2022年上半年，政策層面暖風(fēng)不斷。中原地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年200個(gè)城市已出臺(tái)樓市松綁政策超460次，刷新歷史記錄。而隨著疫情影響逐漸減弱以及政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，樓市下半年回暖也被認(rèn)為是必然趨勢(shì)。

但受訪的業(yè)內(nèi)人士多數(shù)仍保持謹(jǐn)慎看法。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，在回暖的大趨勢(shì)下，政策總體放松的節(jié)奏會(huì)放緩，市場(chǎng)總體仍將保持一定的謹(jǐn)慎度，不但房企在拿地層面相對(duì)保守，購(gòu)房者也會(huì)更謹(jǐn)慎選擇確定性更強(qiáng)的板塊以及更穩(wěn)健的房企。

上半年樓市新政數(shù)量同比漲61%

2022年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。為促進(jìn)剛性和改善性需求釋放，各地發(fā)布樓市扶持政策的頻率明顯加快。

來(lái)自中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，各地出臺(tái)樓市松綁政策已超460次，覆蓋城市超200個(gè)，次數(shù)刷新歷史記錄。7月4日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，對(duì)比2021年上半年全國(guó)發(fā)布了286次調(diào)控政策，2022年同期發(fā)布的調(diào)控政策數(shù)量同比上漲61%。

其中，4月29日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議被業(yè)內(nèi)視為今年樓市調(diào)控的重要分界點(diǎn)。7月5日，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出：“在此之前，樓市政策處于非熱點(diǎn)城市小打小鬧、熱點(diǎn)城市邊緣性行走的階段。而在此次會(huì)議后，紓困政策明顯增加，力度也在加大?！?/p>

從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，各地打出“組合拳”，全面支持合理住房需求釋放，繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)、限貸等政策，降低交易稅費(fèi)，取消不合時(shí)宜的限制性政策。

其中，公積金政策調(diào)整的次數(shù)最為頻繁。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2022年上半年全國(guó)有超過(guò)150個(gè)城市針對(duì)公積金政策出臺(tái)了不同力度的寬松政策，成為市場(chǎng)寬松最集中的政策方向。

同時(shí)，多孩家庭成為定向放松的主要對(duì)象，全國(guó)超過(guò)30城市在調(diào)控政策中特別提及多孩家庭住房需求。例如，杭州“5·17”新政規(guī)定，符合條件的三孩家庭，在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)的住房套數(shù)增加1套。此外，符合條件的三孩家庭在報(bào)名參加新建商品住房公開(kāi)搖號(hào)銷售時(shí)，參照“無(wú)房家庭”優(yōu)先搖號(hào)。

從放松的力度來(lái)看，一線城市政策適度放松，釋放積極信號(hào)。例如，上海在6月7日推出“世界排名前50名院校畢業(yè)生可直接落戶”的政策后，又在6月28日宣布今年在滬各研究所、各高校應(yīng)屆碩士畢業(yè)生，符合當(dāng)年度非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)申請(qǐng)本市戶籍辦法規(guī)定的基本條件即可落戶等；

而二線城市政策則繼續(xù)加大放松力度，比如限購(gòu)優(yōu)化、降低房貸利率、調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、降低交易稅費(fèi)、繼續(xù)優(yōu)化限售等；相比之下，三四線城市的放松力度最強(qiáng)。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，多數(shù)仍限購(gòu)的三四線城市全面取消限購(gòu)，限貸等限制性政策；發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等政策繼續(xù)跟進(jìn)。

值得注意的是，在這些調(diào)控政策中，不少城市也為房企進(jìn)行紓困，降低企業(yè)稅費(fèi)，減輕企業(yè)資金壓力，同時(shí)，識(shí)別出險(xiǎn)企業(yè)底層資產(chǎn)質(zhì)量，幫扶有價(jià)值的企業(yè)度過(guò)難關(guān)?！度A夏時(shí)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅在5月，就有包括南通、成都、?？诘瘸鞘性趦?nèi)的10余個(gè)城市優(yōu)化了預(yù)售資金監(jiān)管，內(nèi)容涉及加快審批效率、解控資金監(jiān)管比例、銀行保函等額替代等。

房地產(chǎn)調(diào)控政策將持續(xù)寬松

隨著調(diào)控政策的不斷放松，目前部分城市已有明顯的回暖跡象。

例如，在“5.17”新政實(shí)施后，杭州二手房市場(chǎng)溫和回彈。據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年5月份，杭州住宅成交超4100套，其中新政前（5月1日-5月16日）日均成交超90套住宅，新政后（5月17日-5月31日）日均成交超180套住宅，住宅網(wǎng)簽量因受新政影響，日均提升83%。

但整體來(lái)看，調(diào)控放松的效果仍有待市場(chǎng)進(jìn)一步檢驗(yàn)。業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前房企資金問(wèn)題仍舊嚴(yán)峻、企業(yè)投資開(kāi)工力度不足、購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重等仍是行業(yè)普遍存在的問(wèn)題。

7月5日，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，影響調(diào)控效果有多重因素。比如，從市場(chǎng)總體來(lái)看，分化的趨勢(shì)依然存在，密集調(diào)控之下，全國(guó)層面的拐點(diǎn)還未完成到來(lái)，目前更多還是部分城市的回暖加速，從點(diǎn)到面的過(guò)程將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。

“從需求側(cè)的政策來(lái)看，各地已經(jīng)應(yīng)出盡出，不少城市的力度還大于預(yù)期，但全國(guó)層面的總體回暖還會(huì)和經(jīng)濟(jì)層面的復(fù)蘇保持一定同頻，購(gòu)房者的信心并不只受樓市政策這單一因素影響。”張波強(qiáng)調(diào)。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)也向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，銷售指標(biāo)方面，預(yù)計(jì)整個(gè)下半年都會(huì)處于負(fù)增長(zhǎng)的下行趨勢(shì)。當(dāng)下除了疫情的沖擊，樓市也處于下行狀態(tài)，房企拿地的積極性也不高。“從一定程度上來(lái)講，如果民企融資的環(huán)境不改變，下半年還有民企出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商的信心，購(gòu)房者的信心都不會(huì)恢復(fù)?！彼渭t衛(wèi)坦言。

不過(guò)，下半年樓市回暖仍被認(rèn)為是必然趨勢(shì)。

貝殼研究院認(rèn)為，根據(jù)歷來(lái)政策傳導(dǎo)的規(guī)律來(lái)看，市場(chǎng)復(fù)蘇分為領(lǐng)頭復(fù)蘇、帶動(dòng)復(fù)蘇和整體復(fù)蘇三個(gè)階段。當(dāng)前市場(chǎng)走到了復(fù)蘇的第一階段（領(lǐng)頭復(fù)蘇），并向第二階段（帶動(dòng)復(fù)蘇）過(guò)渡，即強(qiáng)二線和一線城市領(lǐng)頭修復(fù)，普通二線及以下城市預(yù)期仍處于低位?！皳?jù)此推演，今年8月份普通二線城市房?jī)r(jià)將企穩(wěn)，年底部分低能級(jí)城市房?jī)r(jià)將企穩(wěn)?！?/p>

中泰證券認(rèn)為，在疫情對(duì)推盤(pán)影響逐漸消除的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)寬松，將帶來(lái)需求端的持續(xù)環(huán)比改善。但受制于土地市場(chǎng)拿地下滑、重點(diǎn)區(qū)域庫(kù)存有限，市場(chǎng)復(fù)蘇速度相比歷史周期較慢，相較歷史V型復(fù)蘇的過(guò)程，本輪將呈現(xiàn)“彎鉤”型復(fù)蘇。

李宇嘉則向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，目前來(lái)看，房地產(chǎn)觸底回升的走勢(shì)比較艱難，未來(lái)一段時(shí)間更大程度上是“磨底”或夯實(shí)底部的時(shí)期。從熱點(diǎn)城市傳導(dǎo)至非熱點(diǎn)城市，從熱點(diǎn)樓盤(pán)傳導(dǎo)至非熱點(diǎn)樓盤(pán)，從豪宅到改善型需求，再到剛需入市的傳導(dǎo)，這些傳統(tǒng)的樓市回升路徑，目前仍存在一定的不確定性。未來(lái)政策選擇上，除繼續(xù)刺激需求外，更多要考慮如何疏通普通住房市場(chǎng)供需的“腸梗阻”。

“下半年成交量的提升空間較大，預(yù)計(jì)下半年全國(guó)整體商品房銷量會(huì)明顯超過(guò)上半年，全年的成交金額預(yù)計(jì)仍將超過(guò)14萬(wàn)億?！睆埐ㄑa(bǔ)充說(shuō)，下半年市場(chǎng)去化仍面臨區(qū)域型分化，這類分化不僅體現(xiàn)在城市之間，城市不同板塊之間的分化也將表現(xiàn)得更為明顯。