從而影響金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。  

此外,在規(guī)模擴張訴求下,企業(yè)拿地積極性高,土地競價模式導(dǎo)致地價迅速上漲,進而推動房價上漲;房價的上漲預(yù)期,進一步強化住房的投資屬性,居民端投資投機需求增加,又加劇了房價上漲動力,高房價成為大城市解決居民住房問題的主要阻力之一。  

因此,不論是從解決短期風(fēng)險,還是放眼長遠發(fā)展的角度看,我國房地產(chǎn)行業(yè)都已走到摒棄舊道路、探索新模式的關(guān)口。  

解題密碼:“新市民”與保障房建設(shè)  

舊路不可重來,新發(fā)展模式如何破解?  

李凱認為,房地產(chǎn)行業(yè)要實現(xiàn)良性循環(huán),就需要打破信心缺失和風(fēng)險傳染兩大預(yù)期。當(dāng)前,政策需更多從行業(yè)端發(fā)力,采用金融手段,比如調(diào)低貸款利率等。  

長江證券也表示,2022年GDP目標(biāo)增速5.5%左右,意味著房地產(chǎn)要相對平穩(wěn)。后續(xù)需求端政策優(yōu)化空間可能進一步加大,才能在下半年拉動基本面邊際改善。  

但是,在“房住不炒”基調(diào)下,政策調(diào)整如何把握好度?著重在哪些方面發(fā)力?業(yè)內(nèi)多位專家認為,解題點在于滿足“新市民”購房需求、加強保障房建設(shè)等。  

3月4日,銀保監(jiān)會和央行發(fā)布《關(guān)于加強新市民金融服務(wù)工作的通知》,要優(yōu)化住房金融服務(wù),滿足新市民安居需求。“新市民”主要指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)等原因來城鎮(zhèn)常住,未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的各類群體,涉及約3億人次。  

上海證券分析師金文曦認為,支持新市民的合理住房需求,將為商品房市場注入新的需求。平安證券認為,新市民潛在購房需求的加速釋放,能為當(dāng)下樓市提供一定支撐。  

億翰智庫董事、首席研究員張化東在接受第一財經(jīng)采訪時表示,為實現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸,對“新市民”居住需求的滿足也比較關(guān)鍵,但這類居民在購房資格上可能存在一定問題,比如沒有取得戶籍、社保年限不夠長,后續(xù)相關(guān)配套支持政策值得期待。  

與此同時,政府工作報告提到,探索新的發(fā)展模式,堅持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進保障性住房建設(shè)。政策支持下,預(yù)計2022年保障性租賃住房將迎來爆發(fā)式增長。  

張化東認為,保障性租賃住房的全面實施,一方面能助力“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”;也是在踐行租購并舉,對房產(chǎn)行業(yè)而言,提供不同類型的供給,滿足多種需求,對于經(jīng)濟、地產(chǎn)開發(fā)投資、需求,都能起到支撐作用。  

莫天全認為,探索房地產(chǎn)新的發(fā)展模式,要堅持市場體系和保障體系并行發(fā)展,在商品住宅市場之外,加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。不過相關(guān)建設(shè)應(yīng)適度,加大人口流入量大的城市的建設(shè)力度,控制中小城市建設(shè)量。  

莫天全還表示,要推動住房模式由“購”向“租購并舉”轉(zhuǎn)變。在加大保障性租賃住房建設(shè)的同時,推動租房居民享有公共服務(wù)的權(quán)利,解除租房群體的后顧之憂。  

因城施策:政策調(diào)整期已經(jīng)打開  

3月伊始,鄭州市發(fā)布通知,提出多項樓市刺激舉措,包括取消認房又認貸、人才購房補貼、下調(diào)住房貸款利率、推進安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化等幾大利器。鄭州此舉,被業(yè)內(nèi)認為具有重要的信號意義。  

放眼全國,今年以來,已經(jīng)有溫州、南通、佛山、重慶、贛州、菏澤等多個城市下調(diào)首套房首付比例,福州、晉中、南寧、北海等下調(diào)公積金購房首付比例,樓市調(diào)控適度放松的城市,已經(jīng)超過十個。這些城市的買房人群,首付成本將明顯下降。  

開年這波調(diào)控動作,實際上奠定了樓市“因城施策”的基調(diào)。張化東認為,如何讓房地產(chǎn)市場軟著陸,“因城施策”是比較重要的,根據(jù)各個城市房地產(chǎn)市場的實際情況,在房價可控的條件下,滿足合理的住房需求,特別是出臺支持改善型需求的政策。  

他表示,三四線城市“限購限貸”政策放松、行政性政策退出,是確定性的事件。普通二線城市大概率會采取鄭州的方法,多方面共同發(fā)力,滿足合理的住房需求,同時保證行業(yè)處于相對平穩(wěn)健康的狀態(tài),沒有進一步增加各方杠桿,風(fēng)險也相對低。  

政策寬松預(yù)期下,當(dāng)下冷淡的樓市有望有所回暖。中金公司(38.350,0.50,1.32%)預(yù)計,未來1~2個月,新房銷售或在波動中小幅緩慢修復(fù),明顯回升最快可能到二季度中后段。  

如何助力房企走出行業(yè)性困境,莫天全建議在加大對國企、央企融資支持力度的同時,強化對優(yōu)質(zhì)民企的資金支持,如鼓勵民企償還海外債、對民企國內(nèi)債進行適度展期等,幫助企業(yè)恢復(fù)信用,穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期。  

此外,建議地方靈活制定監(jiān)管規(guī)則,在維護購房者權(quán)益、穩(wěn)定市場預(yù)期的同時,提高企業(yè)資金使用效率,保障上下游供應(yīng)商合法權(quán)益,暢通上下游資金鏈。在“保交樓”監(jiān)管與資金使用效率間尋求新平衡,因企施策、“一樓一策”,合理釋放預(yù)售資金。

編輯:李佳婷

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