日前，東莞市住建局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強分類指導優(yōu)化住房限購政策的通知》（以下簡稱《通知》），將東莞住房限購區(qū)域調(diào)整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，東莞其他區(qū)域暫停實行住房限購政策。

為此，記者致電東莞住建局，工作人員表示外地戶籍居民在非限購區(qū)域內(nèi)購房，同本市戶籍居民執(zhí)行政策一致，無需進行購房資格核驗。

非本地戶籍居民可在非限購區(qū)域購房，東莞并非第一個調(diào)整這類限購政策的城市，此前武漢、成都、濟南、大連等地也有類似政策推出。

合肥、青島、杭州、沈陽、衢州等城市直接放寬或取消外地戶籍居民在本地購房的社保、個稅要求等，降低其購房門檻。漳州、屏山、湘潭等地則通過發(fā)放購房補貼或增加額外折扣，鼓勵外地戶籍居民前往購房。

非本地戶籍居民可在非限購區(qū)域購房，東莞并非第一個調(diào)整這類限購政策的城市，此前武漢、成都、濟南、大連等地也有類似政策推出。IC photo

外地人購房“本地人化”

武漢、濟南、大連等地解除非中心區(qū)域限購，為確認外地戶籍居民在這三座城市非限購區(qū)域的購房資質(zhì)問題，21世紀經(jīng)濟報道記者致電當?shù)叵嚓P(guān)部門，工作人員皆回應稱外地戶籍居民可以在非限購區(qū)域購房，無限制要求。

相較而言，合肥、青島、杭州、沈陽、衢州等城市降低外地戶籍居民購房門檻的規(guī)定更明確，即通過取消提供社保、個稅證明，或縮短社保、個稅連續(xù)繳納時間，或允許社保、個稅補繳等措施，降低外地戶籍居民購房門檻。

如合肥明確，6月24日起，非合肥戶籍居民可以通過補繳社保、個稅的方式購房。杭州“517”新政將非杭州戶籍居民購買二手房的社?；騻€稅繳納要求從48個月縮短到12個月。4月29日，沈陽發(fā)文宣布，外地人在沈陽購買新房的，執(zhí)行沈陽戶籍家庭購房政策，取消社保要求。

同樣是二線省會城市降低外地人購房門檻，不同城市的政策內(nèi)容有所不同，如沈陽政策聚焦新房市場，杭州政策關(guān)注二手房市場。

浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院專家、浙江工業(yè)大學美好生活研究院副院長金細簪向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，各地出臺政策不同，是因為遵循了中央政治局會議提出的“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”的理念，根據(jù)地方實際情況展開調(diào)控。

金細簪指出，杭州二手房市場低迷，因而政府在保持原有限購、限貸政策總體不變的基礎(chǔ)上，優(yōu)化杭州二手房購房政策。此舉既能滿足近幾年杭州流入的非本地戶籍居民的剛性住房需求，也能對杭州的二手房市場產(chǎn)生促進作用。沈陽則是新房市場不容樂觀，因而降低外地戶籍居民購置新房的要求。

與前述城市降低外地戶籍居民購房門檻不同，漳州、屏山、湘潭等地直接通過提供補貼或額外折扣鼓勵外地戶籍居民購房。

6月20日，漳州發(fā)布樓市新政，明確對于前來漳州購買新房的非漳州戶籍居民，按照每套住房成交合同總額的0.7%給予補貼，最高補貼金額不超2萬元。6月28日，屏山則在新政中提出，對非屏山戶籍購房人員，按100元/平方米給予一次性補貼，每戶最高不超1.5萬元。湘潭在5月20日發(fā)布的新政中提出，外地戶籍居民等群體首次購買湘潭城區(qū)新房，房企可在原規(guī)定基礎(chǔ)上增加不超5%的折扣浮動促銷。

整體來看，金細簪認為，政府出臺相關(guān)措施支持外地戶籍居民購房主要有兩方面的原因，一是當前房地產(chǎn)市場狀況不容樂觀，通過放松外地戶籍居民購房，有利于托舉當?shù)胤康禺a(chǎn)市場；二是各大城市希望通過出臺相關(guān)措施達到引人、留人的目的。

政策效果因城而異

中指研究院不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截止到7月1日，年內(nèi)已有180余個城市和地區(qū)累計出臺樓市支持政策近500次，其中5、6月各地調(diào)控頻次合計近300次。

部分城市出臺的優(yōu)化或解除部分區(qū)域限購、降低首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度等措施，客觀上有利于降低本地戶籍居民和外地戶籍居民的購房壓力，但定向降低外地戶籍居民購房門檻，甚至為外地戶籍居民購房提供補貼或額外折扣，從政策內(nèi)容看更具吸引力。

總體而言，除放松區(qū)域性限購外，各地支持外地戶籍居民購房的政策大致可分為兩類，一是降低外地戶籍居民購房門檻，以合肥、青島、杭州、沈陽等二線城市為主；二是提供購房補貼或額外購房優(yōu)惠，以漳州、屏山、湘潭等三、四線城市為主。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，相較而言，二線城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)更好、人口吸引力更強，嚴格的政策對外地戶籍居民購房產(chǎn)生約束，適當降低其購房門檻有助于釋放外地戶籍居民購買力。三四線城市則產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人口吸引力相對弱勢，很多城市呈人口流出狀態(tài)，且限購政策不嚴格或不限購，可動用的政策工具箱也有限，因而部分城市加大購房支持力度，鼓勵外地人前往購房。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，二線代表城市商品住宅成交面積同比下降42.0%，三四線代表城市商品住宅成交面積同比下降43.8%；二線城市新房價格有所恢復，累計上漲0.33%，三四線代表城市新房價格持續(xù)低迷，上半年各月價格環(huán)比均下跌。三四線城市的市場壓力可見一斑。

以漳州為例，據(jù)當?shù)亟y(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年1-5月，漳州商品住宅銷售額和銷售面積分別為221.66億元和235.16萬平方米，同比分別下降16%和1.8%；同期商品房待售面積為468.9萬平方米，較去年同期增加27.6%，去庫存壓力加大。

金細簪表示，鼓勵外地戶籍居民購房相關(guān)政策在一定程度上會拉動剛性和改善性住房需求，但僅能起輔助作用，總體政策效果仍同經(jīng)濟形勢密切相關(guān)。

從采訪和交易數(shù)據(jù)反饋來看，各地支持外地人購房的政策效果也存在因城而異現(xiàn)象。日前漳州房屋經(jīng)紀人黃華（化名）向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，近期漳州市房地產(chǎn)市場仍然冷淡。6月20日，漳州出臺政策鼓勵外地戶籍居民購房后，看房客戶略有增多，但總體來說政策效果尚不明顯。

沈陽出臺政策降低外地戶籍居民購房門檻至今已兩月余，沈陽市房屋經(jīng)紀人邢天（化名）向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，自6月起，沈陽新房成交量有所提升，但房價仍尚未反彈。沈陽中原研究部數(shù)據(jù)顯示，截止到7月3日，沈陽商品住宅存量1598萬平方米，去化周期約21個月。

與之相對，杭州放松外地人購房門檻新政的效果相對顯著，杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月杭州中介日均網(wǎng)簽單量較新政前提升71%，新政前后30天，日均新增掛牌房源量提升57%，二手帶看量提升73%。但6月新政效應有所衰減，二手房新增掛牌房源量與5月基本持平，帶看量環(huán)比下降6%。

在目前經(jīng)濟仍未完全恢復、房地產(chǎn)整體仍未回暖背景下，要更好、更快促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，金細簪認為還可以從四個方面著力。一是部分城市仍有房貸利率下調(diào)空間，可繼續(xù)適度放松住房按揭貸款政策。二是部分城市還可加大首套房公積金貸款支持力度。三是更多城市可以通過發(fā)放購房補貼、契稅補貼等進一步激發(fā)購房需求。四是二三線城市可以將引才與購房優(yōu)惠政策相結(jié)合，將提振房地產(chǎn)業(yè)與人才和城市發(fā)展相關(guān)聯(lián)。