首單市場化機構(gòu)運營的保障性租賃住房REITs正式獲批。

11月1日，華潤置地發(fā)文稱，華潤置地和中信證券、華夏基金，以旗下有巢住房租賃作為發(fā)行人的“華潤有巢REIT”正式落地，擬發(fā)行金額為11.2億元。自此，華潤置地成為首家發(fā)行保障性租賃住房REITs的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

首批保障房REITs落地，意味著底層資產(chǎn)范圍擴大，房企融資渠道進一步拓寬。與此同時，在資本關(guān)注下，房企愈發(fā)重視輕資產(chǎn)運營模式。

目前，房企布局輕資產(chǎn)賽道主要有三種模式：開發(fā)代建、商業(yè)資產(chǎn)運營和產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營。與傳統(tǒng)開發(fā)模式不同，輕資產(chǎn)模式更看重房企的運營能力。產(chǎn)品和服務(wù)，成為新賽道的必考題。

第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿對媒體表示，市場結(jié)構(gòu)決定房企的轉(zhuǎn)型方向。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20年的高速增長，已經(jīng)由增量市場轉(zhuǎn)變成存量市場，有大量的存量資產(chǎn)需要更好地經(jīng)營。傳統(tǒng)的開發(fā)商恰好有經(jīng)營經(jīng)驗，也有大量人才儲備和知識體系，轉(zhuǎn)化到存量市場相對容易。

由重轉(zhuǎn)輕

房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整周期，開發(fā)商開始尋求第二增長曲線，一場去地產(chǎn)化浪潮悄然啟幕。

今年8月，新希望地產(chǎn)更名為“新希望五新實業(yè)”，宣布將在地產(chǎn)之外，開拓農(nóng)業(yè)和文旅業(yè)務(wù)。此后，朗詩綠色地產(chǎn)則將名字更改為“朗詩綠色管理”，宣稱公司由傳統(tǒng)重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型已基本完成。

在開發(fā)商由重轉(zhuǎn)輕的路上，對外輸出管理經(jīng)驗成主要抓手。與傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)協(xié)同性最高的代建板塊，承擔起房企轉(zhuǎn)型的重任。

今年以來，代建領(lǐng)域吸引眾多新玩家，越來越多開發(fā)商主動轉(zhuǎn)型為“包工頭”。

據(jù)統(tǒng)計，發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過30家，TOP50房企涉及代建的占比約3成。其中，既有萬科、華潤置地、中海、保利發(fā)展等大型房企，也有朗詩、仁恒、當代、天房等中小型房企，領(lǐng)跑的綠城管理、中原建業(yè)已經(jīng)順利上市。

一名頭部房企投拓人士向時代周報記者表示，在房地產(chǎn)市場回歸理性時，開發(fā)商為確保足夠的現(xiàn)金流，不得不節(jié)衣縮食，減少土地投資。代建項目不需要占用資金，盡管利潤較薄，但在當前市場環(huán)境下不失為一個好選擇。

代建業(yè)務(wù)之外，開發(fā)商還將目光瞄準商業(yè)地產(chǎn)，轉(zhuǎn)型頗有成效。據(jù)克而瑞研究中心，今年前三季度，萬達商管、紅星美凱龍、華潤置地等三家企業(yè)運營收入已超百億元。

第二曲線雛形已現(xiàn)，開發(fā)商應(yīng)該固守陣地還是多元發(fā)展？

對此，吳睿認為，在融資受限、市場信心受挫的背景下，開發(fā)商很難用高杠桿做房地產(chǎn)開發(fā)，高周轉(zhuǎn)模式難以為繼。開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運營，因其不需要太多的資金和杠桿，相對來說也是新賽道。展望未來，開發(fā)商向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型將成為行業(yè)發(fā)展趨勢。

掘金慢生意

當住宅開發(fā)體量逼近天花板時，經(jīng)營性資產(chǎn)備受資本關(guān)注。與開發(fā)模式不同，經(jīng)營性資產(chǎn)為長期投資，更考驗操盤者的資產(chǎn)運營能力與服務(wù)水平。

寫字樓資產(chǎn)，在地產(chǎn)行業(yè)降溫時成為投資熱土。據(jù)媒體統(tǒng)計，前三季度，北上廣深等四大一線城市大宗交易總金額已經(jīng)超過千億元。

以博瑞大廈為例。10月17日，新加坡房企凱德集團以20.37億元買入北京博瑞大廈，打破北京法拍市場交易紀錄。對于買入原因，凱德集團對時代周報記者表示，此次收購符合凱德的投資策略，可以發(fā)揮集團以在開發(fā)方面的全面能力和優(yōu)勢，實現(xiàn)資產(chǎn)增值，為投資者帶來優(yōu)質(zhì)回報。

“寫字樓資產(chǎn)有穩(wěn)定的回報率，流動性也比較好，管理比較容易，這都符合這種外資機構(gòu)對于投資標的的要求?！眳穷Ｖ赋觯衲晖赓Y機構(gòu)除了買入寫字樓資產(chǎn)之外，也更關(guān)注房地產(chǎn)新基建概念，如說物流倉儲、生命科學園等。

多名業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者表示，無論是寫字樓資產(chǎn)還是其它經(jīng)營性資產(chǎn)，均需要精細化運營。大到項目定位、小到工位設(shè)計，每一個細節(jié)都會影響項目的現(xiàn)金流。開發(fā)商需要摒棄過往的“短平快”思維，耐心看待經(jīng)營性資產(chǎn)。

中指研究院報告指出，輕資產(chǎn)運營需要較強的品牌影響力、強大的資源整合能力和豐富的項目操盤經(jīng)驗，因此在實踐中門檻較高，入局企業(yè)多以大中型房地產(chǎn)企業(yè)為主。未來，房地產(chǎn)企業(yè)要加強在輕資產(chǎn)領(lǐng)域的探索，還需以增強自身運營管理能力為主要發(fā)力方向，堅持品牌戰(zhàn)略，積極構(gòu)筑管理、運營和服務(wù)方面的核心競爭力。